公寓成“黑馬” 其實不意外

　　錢江南岸一座酒店式公寓14樓樣板間里，看房者絡(luò)繹不絕。東向房間的落地窗外，左邊是潮起潮落的壯闊江面，右側(cè)濱江區(qū)政府商圈盡顯繁華便利，銷售員小張指著不遠(yuǎn)處一幢黑色酒店式公寓：“‘網(wǎng)紅’都在那里。我們離它這么近，不愁租不出去?！?/p>

　　據(jù)浙報傳媒地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，7月，杭州酒店式公寓成交異軍突起——4547套、占總成交商品住宅的23.2%，創(chuàng)歷史新高。要知道，去年一年酒店式公寓也僅成交了13508套。

　　酒店式公寓，成為當(dāng)下杭州樓市最炙手可熱的“網(wǎng)紅”。這背后的“洪荒之力”，究竟來自何方？目前是投資的好時機嗎？

　　新興經(jīng)濟活躍

　　帶來濱江火爆行情

　　銷售員小張所指的，就是星輝城，它還有個別名——“網(wǎng)紅基地”。事實上，濱江區(qū)政府板塊的酒店式公寓，如漢峰公館、君尚金座、雙城國際等，也住著不少“網(wǎng)紅”，扎堆著許多“主播”“淘寶店主”的工作室。酒店式公寓，因其兼具居住與辦公的雙重屬性，成了“互聯(lián)網(wǎng)+”新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈中重要一環(huán)。

　　新經(jīng)濟的“洪荒之力”，體現(xiàn)在濱江區(qū)酒店式公寓去化上——全杭州速度最快、價格最高、租金也最高。7月，杭州市區(qū)酒店式公寓成交前十位中，濱江區(qū)占據(jù)3席，其中，居榜首的是位于濱江腹地的高潤·云杉郡，售出542套，均價1.6萬元。其銷售人員告訴記者，4.8米層高的LOFT，開盤2小時便告售罄。另外，濱江區(qū)政府板塊的江濱瀾廷和金鉑灣，均取得了不俗的業(yè)績。

　　“這既有市場真實的需求，也有一部分投資需求?！闭銏髠髅降禺a(chǎn)研究院院長丁建剛分析說。濱江區(qū)的房租杭州最高早已是不爭事實，據(jù)杭州我愛我家統(tǒng)計，7月濱江區(qū)房租漲幅全杭州最高，7月平均租金4820元，比6月漲了265元。其中，酒店式公寓租金回報更高，“2013年左右，月租金4000多元?！币幻薪檎f，“現(xiàn)在，42平方米月租金大概5000元，80平方米要8000元?！?/p>

　　高銷量、高租金背后，隱藏著怎樣的玄機？“濱江區(qū)另外還有一塊牌子——杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。它是杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚地，有很多著名的企業(yè)，像阿里巴巴、網(wǎng)易、?？低?/a>等?！倍〗▌傉f，“酒店式公寓對住宅有一定的替補作用。因為整個市場中有一部分年輕人，特別是80后，甚至90后，他們非常希望居住在自由的空間。不需要很大，但是服務(wù)要比較好，生活配套設(shè)施要比較全，最好一個拉桿箱就能解決問題，周邊所有的餐飲、娛樂、休閑、會客等等這樣的功能，都要齊全，交通便捷，這是酒店式公寓的優(yōu)勢。而在整個濱江區(qū)域中有很多這樣的年輕人，所以酒店式公寓的需求是比較旺盛的”。

　　2016年上半年市場表現(xiàn)已經(jīng)證明了這一點，濱江的酒店式公寓成交占比，比2015年的比例提高了將近一倍，達(dá)到了14.4%。龐大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，強大的新經(jīng)濟活躍度，帶來大量年輕人口流入，區(qū)域樓市步入良性循環(huán)。除了濱江，下沙金沙湖板塊和城西，也是“網(wǎng)紅”聚集地，這三個板塊也是杭州上半年酒店式公寓租金漲幅最大的板塊。此外，位于拱墅區(qū)的杭州新天地，7月酒店式公寓成交147套，這里是跨境電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園，“跨貿(mào)小鎮(zhèn)”落戶于此，為其帶來了不少有商住需求的創(chuàng)客人群。

　　購房理念升級

　　引來投資改善需求

　　“其實，全杭州的酒店式公寓，最近都呈現(xiàn)出熱銷勢頭?！焙贾菸覑畚壹移放瓶偙O(jiān)周包軍告訴記者。數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)之后，杭州市區(qū)酒店式公寓成交量開始上揚，截至7月底，共成交18575套，遠(yuǎn)超過去年整年成交量；價格從去年以來就一直在12000元至17000元的價格內(nèi)小幅浮動；庫存25977套，如果按今年的銷量速度算，去化時間已不足10個月。

　　杭州酒店式公寓市場發(fā)展趨勢，正向一線城市靠攏。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京酒店式公寓銷量頻刷新高，4月的銷售占比超過50%。上海的行情同樣火爆：4至6月，成交量比去年同期增長148.5%，占比高達(dá)44%，遠(yuǎn)高于去年同期的15%。

　　消費升級的大背景下，人們生活理念、消費理念、住房理念正快速更迭，成為推動酒店式公寓熱銷的另一股“洪荒之力”。一方面，“網(wǎng)紅”所代表的一部分80后、90后群體，非常希望居住在自由的空間中，對配套交通服務(wù)要求高。低總價、低門檻的酒店式公寓，正好符合了這些年輕人的居住需求。另一方面，一些更為年長的、以改善為主的購房人群，也摒棄了傳統(tǒng)觀念，將目光投向了地理位置優(yōu)越、服務(wù)更好、更具性價比的“改善型”酒店式公寓。

　　住在市中心某高檔樓盤的王女士一家，雖然房子有130多平方米，但三代同堂讓王女士越來越覺得生活空間狹小，將來萬一再生二胎就更住不下了。最近，王女士賣舊買新，“換”了一套華家池板塊濱江房產(chǎn)開發(fā)的酒店式公寓“華幕”，236平方米、4室2廳4衛(wèi)，豪裝，但均價卻不足3萬元。同樣的總價，如果換成這里70年產(chǎn)權(quán)的住宅，只能買到140平方米。“酒店式公寓產(chǎn)權(quán)比住宅縮水了30年，但性價比反而高了?！蓖跖空f，“我不想因為買房而降低現(xiàn)在的生活品質(zhì)，生活水準(zhǔn)永遠(yuǎn)是第一位的?！?/p>

　　在濱江·華家池銷售部的許經(jīng)理眼里，王女士正是他們的目標(biāo)客戶，“享受型的”。隨著人們住房需求的升級，“王女士們”正變得越來越多，一些房地產(chǎn)企業(yè)精準(zhǔn)把握住了這種趨勢，推出了符合細(xì)分市場需求的產(chǎn)品。許經(jīng)理告訴記者，“華幕”5月開盤的13號樓共103套酒店式公寓，面積236平方米和277平方米，目前已經(jīng)去化九成，購房者大多為改善型，基本是自住，“還有一些來自北京、上海的浙江籍客戶購買”。

　　除了熱銷的板塊、熱銷的項目外，杭州酒店式公寓也分化加劇。根據(jù)統(tǒng)計，目前下沙酒店式公寓庫存壓力較大，僅寶龍城市廣場、龍湖·滟瀾星座等幾個項目，待售房源就超過4000套。此外，臨平也一直是酒店式公寓的飽和地帶。

　　“硬傷”不可忽視

　　現(xiàn)在投資仍須謹(jǐn)慎

　　酒店式公寓的熱銷與投資客的涌入不無關(guān)系，那么對于普通家庭而言，現(xiàn)在還是投資酒店式公寓的好時機嗎？

　　業(yè)內(nèi)專家介紹說，跟普通住宅相比，酒店式公寓也存在明顯的缺點，可以概括為“四高一低一不能”，具體說來就是首付比例要50%、貸款利息是普通住宅的1.1倍、契稅高達(dá)3%、商業(yè)水電，而產(chǎn)權(quán)年限只有40年，并且不能落戶。專家認(rèn)為，酒店式公寓“產(chǎn)品本身有缺陷，只能滿足一定階段的居住需求，生命周期短”。

　　“一般人結(jié)婚之后才買房，但酒店式公寓目前還不能落戶、無法享受學(xué)區(qū)。另外，有些在‘新政’之前的酒店式公寓不通煤氣、沒有煙道，油煙稍大的菜都沒法做，不適合大多數(shù)中國家庭的生活?！敝馨娬J(rèn)為，酒店式公寓主要還是用于過渡型居住。不過在許經(jīng)理的客戶眼里，有些“缺陷”并不是真正構(gòu)成障礙：“無法落戶上學(xué)，子女可以讀民辦；商業(yè)水電，一年算下來也就比住宅貴5000元；物業(yè)費與住宅一樣……地理位置、舒適程度和產(chǎn)品品質(zhì)，才是客戶最關(guān)心的。”

　　酒店式公寓從保值增值上，也無法媲美住宅，最大“硬傷”來自產(chǎn)權(quán)時間短。但許經(jīng)理反問：“那些老舊的二手住宅，產(chǎn)權(quán)可能也只剩下40多年了吧。”

　　產(chǎn)權(quán)時間對于酒店式公寓的影響，更多地體現(xiàn)在二手房交易上?！伴_發(fā)商拿地時是40年，開發(fā)還要兩三年，實際拿到手里時，產(chǎn)權(quán)剩下30多年。試問10年后，誰愿意接盤只有20多年產(chǎn)權(quán)的房子？”一名業(yè)內(nèi)人士分析。

　　“目前酒店式公寓在二手房交易市場上的表現(xiàn)不是太好?！敝馨姼嬖V記者，有價無市、轉(zhuǎn)手艱難，購買酒店式公寓，投資者要做好長期持有的打算，否則還是謹(jǐn)慎為宜。

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