雅居樂嶺峰小區(qū) 物管費(fèi)提價(jià)之爭

　　上周四，三鄉(xiāng)雅居樂嶺峰小區(qū)業(yè)主盧小川報(bào)料稱，他將該小區(qū)內(nèi)的4名“業(yè)主代表”告上了法庭，案件在8月5日已完成第一次開庭。而此前，在2014年嶺峰物管方提高物管費(fèi)后，包括盧小川在內(nèi)至少7名業(yè)主，已因拒按新標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)被物管公司告上法庭。

　　事實(shí)上，近年來作為“主人”的業(yè)主和作為“管家”的物業(yè)公司，因?yàn)槲飿I(yè)管理問題已產(chǎn)生了不少矛盾糾紛。在這個(gè)難題前，中山醞釀著物業(yè)費(fèi)的市場化定價(jià)改革，并于去年在部分鎮(zhèn)區(qū)6個(gè)樓盤實(shí)行試點(diǎn)放開非保障性住房物業(yè)費(fèi)定調(diào)價(jià)。在中山對物業(yè)費(fèi)定價(jià)規(guī)范化不斷作出探索的同時(shí)，雅居樂嶺峰小區(qū)的物業(yè)費(fèi)提價(jià)糾紛案繼續(xù)發(fā)酵。

　　●伍杰 李鳳祥

　　糾紛起因

　　物管費(fèi)漲價(jià)，部分業(yè)主拒按新標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)

　　“系列糾紛的導(dǎo)火索是雅居樂物業(yè)管理公司于2014年5月著手對物管費(fèi)進(jìn)行調(diào)整，將物管費(fèi)從每月1.6元/平方米漲至2.2元/平方米。”盧小川告訴筆者，在小區(qū)未成立業(yè)主委員會的情況下，物管公司不知通過何種途徑遴選出4名業(yè)主代表，并在相當(dāng)一部分業(yè)主并未完全知情的情況下，召開了業(yè)主表決大會，以業(yè)主總?cè)藬?shù)、面積總數(shù)雙雙超過70%的得票率通過了物管費(fèi)分兩階段提價(jià)的決議。有十多名業(yè)主因?qū)ν镀苯Y(jié)果抱有疑問，從2014年7月起就拒絕按新標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)。

　　盧小川提供的一份小區(qū)公告顯示，2013年末物業(yè)管理公司發(fā)起了關(guān)于物業(yè)費(fèi)提價(jià)的業(yè)主表決大會，業(yè)主大會以書面征求業(yè)主意見的方式進(jìn)行，表決期從2013年12月1日至2014年2月28日。該公告稱，物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)“須經(jīng)專有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主重新簽訂合同確定”。

　　“這里不少單位的面積較大，140平方米與200平方米的單位都有，每個(gè)月多交一百多元并不算太多，但提價(jià)過程并不尊重我們業(yè)主?！盋2幢17樓的業(yè)主李小姐告訴筆者，最令業(yè)主她氣憤的是大部分人對物業(yè)費(fèi)漲價(jià)的原因和過程并不知情。“之前有保安和物業(yè)管家僅以口頭形式咨詢過我的意見，但我都明確表示拒絕漲價(jià)?！?/p>

　　筆者在小區(qū)內(nèi)隨機(jī)走訪了約10位住戶，基本與李小姐所述情況相似，大部分住戶都聲稱沒有簽字投票，只是口頭上拒絕提價(jià)。

　　2014年5月8日在多個(gè)管理部門、物管方、業(yè)主以及小區(qū)所屬村委等多方代表的監(jiān)管下，舉行了業(yè)主大會，對提價(jià)表決進(jìn)行開箱唱票。唱票結(jié)果讓不少業(yè)主感到“驚訝”，提價(jià)議案以占專有面積的71.74%業(yè)主，占總?cè)藬?shù)71.19%的業(yè)主同意率獲得通過。新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在2014年7月1日開始分階段執(zhí)行，前兩年按2.2元每平方米收取物業(yè)管理費(fèi)，2016年7月起按2.8元每平方米的標(biāo)準(zhǔn)收取。

　　由于對投票結(jié)果和過程存疑，盧小川和不少業(yè)主拒絕按“新標(biāo)準(zhǔn)”交費(fèi)。提價(jià)至今，已有至少7名業(yè)主因未交物業(yè)管理費(fèi)而被雅居樂物業(yè)管理公司告上法庭?！拔覀冇邪凑召彿亢贤屑s定的1.6元交費(fèi)，只是雅居樂拒收。”盧小川說。

　　業(yè)主再訴

　　業(yè)主代表身份存疑，未履行維護(hù)業(yè)主利益責(zé)任

　　在雅居樂狀告7名業(yè)主的案件當(dāng)中，業(yè)主被判敗訴。判決書稱，案件屬物業(yè)服務(wù)合同糾紛，雅居樂對物業(yè)費(fèi)進(jìn)行調(diào)整有充足材料證明，并經(jīng)過主管部門中山市發(fā)展和改革局（以下簡稱“市發(fā)改局”）審批。法院認(rèn)為，業(yè)主無證據(jù)證明關(guān)于調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)的程序和記錄虛假不真實(shí)，業(yè)主大會表決結(jié)果有效。判決盧小川等人按新標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交物業(yè)管理費(fèi)和違約金。

　　針對業(yè)主大會表決結(jié)果的有效性，7月28日盧小川以《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條第5款：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷為由。將幾名參與提價(jià)表決的業(yè)主代表，告上了法庭。

　　采訪中不少業(yè)主認(rèn)為，這幾名業(yè)主代表并未履行維護(hù)業(yè)主利益的責(zé)任，甚至業(yè)主代表的身份存在疑問。C1幢19樓的嚴(yán)先生告訴筆者，“業(yè)主代表有4名，平時(shí)見不到他們（并不住在小區(qū)內(nèi)）。我們懷疑他們是雅居樂公司的員工或者相關(guān)利益人員，也無法核實(shí)他們到底有沒有房產(chǎn)證，是不是真正的業(yè)主。有業(yè)主查證，代表之一的李幼玲就是雅居樂會計(jì)部的工作人員?！备鶕?jù)材料顯示，業(yè)主代表之一的名字叫做李幼玲，而網(wǎng)上搜集的廣東雅居樂集團(tuán)電話表顯示，雅居樂財(cái)務(wù)部也有一名員工叫做李幼玲，但無法核實(shí)是否是同一個(gè)人。

　　該4名業(yè)主代表在答辯狀上回應(yīng)稱，在嶺峰物管費(fèi)調(diào)整過程單中，自己只是以業(yè)主的身份參與并見證驗(yàn)票的過程。4人只是行使正常的業(yè)主管理權(quán)和監(jiān)督權(quán)。除了對業(yè)主代表身份存疑外，對于唱票過程、計(jì)票結(jié)果，業(yè)主們也有不少異議的地方。筆者致電業(yè)主代表之一劉宇明了解事情經(jīng)過，劉宇明表示自己與雅居樂公司并不存在雇傭關(guān)系，是自發(fā)作為代表參與業(yè)主大會。

　　矛盾焦點(diǎn)

　　計(jì)票結(jié)果混亂，73個(gè)車位擁有獨(dú)立業(yè)主票

　　A1幢的艾先生告訴筆者，他在2012年購買的房子，于2015年才購買的車位。“根據(jù)雅居樂公布出來的投票結(jié)果，我的房子是反對票，我的車位當(dāng)時(shí)卻被投了贊成票?！卑壬峁┑馁Y料顯示，他的車位于2015年從開發(fā)商雅居樂處購得，而根據(jù)他提供的業(yè)主表決大會計(jì)票統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，他的車位在表決當(dāng)中投了物業(yè)費(fèi)提價(jià)贊成票。“開發(fā)商作為未賣出物業(yè)的所有者，他們本身就不應(yīng)該擁有表決權(quán)。而即便可以投票，按照規(guī)則，一個(gè)人名下如果擁有多套物業(yè)的，也應(yīng)該只有一個(gè)表決權(quán)。而表決結(jié)果顯示，部分未賣出車位在當(dāng)時(shí)都被賦予了表決權(quán)，并全數(shù)投了贊成票。”

　　雅居樂嶺峰小區(qū)共有491個(gè)住宅、384個(gè)車位。而艾先生提供的計(jì)票統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，有73個(gè)車位參與了投票，其中60個(gè)投贊成票，11個(gè)棄權(quán)票，反對票數(shù)為2票。

　　根據(jù)當(dāng)時(shí)的《中山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)費(fèi)提價(jià)須經(jīng)專有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。而在表決過程當(dāng)中是以業(yè)主占有建筑面積（面積票）和業(yè)主數(shù)量（業(yè)主票）兩個(gè)組別分開計(jì)票?！败囄坏耐镀睓?quán)，已反映在面積票別當(dāng)中。車位業(yè)主和住宅業(yè)主一般是同一個(gè)人，而同一業(yè)主名下有多個(gè)物業(yè)的，只擁有一張業(yè)主票。但投票結(jié)果顯示，70多個(gè)車位有獨(dú)立的業(yè)主票。這七十多名業(yè)主，只是在嶺峰購買了車位而沒有房產(chǎn)，這在一般小區(qū)當(dāng)中并不常見，因此我們對計(jì)票結(jié)果抱有疑問。”

　　D2幢15樓的譚先生說：“我沒有簽名、確認(rèn)，只是以口頭形式拒絕了物業(yè)的提價(jià)咨詢。但在計(jì)票當(dāng)中，我被算作了贊成票?！迸c譚先生類似，包括A1、C2、B1、D2在內(nèi)的近10多名業(yè)主向筆者反映，他們的“投票”沒有正確反映到計(jì)票結(jié)果當(dāng)中。B1幢12的業(yè)主阿琴就在當(dāng)天唱票現(xiàn)場，“我明確投了反對票，但在唱票當(dāng)中業(yè)主代表卻將我的房號報(bào)成同意。我當(dāng)場表示異議，卻被告知是我聽錯(cuò)了而不能再次核實(shí)。”

　　雅居樂回應(yīng)

　　2013年小區(qū)物管虧損超過70萬元

　　7月28日筆者接到業(yè)主報(bào)料，在初步了解情況后，即于8月1日通過電話聯(lián)系雅居樂總部，對方將該問題轉(zhuǎn)接到雅居樂物業(yè)管理公司處理，并告訴筆者一名負(fù)責(zé)人鄭達(dá)云的電話。

　　資料顯示，鄭達(dá)云是雅居樂物業(yè)管理服務(wù)有限公司的副主任。當(dāng)天下午，筆者致電鄭達(dá)云，其在電話中表示：“嶺峰小區(qū)物業(yè)費(fèi)提價(jià)程序由多個(gè)政府部門見證、參與、指引，包括三鄉(xiāng)鎮(zhèn)住建局、物價(jià)管理部門及小區(qū)所在村委，全程合法合規(guī)?！?/p>

　　對于業(yè)主代表身份的疑問以及車位擁有獨(dú)立業(yè)主票的問題，鄭達(dá)云以書面形式作出了部分回應(yīng)。鄭達(dá)云強(qiáng)調(diào)，該4名業(yè)主代表是自愿參與，行使業(yè)主監(jiān)督管理的義務(wù)。4人均與雅居樂不存在雇傭關(guān)系。而針對車位擁有獨(dú)立業(yè)主票的問題，鄭達(dá)云稱程序合法合理。“物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的程序理據(jù)充分，合法合理合情。調(diào)整工作的程序合法、全是在相關(guān)主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督下進(jìn)行的，公開公平公正，符合法律規(guī)定的相關(guān)程序。”

　　雅居樂認(rèn)為，從2009年起嶺峰小區(qū)已經(jīng)按照每月1.6元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，至2014年該收費(fèi)已低于雅居樂管理的其他組團(tuán)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及中山同類小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2013年中山市香山會計(jì)師事務(wù)所有限公司對小區(qū)管理費(fèi)收支進(jìn)行審計(jì)發(fā)現(xiàn)，該年度小區(qū)物業(yè)虧損716391.29元，因此進(jìn)行調(diào)價(jià)。

　　管理部門回應(yīng)

　　業(yè)主大會無備案但符合規(guī)則

　　就嶺峰小區(qū)出現(xiàn)的物業(yè)費(fèi)糾紛問題，包括物價(jià)管理部門和住建部門分別給出了回應(yīng)。

　　市住建局表示，目前物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)沒有明確要求召開業(yè)主大會需要向有關(guān)部門備案，因此住建局沒有該小區(qū)業(yè)主（表決）大會備案的相關(guān)資料，并建議業(yè)主向價(jià)格主管部門咨詢。

　　三鄉(xiāng)鎮(zhèn)物價(jià)檢查所回應(yīng)稱當(dāng)時(shí)參與監(jiān)督嶺峰物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)唱票過程的員工目前正在休假，而物價(jià)監(jiān)管部門的回復(fù)以市發(fā)改局的對盧小川的訴求復(fù)函為準(zhǔn)。該復(fù)函稱，嶺峰物管調(diào)價(jià)是由全體業(yè)主決定的，并非三鄉(xiāng)鎮(zhèn)物價(jià)檢查所審批。而根據(jù)雅居樂物業(yè)提供的資料顯示，調(diào)價(jià)程序和要求符合規(guī)則。如果業(yè)主對表決結(jié)果的真實(shí)性有異議，可向有關(guān)司法機(jī)關(guān)申請開箱驗(yàn)票。

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