業(yè)主質(zhì)疑小區(qū)人防車位租期過長

　　近日，有數(shù)位朗晴假日小區(qū)業(yè)主向南方日報投訴稱，小區(qū)不讓業(yè)主正常租用車位。“租用小區(qū)的車位要簽訂租期較長的協(xié)議。而總租金也與購買有物權(quán)車位的價錢相差無幾，感覺這是開發(fā)商在變相讓業(yè)主買人防車位?！崩是缂偃杖诘臉I(yè)主胡先生說。

　　目前，停車難已經(jīng)成為了越來越多中山人每天面對的煩惱，一年前的7月中山機動車保有量超過100萬，而每天車管所還有200多臺車等待上牌。在越來越擁擠的城市里，沒有停車位是很多人感到頭疼的事情。以往，人們買了私家車后，多會在小區(qū)內(nèi)租用車位。但在車位資源日益缺乏的現(xiàn)在，就連租車位都已變得越來越難。●伍杰

　　調(diào)查

　　人防車位使用協(xié)議約定期限至2072年

　　阿力是朗晴假日第五期嶺南印象小區(qū)的業(yè)主，他在一年前住進該小區(qū)?！叭ツ赀€能夠在車庫內(nèi)租車位，租金一個月300元，今年開始開發(fā)商在未賣出和已出租的車位上（包括人防車位）加裝了欄桿，不讓業(yè)主正常租用。有業(yè)主去物業(yè)管理處咨詢?nèi)绾巫庥密囄?，物管方告訴我們現(xiàn)在已經(jīng)沒有了產(chǎn)權(quán)車位，只有人防車位沒有房產(chǎn)證，業(yè)主也可以繼續(xù)租用，但需要簽一份40年以上的租借協(xié)議，租金一次性繳清?！卑⒘φf。根據(jù)數(shù)名業(yè)主反映，人防車位的協(xié)議使用期限較長，有業(yè)主甚至簽訂了60年的租車位“長約”，而租金從13萬—18萬不等，這與現(xiàn)時的產(chǎn)權(quán)車位價格差不多。

　　7月26日下午，阿力帶著筆者來帶朗晴假日五期的現(xiàn)場?，F(xiàn)場所見，五期的車庫內(nèi)有超過400個車位，有近1/4的車位上加裝了欄桿，以禁止車輛停泊，而在沒有加裝欄桿的車位上，都掛有“私家車位”的牌子及對應(yīng)的車牌?，F(xiàn)場所見，在人防工程范圍內(nèi)的停車位，也被掛上了“私家車位”的標(biāo)簽?！坝挟a(chǎn)權(quán)的車位都賣光了，加裝欄桿的都是未‘賣’出去的人防車位。五期的車位本來是比較充足的，業(yè)主也可以正常租用，加裝欄桿后，我們只能將車子停在小區(qū)外的市政路旁。”阿力說。

　　胡先生是二期的業(yè)主，他在2011年已經(jīng)入住該小區(qū)，“朗晴假日共有五期，其中二期、三期的地下車庫是人防工程，所有車位都沒有產(chǎn)權(quán)（其余各期的地下車庫有部分仍屬人防工程）。但是朗晴假日只‘賣’不租。我們業(yè)主強調(diào)開發(fā)商是在‘賣’車位，是因為開發(fā)商要求業(yè)主簽訂租借周期較長的人防車位使用協(xié)議。而一般車位租賃合同的期限，是沒有這么長的?！?/p>

　　三期的業(yè)主歐小姐“買”過人防車位。她告訴筆者，“當(dāng)時我們向物業(yè)公司了解過，二、三期的地下車庫都屬于人防工程，是沒有產(chǎn)權(quán)的。2011年8月我‘買’了一個三期人防車位?！备鶕?jù)歐小姐提供的合同顯示，她簽訂的是《朗晴假日園人防工程車位使用合同》，車位屬于朗晴假日3期地下人防車庫部分，面積約12平方米。歐小姐享有車位使用權(quán)，使用期限至2072年尾，并已一次性繳付85000元的使用費。此外，合同規(guī)定，協(xié)議期內(nèi)歐小姐不能擅自轉(zhuǎn)讓車位的使用權(quán)。

　　“當(dāng)時的車位要價在65000-90000元之間，人防車位和有產(chǎn)權(quán)車位的價錢基本沒有差別。我們認為合同條款不太合理，業(yè)主買了車位，卻不能自由轉(zhuǎn)讓交易。但因害怕車位緊張，我還是買了?！睔W小姐說。

　　“現(xiàn)在小區(qū)的車位非常緊張，要想租車位只能到物業(yè)管理處登記，然后再排隊向已購買車位的業(yè)主租用。業(yè)主之間交易人防車位的使用權(quán)，還需要到物業(yè)管理處登記，并繳交5000元的過戶費?！焙壬J為朗晴假日開發(fā)商和物業(yè)管理方對車位的租借條款并不合理。

　　就業(yè)主的疑問，筆者曾到朗晴假日五期物業(yè)管理處進行采訪，但截至28日下午，仍未得到回應(yīng)。

　　？聲音？

　　中山市人民防空辦公室：人防車位不得作為商品出售

　　事實上，對人防車位的租賃及使用疑問，并不限于朗晴假日小區(qū)。包括東區(qū)朗晴軒在內(nèi)的數(shù)個樓盤，有不少業(yè)主都曾向政府部門進行過咨詢，有人認為人防車位應(yīng)屬于國家防空工程的一部分，質(zhì)疑開發(fā)商是否有權(quán)處置。針對市民的疑問，中山市人民防空辦公室（以下簡稱“人防辦”）在網(wǎng)絡(luò)問政平臺對該問題作出過數(shù)次回應(yīng)及解釋。

　　人防辦表示，目前中山市內(nèi)人防工程的使用管理仍遵循《中華人民共和國人民防空法》第五條“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！倍稄V東省實施〈中華人民共和國人民防空法〉辦法》的第十三條中也明確“人民防空工程，戰(zhàn)時必須服從防空需要，統(tǒng)一調(diào)配使用；在平時可按有償使用的原則開發(fā)利用，收益歸投資者所有?！?/p>

　　根據(jù)人防辦的解釋，人防車位的物權(quán)所有方合法享有出租車位的收益。

　　但同時，人防辦亦表示根據(jù)2016年3月1日開始實施的《中山市結(jié)合民用建筑修建防空地下室規(guī)定》，第三十二條“因履行法律義務(wù)而修建的防空地下室，不得作為商品出售。”按規(guī)定人防車位在市內(nèi)不得出售。

　　律師意見：在產(chǎn)權(quán)不清的情況下盡量購買產(chǎn)權(quán)車位

　　總結(jié)人防辦的說法，朗晴假日業(yè)主的疑問實際上集中于兩點：人防車位的產(chǎn)權(quán)歸屬以及開發(fā)商轉(zhuǎn)讓60年的使用權(quán)是否屬于“變相”賣車位？

　　廣東省雅商律師事務(wù)所律師李凌男介紹，目前國家沒有明確規(guī)定地下人防車位的產(chǎn)權(quán)歸屬，各地執(zhí)行標(biāo)準也不盡相同。“如果業(yè)主購房合同當(dāng)中，明確規(guī)定人防工程作為小區(qū)配套，在設(shè)計、修建的時候攤?cè)敕课莸匿N售價格里，這就意味著人防工程屬于全體業(yè)主所有，那么開發(fā)商無權(quán)出售、出租人防車位。如購房合同無協(xié)定，根據(jù)‘誰投資，誰受益’的原則，開發(fā)商可以出租人防車位的使用權(quán)?！?/p>

　　“根據(jù)《合同法》規(guī)定出租的期限不能超過20年，超出部分會被視作無效。簽訂的60年期限是不合理的，但在規(guī)定的20年期滿后，業(yè)主可以根據(jù)合同去要求開發(fā)商無條件續(xù)約?！?/p>

　　如果車位產(chǎn)權(quán)清晰、合同合法有效，租賃人防車位和購買產(chǎn)權(quán)車位似乎沒有太大區(qū)別。但李凌男提醒，購買人防車位仍存在風(fēng)險?！鞍凑铡段餀?quán)法》第52條規(guī)定：國防資產(chǎn)屬于國家所有；《人民防空法》第2條規(guī)定：人民防空是國防的組成部分。因此，即便開發(fā)商是人防車位的投資者，也并不完全享有人防車位的物權(quán)。”李凌男認為在產(chǎn)權(quán)不清的情況下，盡量購買產(chǎn)權(quán)車位，規(guī)避風(fēng)險。如果購買了人防車位，將來轉(zhuǎn)讓會比較麻煩。

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