北京房山：地勢(shì)和房?jī)r(jià)的雙重“洼地”

　　“房山，論地勢(shì)，是北京的洼地；論房?jī)r(jià)，也是北京的洼地?！苯?，有業(yè)界人士發(fā)出這樣的感慨。

　　地處京西南的房山區(qū)，地勢(shì)低洼，每逢暴雨，總會(huì)受到城市內(nèi)澇問(wèn)題的困擾和洪澇災(zāi)害的侵襲。2012年，“7·21”暴雨襲城，房山受災(zāi)嚴(yán)重。而今年7月20日，暴雨再襲房山。房山這一次能否經(jīng)受住考驗(yàn)？

　　而論及在樓市的表現(xiàn)，房山也是一個(gè)明顯的價(jià)格洼地。今年上半年，當(dāng)“鄰居”門(mén)頭溝多個(gè)新盤(pán)沖破4萬(wàn)元/平方米時(shí)，房山區(qū)的新建住宅成交均價(jià)僅為2.29萬(wàn)元/平方米，在北京所有區(qū)中僅排在平谷、懷柔、密云、延慶四個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)縣之前。房山樓市的前景又會(huì)如何？

　　易澇區(qū)域，新建區(qū)域重視排水系統(tǒng)

　　今年7月20日的暴雨過(guò)后，上周六及本周三，記者兩次探訪房山時(shí)注意到，京港澳高速部分地勢(shì)低洼地段路基在暴雨中受損。據(jù)當(dāng)?shù)鼐用癖硎?，長(zhǎng)陽(yáng)、良鄉(xiāng)等以往較易發(fā)生城市內(nèi)澇的區(qū)域，在此次暴雨中也積水嚴(yán)重，部分地區(qū)積水齊腰。

　　據(jù)房山區(qū)政府官方網(wǎng)站顯示，7月20日，房山局部地區(qū)達(dá)到400毫米，其中平原最大降雨區(qū)域?yàn)殚L(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)，降雨量高達(dá)319.1毫米。整個(gè)房山區(qū)域，多個(gè)路段因積水采取交通管制。

　　資料顯示，房山區(qū)處于華北平原與太行山交界地帶，地形復(fù)雜多變，西部和北部是山地、丘陵，約占全區(qū)總面積2/3，這些丘陵和山地形成一道西南到東北走向的天然水汽障礙，所以每當(dāng)夏季，濕潤(rùn)東南季風(fēng)從海上攜帶大量水汽入境，受到山地抬升作用影響，促使水汽凝結(jié)，導(dǎo)致山前大暴雨，山洪下泄入平原。而房山東部和南部是沖積平原，地勢(shì)平緩、低洼，積水無(wú)從排出，從而形成城市內(nèi)澇。

　　“這一回的暴雨不像四年前‘7·21’的時(shí)候那么急，所以住宅小區(qū)所受影響也沒(méi)有當(dāng)年那么嚴(yán)重。”據(jù)在房山長(zhǎng)陽(yáng)附近工作的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人王先生介紹，此次暴雨中，長(zhǎng)陽(yáng)幾個(gè)新建住宅小區(qū)由于地勢(shì)較低，也有車(chē)輛被水浸泡的情況出現(xiàn)，但積水并未沒(méi)過(guò)車(chē)頂。

　　“如果想要買(mǎi)房的話(huà)，其實(shí)對(duì)內(nèi)澇的問(wèn)題不用特別擔(dān)心，因?yàn)槟壳靶陆▍^(qū)域的排水系統(tǒng)做得已經(jīng)比較好了，偶爾的暴雨并不會(huì)影響到房子的不斷增值，不然地勢(shì)最低洼的長(zhǎng)陽(yáng)，也不會(huì)成為房山房?jī)r(jià)最高的地方?！币?jiàn)記者比較關(guān)心降雨帶來(lái)的內(nèi)澇問(wèn)題，王先生特意補(bǔ)充說(shuō)道。

　　樓市“洼地”，上半年大賣(mài)3755套

　　“洼地”這個(gè)詞對(duì)于房山來(lái)說(shuō)不僅有地理上的意義，還有著樓市上的重要意義。

　　在人們的印象中，房山區(qū)一直都屬于北京樓市的價(jià)格洼地。房山因?yàn)榧辛舜罅康膭傂铇潜P(pán)，區(qū)域均價(jià)相比北京其他城區(qū)較低，因此也承載著大量剛需人群的置業(yè)夢(mèng)想。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)：今年上半年，房山區(qū)新建住宅的成交均價(jià)為2.29萬(wàn)元/平方米，僅位列平谷、懷柔、密云、延慶四個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)縣之前。在北京的幾個(gè)近郊區(qū)中，它也是一個(gè)明顯的價(jià)格洼地。與房山區(qū)位條件相似的幾個(gè)近郊區(qū)中，門(mén)頭溝區(qū)今年上半年的新建住宅成交均價(jià)達(dá)3.63萬(wàn)元/平方米，順義區(qū)為2.89萬(wàn)元/平方米，昌平區(qū)為2.55萬(wàn)元/平方米。

　　不過(guò)，“價(jià)格洼地”房山區(qū)在今年上半年卻有著3755套的成交量，居全市榜首。有業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前在大興、通州、昌平、房山等近郊區(qū)中，剛需供應(yīng)最多、價(jià)格相對(duì)較低的仍然只有房山。

　　“房?jī)r(jià)是受到土地價(jià)格的影響的。環(huán)顧北京樓市，在五環(huán)到六環(huán)之間，房山的土地出讓價(jià)格仍然維持在一個(gè)相對(duì)較低的水平，當(dāng)然長(zhǎng)陽(yáng)這一熱點(diǎn)區(qū)域除外?！狈可介L(zhǎng)陽(yáng)一項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴記者，去年11月底，房山閻村地塊出讓?zhuān)錁敲鎯r(jià)在1.85萬(wàn)元/平方米左右。相比今年年初門(mén)頭溝龍泉鎮(zhèn)4.8萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)要低廉很多。不過(guò)盡管如此，這一地價(jià)還是超過(guò)了周邊房?jī)r(jià)。而與閻村地塊同日出讓的房山長(zhǎng)陽(yáng)地塊，則拍出了42.03億元，樓面價(jià)達(dá)2.95萬(wàn)元/平方米。如果以此來(lái)計(jì)算，這一宗地上打造的項(xiàng)目未來(lái)售價(jià)也將逼近6萬(wàn)元/平方米。如此看來(lái)，未來(lái)房山的“洼地”印象也有可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。

　　上半年房山長(zhǎng)陽(yáng)、良鄉(xiāng)的商品住宅成交均價(jià)，同比上漲幅度高達(dá)19%，比房山全區(qū)的平均漲幅高出8個(gè)百分點(diǎn)。

　　與去年同期相比，長(zhǎng)陽(yáng)、良鄉(xiāng)在區(qū)域內(nèi)商品住宅總供應(yīng)量下滑了近三成的背景下，戶(hù)型面積為150-200平方米的住宅供應(yīng)量反而同比大增574%?！獊喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅

　　板塊分化，“洼地”中有“高地”

　　實(shí)際上，近些年來(lái)房山樓市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)也在發(fā)生著比較明顯的變化。從剛開(kāi)始針對(duì)首次置業(yè)的剛需人群，漸漸向有首次改善需求的人群過(guò)渡，部分高品質(zhì)的項(xiàng)目也在逐漸開(kāi)始入市。同時(shí)，由于房山區(qū)面積較大，分為多個(gè)樓盤(pán)相對(duì)集中的板塊，而每一個(gè)板塊又有著自身不同的區(qū)位特點(diǎn)，這也造成了房山區(qū)域市場(chǎng)相對(duì)復(fù)雜，各個(gè)區(qū)域之間的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和價(jià)格相差較大的局面出現(xiàn)。

　　在長(zhǎng)陽(yáng)、良鄉(xiāng)這兩個(gè)離城區(qū)較近、新盤(pán)分布比較集中的板塊，6月的新房均價(jià)達(dá)到了2.95萬(wàn)元/平方米和2.57萬(wàn)元/平方米。相對(duì)地，較遠(yuǎn)一些的閻村，6月的新房均價(jià)僅為1.7萬(wàn)元/平方米，而更遠(yuǎn)一些的琉璃河均價(jià)僅8600元/平方米。這些偏遠(yuǎn)區(qū)域的房?jī)r(jià)在數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)拉低了房山區(qū)的均價(jià)，更使房山呈現(xiàn)出“洼地”的態(tài)勢(shì)。

　　在房山的長(zhǎng)陽(yáng)板塊，隨著北京樓市的水漲船高，部分新盤(pán)的售價(jià)也讓剛需族發(fā)出“高攀不起”的感慨。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，中糧萬(wàn)科·長(zhǎng)陽(yáng)半島帶精裝修的商住房源，銷(xiāo)售均價(jià)為3.2萬(wàn)元/平方米，相對(duì)其南邊幾公里的廣陽(yáng)城、良鄉(xiāng)大學(xué)城附近的房源，價(jià)格要高出不少。比如，位于廣陽(yáng)城地鐵站附近的住宅項(xiàng)目金隅糖+，售價(jià)在2.7萬(wàn)元/平方米左右，附近的世茂維拉則在2.6萬(wàn)元/平方米。再往南一些，良鄉(xiāng)大學(xué)城北側(cè)的旭輝E天地商住LOFT產(chǎn)品，上半年毛坯房銷(xiāo)售均價(jià)僅在1.9萬(wàn)元/平方米左右。

　　但是，記者本周三走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，上述幾個(gè)項(xiàng)目目前對(duì)客戶(hù)的報(bào)價(jià)均已大大超過(guò)今年上半年的銷(xiāo)售均價(jià)，但差距依然較大。像中糧萬(wàn)科·長(zhǎng)陽(yáng)半島的商住產(chǎn)品，中介介紹時(shí)稱(chēng)其最高售價(jià)達(dá)3.8萬(wàn)元/平方米。金隅糖+目前售價(jià)已達(dá)到3.5萬(wàn)元/平方米，而旭輝E天地目前現(xiàn)房售價(jià)也達(dá)2.2萬(wàn)元/平方米左右。

　　對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，上半年房山長(zhǎng)陽(yáng)、良鄉(xiāng)的商品住宅成交均價(jià)與去年同期相比，上漲幅度高達(dá)19%，比房山全區(qū)的平均漲幅高出8個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)下半年還將整體拉升西南五環(huán)樓市的價(jià)格水平。

　　“北京市場(chǎng)上最后的價(jià)格洼地正在被潮水般涌來(lái)的購(gòu)房需求填平?！惫惚硎?，“今年以來(lái)房山長(zhǎng)陽(yáng)、良鄉(xiāng)共成交商品住宅2771套，比同期市場(chǎng)供應(yīng)多出了千套之余，區(qū)域樓市的供不應(yīng)求催升了房?jī)r(jià)高漲。”

　　供應(yīng)轉(zhuǎn)變，大戶(hù)型、豪宅漸入市

　　除了集中分布于長(zhǎng)陽(yáng)和良鄉(xiāng)等地的剛需項(xiàng)目之外，房山還有大量的改善型住宅分布。比如，五礦·銘品、廣陽(yáng)郡九號(hào)、天恒樂(lè)墅、韓建·觀山源墅等，只不過(guò)這些項(xiàng)目并未位于剛需產(chǎn)品較集中的長(zhǎng)陽(yáng)區(qū)域附近，而是分布在相對(duì)獨(dú)立的位置上。其價(jià)格雖然不能同動(dòng)輒“十萬(wàn)+”的地王項(xiàng)目相比，卻也大大超過(guò)了房山區(qū)域均價(jià)，針對(duì)的也不再是首次置業(yè)的剛需客群。

　　比如，位于良鄉(xiāng)大學(xué)城附近的廣陽(yáng)郡9號(hào)，單套總價(jià)500萬(wàn)至700萬(wàn)元之間。而位于房山閻村附近的天恒樂(lè)墅，雙拼別墅產(chǎn)品總價(jià)600萬(wàn)元起的價(jià)格也是主要瞄準(zhǔn)改善型需求客群。

　　“目前，位于西南五環(huán)的長(zhǎng)陽(yáng)、良鄉(xiāng)，住宅一改以前以中小戶(hù)型為主的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大戶(hù)型產(chǎn)品的供應(yīng)量明顯增加。”郭毅指出，目前，在長(zhǎng)陽(yáng)、良鄉(xiāng)等板塊，120平方米以上的大戶(hù)型產(chǎn)品供應(yīng)套數(shù)與中小戶(hù)型各占50%。與去年同期相比，長(zhǎng)陽(yáng)、良鄉(xiāng)在區(qū)域內(nèi)商品住宅總供應(yīng)量下滑了近三成的背景下，戶(hù)型面積為150-200平方米的住宅供應(yīng)量反而同比大增574%。房山區(qū)域樓市正在經(jīng)歷一個(gè)高端化的過(guò)程。

　　據(jù)記者了解，得益于近幾年7000億城南投資的推動(dòng)，房山實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)升級(jí)與配套的完善，也吸引了品牌開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐這一曾經(jīng)被認(rèn)為是價(jià)格洼地的房山樓市。

　　北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，依托于房山大的規(guī)劃，位于京西南五環(huán)到六環(huán)之間的區(qū)域發(fā)展前景廣闊?！耙?yàn)閺拈L(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，城六區(qū)也無(wú)法擴(kuò)建，房山無(wú)疑是承接城六區(qū)功能和產(chǎn)業(yè)疏解的絕佳地帶，未來(lái)這個(gè)區(qū)域的舒適度是極高的?！?/p>

　　區(qū)域配套漸完善，未來(lái)潛力被看好

　　房山樓市由首次置業(yè)的剛需人群向高品質(zhì)乃至首次改善需求過(guò)渡，也對(duì)房山的開(kāi)發(fā)商們提出了更高的要求，同時(shí)也反過(guò)來(lái)催升了開(kāi)發(fā)商對(duì)于區(qū)域的未來(lái)預(yù)期。

　　從房山區(qū)域的整體發(fā)展來(lái)說(shuō)，近年來(lái)，房山新城CSD、高教園等區(qū)域規(guī)劃建設(shè)已經(jīng)相對(duì)成熟，而華北最大奧特萊斯購(gòu)物中心落戶(hù)也使得房山商業(yè)吸引了足夠人氣，區(qū)域商業(yè)價(jià)值以及配套開(kāi)始逐步提升和完善，地鐵房山線(xiàn)的開(kāi)通、燕房線(xiàn)的建設(shè)使得房山交通發(fā)展迅速，價(jià)值也不斷提升。這一系列的利好都極大地推升了房山核心區(qū)域的升值潛力。

　　不止一位房山區(qū)域開(kāi)發(fā)商向記者表示，跟其他位置相近的區(qū)域比，房山區(qū)域的總體價(jià)格仍然是偏低的，所以今年以來(lái)，長(zhǎng)陽(yáng)、良鄉(xiāng)等區(qū)域的大漲是屬于“補(bǔ)漲”。

　　房山一別墅項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也表示：“如今，房山區(qū)域購(gòu)房者的需求已經(jīng)發(fā)生了一些變化，價(jià)格已經(jīng)不是吸引購(gòu)房者的唯一要素，所以項(xiàng)目用價(jià)格的手段來(lái)吸引客戶(hù)，優(yōu)勢(shì)也不再明顯。他們已從只關(guān)注價(jià)格、產(chǎn)品戶(hù)型、配套設(shè)施等看得見(jiàn)摸得著的方面，轉(zhuǎn)而開(kāi)始注意物業(yè)管理、區(qū)域升值潛力這些軟性需求。這是區(qū)域客群正在成熟的標(biāo)志，也是整個(gè)區(qū)域發(fā)展帶來(lái)的結(jié)果?！?/p>

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