商業(yè)地產(chǎn)福州樣本:滿城盡是綜合體 未來發(fā)展陷尷尬

　　長期被視為二線中等城市的福州正呈現(xiàn)出一派繁華景象。這個(gè)市區(qū)人口300萬左右的城市，現(xiàn)在已擁有了二十余家大型城市商業(yè)綜合體。而大約十年前，還只有老牌上市公司東百集團(tuán)（600693）獨(dú)自占據(jù)著城中心最顯赫的一個(gè)位置。

　　就在近日，福州市國土資源局又一次決定將在2016年8月11日公開出讓城區(qū)5幅國有建設(shè)用地使用權(quán)。這5幅地塊中的4幅包含了商業(yè)用地，商業(yè)建筑面積合計(jì)約52793平方米。

　　從這個(gè)意義上說，福州的消費(fèi)者很幸福，他們正享受著遠(yuǎn)超北上廣的人均商業(yè)綜合體面積。

　　滿城盡是綜合體

　　從2006年“萬象城”（非華潤萬象城）在福州二環(huán)路開出第一家真正意義上的商業(yè)綜合體至今，萬達(dá)廣場、寶龍城市廣場、世茂天城、紅星國際廣場、泰禾廣場、世歐廣場等多達(dá)二十余個(gè)城市綜合體開始在福州遍地開花。

　　這也許還只是開始。在今年4月份舉行的福建省重點(diǎn)流通龍頭企業(yè)座談會(huì)上，福建省商務(wù)廳人士表示，福建現(xiàn)有在建或擬建的營業(yè)面積2.5萬平方米以上的購物中心等大型零售設(shè)施項(xiàng)目還有34個(gè)，總投資額將達(dá)474億元。

　　2012年，百貨業(yè)龍頭王府井（600859）強(qiáng)勢(shì)進(jìn)軍福州市場，一度被業(yè)界視為標(biāo)志性事件。如今看來，這次搶灘登陸更像是一個(gè)反面教材。

　　作為王府井集團(tuán)在東南沿海城市開設(shè)的首家門店，福州王府井在當(dāng)年11月29日正式開業(yè)并被集團(tuán)寄予厚望，在其之后集團(tuán)甚至仍有在福州繼續(xù)擴(kuò)張二店的計(jì)劃。

　　從地理位置看，王府井福州首店位于有福州“金融街”之稱的五四路中央商務(wù)區(qū)核心地段，周邊匯集了眾多政府機(jī)構(gòu)、銀行總部、三甲醫(yī)院、高級(jí)寫字樓等，顧客資源非常豐富。

　　令人意想不到的是，雖然擁有品牌優(yōu)勢(shì)和地段優(yōu)勢(shì)，該店的經(jīng)營業(yè)績卻乏善可陳，甚至很快陷入巨額虧損。2012至2015的四個(gè)會(huì)計(jì)年度中，福州王府井的虧損額分別為1335萬、5667萬、7503萬和1.99億元。

　　根據(jù)王府井2015年年報(bào)披露數(shù)據(jù)，福州王府井為王府井全資子公司，注冊(cè)資金1000萬元，而截至2015年底，該公司總資產(chǎn)8210萬元，凈資產(chǎn)已成負(fù)的3.36億元，成為王府井旗下31家門店中排名倒數(shù)第一的“虧損王”。

　　今年4月2日，王府井集團(tuán)終于按耐不住通過董事會(huì)決議，向福州王府井百貨有限責(zé)任公司增資3.75億元，以填平窟窿。來自圈內(nèi)人士的消息更指出，王府井集團(tuán)內(nèi)部已經(jīng)傾向?qū)⒏Ｖ萃醺臉I(yè)務(wù)進(jìn)行整體出售。不過該消息尚未得到證實(shí)。

　　客觀地說，福州王府井的業(yè)態(tài)、管理并不算差。該店定位時(shí)尚精品百貨，規(guī)模龐大，共租賃了中旅城二期（恒力城）項(xiàng)目地下一層至地上七層的房產(chǎn)，總建筑面積達(dá)5萬多平方米，與多數(shù)綜合體類似涵蓋了購物、餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)。

　　此外，福州王府井總經(jīng)理尚喜平從2004年起就擔(dān)任長沙王府井總經(jīng)理，2009年起兼任太原王府井總經(jīng)理，這兩家門店不僅在當(dāng)?shù)厥袌稣紦?jù)領(lǐng)導(dǎo)地位，而且經(jīng)營業(yè)績一直可圈可點(diǎn)。

　　根據(jù)一些福州當(dāng)?shù)厣虡I(yè)人士的觀點(diǎn)，福州王府井的敗走麥城并不是在選址或管理上出現(xiàn)了問題，更多反映的是整個(gè)商業(yè)生態(tài)的急轉(zhuǎn)直下。

　　長期從事商業(yè)研究的福州大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授陳章旺對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示：“受經(jīng)濟(jì)不景氣和電商影響，實(shí)體店經(jīng)營環(huán)境不容樂觀，城市綜合體內(nèi)的各種業(yè)態(tài)難免受影響，因此迫切需要經(jīng)營內(nèi)容和服務(wù)方式的創(chuàng)新?！?/p>

　　被逼出來的商業(yè)地產(chǎn)？

　　不過，正所謂“有人辭官歸故里，有人漏夜趕科場”，就在專業(yè)商業(yè)操盤者都疲態(tài)盡露的時(shí)候，一大波生力軍正迎面趕來。

　　盈石集團(tuán)研究中心總經(jīng)理、皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)(RICS)商業(yè)地產(chǎn)委員會(huì)主席張平告訴證券時(shí)報(bào)記者，根據(jù)該中心的統(tǒng)計(jì)，20大城市購物中心按面積計(jì)算的比例，在全部商業(yè)物業(yè)中的占比已從2010年的55%上升至2015年的70%。

　　也就是說，商業(yè)地產(chǎn)近年來在二、三線城市的“泛濫”似乎不只是福州的問題，甚至還不是一個(gè)單純的商業(yè)問題。張平認(rèn)為，購物中心近年來的扎堆開發(fā)，一定程度上與商業(yè)用地的集中出讓相關(guān)。

　　對(duì)開發(fā)商來說，土地出讓時(shí)已經(jīng)規(guī)劃好的商業(yè)配套比例就是那道繞不過去的檻。福州一位地產(chǎn)運(yùn)營總監(jiān)無奈地說：“政府認(rèn)為城市化進(jìn)程就是要提高商業(yè)配比，純住宅用地越來越少，土地出讓基本都要求帶商業(yè)，你也不得不做?！?/p>

　　這位運(yùn)營總監(jiān)認(rèn)為城市化的內(nèi)容很多，并不只是單純提高商業(yè)配比一項(xiàng)。由于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過快，已造成很多區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目供大于求。同時(shí)，由于沒有產(chǎn)業(yè)、人口流入的有力支撐，區(qū)域內(nèi)商業(yè)較難得到發(fā)展。

　　萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)可以說是此種模式的典型代表，而且吸引了一大批追隨者。

　　福建本土地產(chǎn)商泰禾集團(tuán)（000732）2010年開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，并提出“學(xué)習(xí)萬達(dá)，超越萬達(dá)”的口號(hào)。

　　不過據(jù)了解，該公司首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目福州五四北泰禾廣場雖在2013年9月投入運(yùn)營，但目前仍然無法實(shí)現(xiàn)盈利。更典型的是位于泉州石獅的泰禾廣場，雖然擁有上市公司的資金、品牌優(yōu)勢(shì)，但經(jīng)營業(yè)績甚至還不如當(dāng)?shù)刈龀衅鸺业牡螺x廣場。

　　更尷尬的是， 萬達(dá)模式如今已悄然遠(yuǎn)去，王健林甚至公開宣布，“萬達(dá)商業(yè)要轉(zhuǎn)型、要去地產(chǎn)化”。

　　萬達(dá)轉(zhuǎn)型在福建市場表現(xiàn)得異常明顯。2015年福建有9家百貨門店關(guān)門，其中萬達(dá)百貨就占據(jù)了8家。

　　不過也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，所謂的“去百貨化”、“輕資產(chǎn)運(yùn)營”或者“委托管理”實(shí)際也是一種無奈之舉，反映的是過快發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)遇到了自身無法解決的瓶頸。

　　陳章旺表示，開發(fā)商拿地背后反映著土地資源的稀缺，而地段更是其中的決定因素。隨著城市半徑的擴(kuò)充，需要各種服務(wù)配套，新的商圈呼之欲出。問題是，從目前福州城市綜合體的現(xiàn)狀看，存在“千店一面”的問題，綜合體之間沒有形成錯(cuò)位經(jīng)營，缺乏差異性的競爭優(yōu)勢(shì)。

　　未來發(fā)展陷尷尬

　　政府從商業(yè)項(xiàng)目中獲取了稅收，也解決了就業(yè)問題；地產(chǎn)商成功賣出了房子；消費(fèi)者有了更好的購物環(huán)境，這么好的買賣又有何值得杞人憂天？

　　問題只有一個(gè)：商業(yè)會(huì)不行么？

　　一位多年從事商業(yè)步行街運(yùn)營的業(yè)內(nèi)人士對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營其實(shí)是非常復(fù)雜的一門學(xué)科，對(duì)比境內(nèi)外運(yùn)營模式，會(huì)發(fā)現(xiàn)兩者差異巨大。

　　國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)模式以賣為主，商業(yè)部分大都起襯托作用，并不是從長久持續(xù)經(jīng)營的角度進(jìn)行設(shè)計(jì)。在通過住宅、寫字樓和步行街的銷售收回投入后，剩下的商業(yè)資產(chǎn)也幾乎已經(jīng)沒有成本，真正潛下心做商業(yè)的企業(yè)少之又少。

　　反之，境外真正商業(yè)地產(chǎn)的基本理念就是重運(yùn)營，講究長期持有，依靠租金回報(bào)的增長獲得盈利。以香港九龍倉公司為例，其在長沙的商業(yè)項(xiàng)目從拿地到開業(yè)，前后歷時(shí)五年。

　　“更新奇的是，長沙九龍倉最終設(shè)計(jì)出來的自持商業(yè)面積，比政府規(guī)劃要求的還高出許多，因?yàn)樗孔饨皤@取回報(bào)?！痹撊耸空f，類似香港九龍倉、太古公司這樣從前期調(diào)研、人才儲(chǔ)備、商業(yè)設(shè)計(jì)到正式開業(yè)歷時(shí)5年甚至更長時(shí)間的情況在境外比比皆是。

　　那么，在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)類似“急功近利”的背景下，這些超常規(guī)發(fā)展的商業(yè)項(xiàng)目會(huì)有怎樣的明天？

　　6月23日，三木集團(tuán)（000632）一份年報(bào)問詢函回復(fù)公告揭開了商業(yè)地產(chǎn)泡沫的一角。2015年底，該公司持有的位于安徽六安的投資性房地產(chǎn)“安徽古樓新天地商鋪及綜合樓”年末公允價(jià)值2640.93萬元，比年初減值了15.60%，而其出租率僅為27%。

　　三木集團(tuán)表示，近年來六安商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過大，部分物業(yè)長期處于有價(jià)無市的狀態(tài)。特別是古樓步行街部分，由于受電商沖擊，招商工作存在較大困難，租金無法提高、出租率逐年下降。

　　這或許還只是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)尷尬局面的冰山一角。

　　張平告訴證券時(shí)報(bào)記者，截至2015年，全國20大城市商業(yè)物業(yè)存量已經(jīng)超過1億平方米。到2018年，預(yù)計(jì)仍然將有6238萬平方米的可見新增供應(yīng)陸續(xù)開業(yè)入市，占現(xiàn)有存量的60%。

　　“這意味著未來三年內(nèi)，我國大部分城市商業(yè)地產(chǎn)市場的存量競爭和供應(yīng)壓力將持續(xù)上行?！彼f，在這種情況下，依靠傳統(tǒng)的先開發(fā)后銷售的盈利模式已經(jīng)日益式微，而持有經(jīng)營模式在融資成本高企、電商沖擊之下已經(jīng)舉步維艱。

　　因此，對(duì)于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，尤其是已經(jīng)沉淀了大量商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)的開發(fā)商而言，資金需求將一直“喊渴”，未來持續(xù)經(jīng)營備受挑戰(zhàn)。

　　如何真正實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營，或者借助互聯(lián)網(wǎng)改造盤活商業(yè)庫存，找到新的盈利增長點(diǎn)已經(jīng)迫在眉睫。

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