保利地產(chǎn)整合面臨難題

　　近日，中航地產(chǎn)和保利地產(chǎn)先后發(fā)布公告披露，雙方正在進(jìn)行所屬地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)資產(chǎn)的重組整合方案。根據(jù)最新消息，保利或收購(gòu)中航旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目70個(gè)左右，金額不超過公司凈資產(chǎn)的15%。

　　對(duì)此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，就中航地產(chǎn)來(lái)講，由于其母公司中航工業(yè)集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)是航空軍工，地產(chǎn)業(yè)務(wù)在集團(tuán)營(yíng)收中占比微不足道，再加上地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身并不盈利，中航工業(yè)集團(tuán)“退房”也理所當(dāng)然，這或許成為保利地產(chǎn)整合中航地產(chǎn)的最直接的理由。

　　籌劃重組 各取所需

　　保利地產(chǎn)在7日停牌后，已經(jīng)于14日復(fù)牌。公司方面表示，停牌期間，保利集團(tuán)和中航工業(yè)一直在探討收購(gòu)中航房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。經(jīng)初步估算，該潛在交易事項(xiàng)涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目約70個(gè)左右，交易標(biāo)的金額不超過公司凈資產(chǎn)的15%，相關(guān)交易金額達(dá)不到須提交公司股東大會(huì)審議的重大事項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。

　　根據(jù)保利最新披露的2016年半年報(bào)業(yè)績(jī)快報(bào)，公司總資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到4300多億元，凈資產(chǎn)近1000億元，上半年累計(jì)簽約金額超過1100億元，估計(jì)全年將超過2000億元大關(guān)，另外實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入551億元。其中，保利地產(chǎn)2016年6月份銷售情況簡(jiǎn)報(bào)顯示，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積201.13萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.79%；實(shí)現(xiàn)簽約金額269.76億元，同比增長(zhǎng)5.16%。2016年1-6月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積821.84萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.55%；實(shí)現(xiàn)簽約金額1106.25億元，同比增長(zhǎng)45.48%。

　　中航地產(chǎn)表示，因中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)公司（簡(jiǎn)稱“中航工業(yè)”）正在與中國(guó)保利集團(tuán)公司（簡(jiǎn)稱“保利集團(tuán)”）籌劃關(guān)于所屬地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)資產(chǎn)的重組整合方案，公司于7月6日提交公告并于7日開始停牌，預(yù)計(jì)會(huì)在不超過1個(gè)月的時(shí)間內(nèi)披露本次重組方案。

　　近日，中航地產(chǎn)發(fā)布的業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，公司預(yù)計(jì)2016年1至6月歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為盈利0至1000萬(wàn)元，上年同期為虧損11143.57萬(wàn)元，同比扭虧為盈。公司表示，期內(nèi)業(yè)績(jī)變動(dòng)的主要原因是：公司轉(zhuǎn)讓下屬企業(yè)股權(quán)投資收益約1.1億元。除此以外，公司2016年上半年的利潤(rùn)水平與上年同期基本持平。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，保利集團(tuán)與中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)涉及的地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)整合基本可以理解為中航工業(yè)集團(tuán)剝離旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)。其中最有可能的是，中航地產(chǎn)剝離非商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，保留上市公司殼資源，轉(zhuǎn)型以航空科技文化業(yè)務(wù)為主業(yè)的上市平臺(tái)。

　　公開資料顯示，中航工業(yè)集團(tuán)旗下有上市公司近30家。近年集團(tuán)層面業(yè)務(wù)板塊整合動(dòng)作逐步展開，2015年8月中航旗下發(fā)動(dòng)機(jī)板塊三家上市公司已率先實(shí)現(xiàn)整合。中航工業(yè)旗下目前有A股地產(chǎn)上市平臺(tái)中航地產(chǎn)。據(jù)中航地產(chǎn)2015年年報(bào)，其合計(jì)55億元的營(yíng)業(yè)收入中，房地產(chǎn)板塊的營(yíng)業(yè)收入約36億元，占比65%，物業(yè)、餐飲等服務(wù)業(yè)收入18.4億元，占比約33%，另有近1億元的建筑業(yè)收入。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，中航和保利本身均屬于軍工類的央企，所以從央企改革的角度看，也會(huì)優(yōu)先考慮將此類主營(yíng)業(yè)務(wù)相近的企業(yè)進(jìn)行資源重組。二者整合壓力主要源于中航地產(chǎn)，其相應(yīng)地產(chǎn)板塊一直沒有做大。另外對(duì)于保利來(lái)說也需要通過此類重組來(lái)擴(kuò)大地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　重組路依舊不好走

　　不過，對(duì)于此次整合，也有業(yè)內(nèi)人士提出了擔(dān)憂：中航可能面臨地產(chǎn)業(yè)務(wù)被剝離或被壓縮的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而在股價(jià)方面可能會(huì)有一定的下挫壓力。

　　另外，被稱為“大背景小公司”的中航地產(chǎn)僅有約200萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，這樣的土儲(chǔ)量在央企中并不算多。更值得注意的是，這些土儲(chǔ)除上海中航天盛廣場(chǎng)、天津九方城市廣場(chǎng)外，大多位于三四線城市。地域、項(xiàng)目體量以及項(xiàng)目產(chǎn)品的限制，這份資產(chǎn)包中的部分項(xiàng)目將面臨著不小的去化壓力。

　　除了資產(chǎn)包質(zhì)量一般外，較低的盈利能力和負(fù)債一直是中航地產(chǎn)難解的問題。2015年，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入55.19億元，較上年同期減少7億元，下降11.36%。歸屬于母公司所有者凈利潤(rùn)4.01億元，較上年同期減少9128萬(wàn)元，下降18.53%。

　　資料顯示，中航地產(chǎn)的控股股東是中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)公司（簡(jiǎn)稱“中航工業(yè)”），不僅是由中央管理的國(guó)有特大型企業(yè)，還是我國(guó)十大軍工集團(tuán)之一。其中，中航工業(yè)直管的中航國(guó)際則投資了地產(chǎn)與酒店業(yè)務(wù)，擁有中航地產(chǎn)、中航國(guó)際瑞賽、中航萬(wàn)科、中航里程、天虹商場(chǎng)等產(chǎn)業(yè)。

　　然而，中航地產(chǎn)業(yè)績(jī)表現(xiàn)和資產(chǎn)一般，2015年銷售規(guī)模僅在50億元，合計(jì)的55億元營(yíng)業(yè)收入也僅有約36億元來(lái)自房地產(chǎn)板塊。這在中航工業(yè)集團(tuán)的3800億元的營(yíng)收中顯得尤為微不足道。

　　營(yíng)收下降，公司的負(fù)債也不低。該公司2015年的資產(chǎn)負(fù)債率為79.48%，負(fù)債合計(jì)181.85億元，短期借款為26.74億元。但期末現(xiàn)金以及現(xiàn)金等價(jià)物余額僅為6.25億元。到了2016年一季度，中航地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率再次攀升至81.16%，凈利潤(rùn)為-1.76億元。

　　資金面吃緊直接表現(xiàn)在中航地產(chǎn)項(xiàng)目開工上。2014年，該公司開工面積37萬(wàn)平方米，相比2013年的120萬(wàn)平方米，下滑69.47%，存貨周轉(zhuǎn)率僅為0.45。2015年度，中航地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率下降至0.39。

　　此外，分析人士認(rèn)為，原有中航地產(chǎn)的人事和管理層的關(guān)系或發(fā)生變動(dòng)，或?qū)⒃黾颖＠罄m(xù)協(xié)調(diào)的成本。

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