下半年廣州樓市普遍“看多”

　　南方樓市沙龍

　　2016年已進(jìn)入下半場(chǎng)，在上半年已經(jīng)充滿了驚喜的情況下，下半年廣州樓市將走向何方？為了把脈2016年下半年中國房地產(chǎn)發(fā)展大勢(shì)，攜手促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，南方日 報(bào)于7月15日舉辦“機(jī)遇之城 蝶變時(shí)刻”2016年年中樓市沙龍。本次沙龍邀請(qǐng)了眾多知名房地產(chǎn)企業(yè)操盤手和房地產(chǎn)行業(yè)知名專家進(jìn)行年中市場(chǎng)分析，展開行業(yè)思想交流、觀點(diǎn)碰 撞。在沙龍上，眾多專家普遍看多2016年廣州樓市的下半場(chǎng)表現(xiàn)。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，下半年廣州的新增住宅供應(yīng)仍將有4萬套，盡管比不上上半年的6萬套巨量，但是同樣也是供應(yīng)不少。再加下土地市場(chǎng)中仍然有8萬左右的供地將集中在下半年推出，可以預(yù)見，今年廣州樓市的下半場(chǎng)將是銷售之爭(zhēng)和土地儲(chǔ)備之爭(zhēng)。專家們預(yù)計(jì)下半年政策仍將穩(wěn)定，樓市仍是量價(jià)齊升。

　　下半年新貨供應(yīng)4萬套

　　合富輝煌（中國）市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，在下半年廣州將有4萬套新貨上市，75%聚集在外圍區(qū)域。與上半年6萬套新貨相比，少了三成多。網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的是樓盤數(shù)量，下半年廣州將有87個(gè)樓盤推出新貨，與上半年幾乎持平。

　　全市11個(gè)區(qū)均有新盤、新貨推出，外圍板塊的競(jìng)爭(zhēng)依然比較激烈，有54個(gè)樓盤推新，占全市總量的62%。其中，上半年的供應(yīng)大戶增城區(qū)，將有14個(gè)樓盤推 新，是下半年供應(yīng)量最多的區(qū)域，番禺、南沙和花都尾隨其后；中心區(qū)也有33個(gè)盤有新貨加入下半年大戰(zhàn)。

　　從新貨分布看，中心區(qū)將呈“戰(zhàn)國現(xiàn)象”——同個(gè)板塊有多個(gè)樓盤齊推新貨，硬撼性質(zhì)明顯。比如，荔灣有60%的新貨聚集在廣鋼新城，全新盤北大資源博雅首府和保利葛洲壩海德公館已在近日開盤，7月底，珠江金茂府這個(gè)全新盤也會(huì)發(fā)售；在白云區(qū)，80%的新貨集中在同和板塊，恒大御府、佳兆業(yè)天御、越秀星匯云城等項(xiàng)目定位都不低；天河區(qū)奧體-廣氮板塊也聚集了該區(qū)40%的新貨；廣紙新城則有海珠區(qū)近40%的新貨要推。

　　熱點(diǎn)板塊競(jìng)爭(zhēng)激烈

　　一進(jìn)入下半年，廣州一手樓市的氣氛就已經(jīng)充滿了硝煙味。特別是市區(qū)幾個(gè)新盤集中的熱門區(qū)域，包括廣鋼新城、奧體板塊等等。這些中心區(qū)板塊，起步價(jià)基本都是30000元/平方米以上。由于貨量集中，而且供應(yīng)產(chǎn)品相對(duì)類似，因此也是今年下半年競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的區(qū)域。

　　目前市區(qū)供應(yīng)量最多是廣鋼新城，近日包括中?；骋继?hào)、珠江金茂府、保利葛洲壩海德公館、北大資源·博雅1898都相繼開盤或者亮相樣板間，在下半年一開端就爭(zhēng)取搶占市場(chǎng)。其中保利葛洲壩海德公館最高價(jià)已經(jīng)突破40000元/平方米。

　　為了搶奪市場(chǎng)買家的眼球，這些樓盤也不惜成本。7月16日，珠江金茂府“綠金奢裝”樣板房開放暨“真的愛你”微電影全城首映禮在廣州舉行，期間，更是重金請(qǐng)來了著名明星林志玲、百老匯歌舞大秀、科幻飛艇巡游助陣本次活動(dòng)。據(jù)悉，在住宅開發(fā)領(lǐng)域，中國金茂旗下?lián)碛小案?、悅、墅、山、湖、灣”六大產(chǎn)品系，而府系產(chǎn)品一直是金茂住宅開發(fā)的“重頭戲”。

　　下半年土地市場(chǎng)大有作為

　　在下半年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)中，土地資源的爭(zhēng)奪應(yīng)該是最亮眼的。記者采訪了解到，幾乎大的房企在下半年都有意愿在廣州拿地。甚至有開發(fā)商將下半年拿地作為“未來幾年活下去的根本”。

　　根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年僅成交了29宗地，成交金額約為199.11億元，只有去年全年的959億的21%不到。29宗地塊中，包含住宅地以及商住地8宗，商業(yè)商服用地6宗以及12宗工業(yè)用地。而根據(jù)廣州市國土資源和規(guī)劃委員會(huì)的計(jì)劃，將在2016全年1000億土地出讓金的基礎(chǔ)上實(shí)施供地計(jì)劃。這樣來看，下半年還有800億的賣地任務(wù)。

　　根據(jù)此前廣州市國規(guī)委發(fā)布的《廣州市2016年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃宗地表》，今年計(jì)劃供應(yīng)總量約17.32平方公里，全市供應(yīng)宗數(shù)超241宗。其中，中心區(qū)的荔灣、天河、白云、海珠都將成為下半年的供應(yīng)大戶，外圍區(qū)域中，番禺亮爆了，共有多達(dá)11宗宅地+14宗商地計(jì)劃供應(yīng)。可見下半年，不僅土地還有很多，而且開發(fā)商也在摩拳擦掌，一場(chǎng)土地大戲肯定是難以避免。

　　下半年預(yù)計(jì)量價(jià)齊漲

　　合富輝煌分析指出，2016年上半年，廣州區(qū)域剛需產(chǎn)品積極入市，成交火爆。體現(xiàn)在外圍六區(qū)120平方米以下的首置首改產(chǎn)品成交占比明顯上升，導(dǎo)致黃埔科學(xué)城東，番禺洛溪大石、華南板塊、市橋中心，南沙中心以及增城新塘中心板塊120平方米以下產(chǎn)品庫存大幅下降，有些區(qū)域庫存下降超40%。數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，廣州市住宅網(wǎng)簽均價(jià)16141元/平方米，同比2015年上半年平穩(wěn)上漲9%。其中，核心地段包括珠江新城、天河北、原東山區(qū)域等，2015下半年價(jià)格率先上漲，累計(jì)一年漲幅在30%-40%；非核心地段，包括東圃、奧體廣氮、金沙洲、芳村等區(qū)域項(xiàng)目，受核心區(qū)價(jià)格攀升輻射，持續(xù)在售項(xiàng)目價(jià)格累計(jì)一年升幅在20%左右。

　　在成交面積上，2016年上半年，廣州全市一手住宅成交628萬平方米，同比2015年上半年，大幅增加近三成。中心五區(qū)雖然成交同比增加也接近三成，但占全市成交只有17%的份額，由此判斷，廣州中心城區(qū)的購房需求被大量擠出外圍。

　　數(shù)據(jù)顯示，200萬以下購房需求大量流向佛山、黃埔、增城，這些區(qū)域上半年成交面積同比2015年上半年分別大幅增長25%、63%、83%。

　　對(duì)于下半年的樓市走勢(shì)，合富輝煌預(yù)測(cè)，如廣州政府能較好地控制下半年的供地節(jié)奏及供地結(jié)構(gòu)，以避免多宗全市新“地王”的誕生，過度刺激房價(jià)快速上升，預(yù)計(jì)下半年全市政策保持穩(wěn)定，限購、限貸政策再加碼的可能性不大。下半年廣州新增供應(yīng)仍充裕，外圍占主導(dǎo)成常態(tài)化，預(yù)計(jì)價(jià)格仍有進(jìn)一步上漲空間。

　　◆專家觀點(diǎn)

　　下半年房價(jià)還有15%-20%的漲幅

　　云策中國總經(jīng)理 吳耀華

　　云策中國總經(jīng)理吳耀華指出，下半年廣州房價(jià)還將有持續(xù)上漲，而漲幅將達(dá)到15%-20%。其中，豪宅的走量是現(xiàn)時(shí)廣州樓市的一大好現(xiàn)象。

　　吳耀華分析稱，根據(jù)最新一份豪宅排名報(bào)告，目前廣州豪宅項(xiàng)目排名在全國100名以內(nèi)的項(xiàng)目只有匯悅臺(tái)一個(gè)項(xiàng)目可以入圍，排名在56名。在今年以來，廣州豪宅的銷售卻有了令人欣喜的一面。那就是豪宅項(xiàng)目愿意“以價(jià)換量”。以匯悅臺(tái)為例，該項(xiàng)目此前的售價(jià)號(hào)稱是10萬元/平方米-12萬元/平方米，但現(xiàn)在成交的價(jià)格在8萬元/平方米左右，成交量表現(xiàn)不俗。而另一個(gè)豪宅盤愛群薈景灣近兩年來一直在銷售中表現(xiàn)不佳，但今年卻有不錯(cuò)的表現(xiàn)。愛群薈景灣在一兩年前的價(jià)格已經(jīng)超過4萬元/平方米。但這個(gè)樓盤在今年的成交價(jià)也在4字頭。這表示，盡管今年上半年樓市比較火，但豪宅項(xiàng)目為了走量還是愿意“以價(jià)換量”。

　　對(duì)于下半年，吳耀華分析認(rèn)為，如果廣州土地市場(chǎng)還是出現(xiàn)那種連行家都看不透的高價(jià)行情的話，對(duì)于廣州房價(jià)的推高只會(huì)起到推波助瀾的作用。

　　下半年廣州房價(jià)上升的動(dòng)力非常強(qiáng)

　　合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長 龍斌

　　今年1-6月，廣州新建住宅銷售面積達(dá)56429.7萬平方米，總體表現(xiàn)不錯(cuò)，與全國相比，成交量和房價(jià)都屬于溫和上漲，量價(jià)齊升之余非常平穩(wěn)。其中，外圍樓盤銷售占主導(dǎo)，外圍與中心區(qū)域呈現(xiàn)2：8的區(qū)域格局在下半年還將持續(xù)。從庫存來看，廣州的庫存水平比去年和今年年初下降。從各區(qū)來看，黃埔4個(gè)月，增城、荔灣和從化6個(gè)月，白云和越秀4-5個(gè)月的庫存水平，而庫存量最高的花都區(qū)是14個(gè)月。下半年廣州房價(jià)上升的動(dòng)力非常強(qiáng)，市場(chǎng)向好是大概率事件。政策方面，分城施策會(huì)繼續(xù)推行，流動(dòng)性收緊的機(jī)會(huì)不大，房貸方面，降息機(jī)會(huì)不大，首付和貸款政策將保持現(xiàn)有格局，也不會(huì)收緊。下半年，廣州房價(jià)上漲可能加速，市場(chǎng)繼續(xù)升溫。

　　廣州樓市是最好的狀態(tài)

　　北大公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員、房地產(chǎn)市場(chǎng)專家 韓世同

　　從上半年市場(chǎng)的表現(xiàn)看，從局部放開限購，到信貸寬松，都造成了“牛市”效應(yīng)。以強(qiáng)效政策來推動(dòng)去庫存，從實(shí)際效果看，一二線城市出現(xiàn)了一些過熱跡象。而去庫存的大目標(biāo)，單靠一二線城市并不能實(shí)現(xiàn)。而從一線市場(chǎng)看，對(duì)比廣深兩地成交看，暴漲暴跌的現(xiàn)象并不應(yīng)該受到鼓勵(lì)。高房價(jià)帶來的“堰塞湖”效應(yīng)，給市場(chǎng)后續(xù)造成很大風(fēng)險(xiǎn)。相對(duì)托市造市形成新的過熱風(fēng)險(xiǎn)，由市場(chǎng)來主導(dǎo)的調(diào)整才是必然的、必須的。應(yīng)該將“經(jīng)濟(jì)的冬天”看作消滅落后產(chǎn)能、加速行業(yè)整合優(yōu)勝劣汰的機(jī)遇。最后再落回到廣州樓市上，目前可以說是最好的狀態(tài)。而接下來這種良好狀態(tài)還將維持。

　　策劃 李廣軍采寫 南方日?qǐng)?bào)記者 蔣勁勁李廣軍 許蕾

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