滬上寫字樓租金明漲

　　文 / 張瀟博

　　今年第二季度上海甲級寫字樓市場表現(xiàn)活躍，萊坊的最新統(tǒng)計報告顯示：雖然近期有多個寫字樓項目竣工交付，為市場新增約469200平方米的辦公面積，新供應(yīng)環(huán)比上漲370%，但寫字樓租金環(huán)比依然上漲4.2%，達到每天每平方米人民幣10元。這是自2008年金融危機以來，滬上甲級寫字樓租金每平方米首次達到兩位數(shù)。

　　寫字樓租金上漲的原由

　　據(jù)悉，位于浦東世紀大道，由長江實業(yè)開發(fā)的世紀匯項目寫字樓部分在今年第二季度交付，為市場帶來106600平方米的辦公面積；位于外灘金融集聚帶的外灘金融中心一期（原外灘8-1項目）也在第二季度交付，該項目由復(fù)星地產(chǎn)開發(fā)持有，其一期寫字樓面積為70000平方米。

　　充足的新增供應(yīng)，并沒有改變今年上海寫字樓租金強勢的表現(xiàn)。萊坊研究部人士分析指出， “營改增”試點規(guī)定，對于2016年5月1日以后購入的新項目，寫字樓業(yè)主應(yīng)按租金收入的11%繳納增值稅；對于2016年4月30日之前購入的老項目，業(yè)主可以選擇按租金收入的11%或者5%繳納。由于目前寫字樓市場的需求較為強勁，不少業(yè)主將稅負成本轉(zhuǎn)移至租戶，大幅上調(diào)租金報價，使得甲級寫字樓和超甲級寫字樓的平均租金分別達到：每天每平方米人民幣10元和每天每平方米人民幣13.5元，環(huán)比分別大漲4.2%和6.3%。因此，“營改增”試點計劃，可以說成為了第二季度寫字樓市場平均租金上漲的主要推力。

　　而來自高力國際研究部的觀點則認為：法務(wù)、金融、IT以及專業(yè)服務(wù)行業(yè)保持旺盛租賃需求，其中，國內(nèi)公司尤為活躍。新增租賃需求持續(xù)才是租金上漲的根本原因?，F(xiàn)階段評估“營改增”試點對業(yè)主及租戶的長期影響為時尚早。

　　筆者在采訪中了解到，事實上，“營改增”對寫字樓市場帶來最直觀的改變，是降低大宗物業(yè)買家的未來自持成本，帶動投資市場大宗交易成交量的增加。據(jù)統(tǒng)計，2016年1-6月，上海房地產(chǎn)投資市場共錄得六宗整購交易，成交金額達人民幣110.61億元，同比增長46%。期間，寫字樓大宗交易成交面積共284526平方米，同比上漲88.1%，占市場總成交面積的49.7%，寫字樓物業(yè)依然是買家青睞的資產(chǎn)類別。另外，人民幣持續(xù)貶值的預(yù)期促使海外資本撤出，國內(nèi)買家已取代海外機構(gòu)投資者成為市場購買主力。

　　租賃空窗期稍縱即逝

　　今年以來，全球經(jīng)濟發(fā)展并不景氣，跨國制造企業(yè)選擇從核心或中央商務(wù)區(qū)搬遷至次級商務(wù)區(qū)及新興商務(wù)區(qū)，以削減辦公成本。制造企業(yè)從中央商務(wù)區(qū)外遷的趨勢在第二季度依然十分明顯，本市第二季度次級及新興商務(wù)區(qū)的空置率環(huán)比下降了2.3個百分點。

　　與此同時，在寫字樓租賃市場扮演重要角色的P2P公司由于近期兌付困難而出現(xiàn)大規(guī)模的倒閉潮，致使部分寫字樓空置面積增加，而此前這些企業(yè)通常選址在租金較高的甲級或超甲級寫字樓內(nèi)辦公。事實上，短期內(nèi)P2P公司的撤出確實會推高這些寫字樓的空置面積，不過由于包括咨詢公司及律師事務(wù)所等在內(nèi)的專業(yè)服務(wù)類公司對于核心商務(wù)區(qū)的偏愛，這些新增的空置面積預(yù)計將很快被吸納。萊坊的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，金融及咨詢行業(yè)的租賃需求依然旺盛，甲級寫字樓整體空置率繼續(xù)下降0.9個百分點至3.3%。

　　高力國際研究部相關(guān)人士認為，眼下雖然眾多樓宇P2P租戶退租，但這些空置空間預(yù)計在未來若干季度內(nèi)將被其它各行業(yè)悉數(shù)消化，因此所謂的空窗期將稍縱即逝。

　　未來市場仍被看好

　　展望第三季度上海甲級寫字樓市場，若無推遲交付的情況，下半年寫字樓市場還將有大約180萬平方米的面積竣工交付。由印尼金光集團開發(fā)的浦西第一高樓，位于北外灘的金光中心將為市場帶來130000平方米的新供應(yīng)；而核心商務(wù)區(qū)內(nèi)，興業(yè)太古匯一期將會在下半年交付，該項目位于南京西路商圈，預(yù)計會為市場帶來96500平方米的辦公面積。據(jù)萊坊預(yù)測，未來一年上海甲級寫字樓的空置率將有所回升，但市場租金在業(yè)主普遍提價，以及核心區(qū)域出租行情良好的態(tài)勢下將繼續(xù)上漲，第三季度預(yù)計環(huán)比上漲2%，未來一年則預(yù)計上漲5%。

　　高力國際相關(guān)人士在接受采訪時分析稱：對滬上大體量供應(yīng)下的寫字樓租賃市場未來總體走勢持樂觀態(tài)度。2016年下半年核心區(qū)新增寫字樓體量將為過往十年間的最高水平，這在后兩個季度會進一步推升空置率，并抑制租金增長。但值得注意的是，自今年起至2020年，上海市生產(chǎn)總值年增長設(shè)定為6.5%，該增速雖較往年有所放緩，但申城龐大的服務(wù)行業(yè)，以及行業(yè)內(nèi)多種產(chǎn)業(yè)的成長將支撐起市場對寫字樓空間的持續(xù)需求。

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