二手房交易保證金監(jiān)管存盲區(qū) 給中介有被挪用風(fēng)險

　　近日，福建海潤萬通房產(chǎn)中介公司涉嫌挪用購房者4800萬元保證金案件引發(fā)廣泛社會關(guān)注。連日來，上千購房者聚集到公司門店討說法。目前，福州有關(guān)部門已經(jīng)介入調(diào)查，協(xié)調(diào)解決相關(guān)問題。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在部分城市的二手房交易中，購房者先期繳納數(shù)萬乃至數(shù)十萬元不等的保證金，由中介公司監(jiān)管是行業(yè)慣例。但這筆資金通常是匯入中介公司甚至其負責人的個人賬戶，缺乏有效外部監(jiān)管，存在被挪用風(fēng)險，一旦發(fā)生房產(chǎn)中介資金鏈斷裂、負責人跑路、失聯(lián)等情況，眾多購房者權(quán)益就將受損，也易發(fā)生集體維權(quán)事件。

　　保證金不知所蹤

　　近日，福建海潤萬通房產(chǎn)中介公司董事長林仲海因牽涉一起官員受賄案件被省紀委帶走協(xié)助調(diào)查，公司總部關(guān)門，多家門店暫停營業(yè)，引發(fā)購房者恐慌。

　　多名購房者告訴記者，事件發(fā)生后，購房者聚集到各門店討說法，發(fā)現(xiàn)他們預(yù)先繳納到海潤萬通指定賬戶的保證金不知所蹤。

　　海潤萬通倉山大衛(wèi)城門店負責人蒲廣勝告訴記者，聚集者大多是公司客戶，他們均先期繳納了5萬至50萬元不等的保證金到公司賬戶。

　　蒲廣勝說：“僅我所在的門店就有十幾個客戶因討不回保證金集體維權(quán)。目前海潤萬通在全市有150多家門店，從各門店負責人統(tǒng)計情況來看，至少有上千筆交易存在保證金風(fēng)險?！?/p>

　　據(jù)多名業(yè)主介紹，簽訂購房合同后，買方將保證金匯到海潤萬通指定的代管賬號上，可是現(xiàn)在錢款卻不知所蹤，接下來，二手房交易雙方都處于兩難的境地。賣房子的人已經(jīng)辦理好過戶手續(xù)，但卻收不到對方支付的定金，因此也不愿意騰出房子交付給買方；而買房的客戶更是為難，不但定金要不回來，有的學(xué)區(qū)房無法按時過戶，有的婚房無法在婚前交房。

　　不僅是客戶權(quán)益受到影響，中介公司員工也遭受損失。海潤萬通房產(chǎn)一個門店的肖店長說，他們半年的業(yè)績抽成都無法結(jié)算，平均每人損失在七八萬元左右，團隊也面臨解散。

　　一位徐姓購房者告訴記者，今年5月份，她通過海潤萬通中介購買了一套住宅，已經(jīng)交了九萬多的保證金。前段時間聽說海潤萬通老板被紀委帶走協(xié)助調(diào)查，她很恐慌，馬上到門店討說法，但門店工作人員說，公司的賬戶已經(jīng)被辦案人員凍結(jié)。徐女士說：“這可是我們的婚房，現(xiàn)在房屋買賣手續(xù)無法繼續(xù)。我們大學(xué)畢業(yè)才兩年，這么多錢討不回來，壓力很大?！?/p>

　　“買房賣房是我們幾代人的積蓄，現(xiàn)在大家徹夜難眠?！备Ｖ蓐惻扛嬖V記者，今年5月，她通過海潤萬通房產(chǎn)金山一家分店分別進行了一筆買房和一筆賣房的交易。買房交了6萬元的保證金，賣房應(yīng)得15萬保證金，兩筆款項都在海潤萬通的相應(yīng)賬戶上。她說，聽門店經(jīng)辦過戶手續(xù)的負責人透露，海潤萬通的資金鏈斷裂，估計這21萬元都要打水漂了。

　　公司負責人涉嫌挪用資金

　　福建海潤萬通集團創(chuàng)立于2005年，涉及實業(yè)投資、文化傳播多個領(lǐng)域，旗下的海潤萬通房產(chǎn)服務(wù)公司從事二手房服務(wù)，為加盟制中介公司，董事長為林仲海。福州倉山區(qū)副區(qū)長姚偉、區(qū)房管局副局長林椿告訴記者，區(qū)政府已經(jīng)成立專門工作小組，初步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，海潤萬通房產(chǎn)目前有150多個加盟店，上千客戶繳納的保證金約4800萬元，其中2700萬是定金、2100萬為中介傭金，這些保證金應(yīng)當直接匯入公司專門的賬戶，不得動用，但海潤萬通房產(chǎn)公司要求客戶將錢款匯入財務(wù)人員個人賬戶，該財務(wù)人員又將資金都轉(zhuǎn)到公司負責人林仲海個人賬戶，這些資金由林仲海個人支配使用。

　　目前，這些資金大部分已經(jīng)不在林仲海個人賬戶。林椿說，對海潤萬通中介公司負責人涉嫌挪用資金問題，公安機關(guān)已經(jīng)立案調(diào)查；對于買賣雙方因此引發(fā)的糾紛，引導(dǎo)雙方通過訴訟途徑依法解決。

　　近日，記者在位于倉山區(qū)萬達的海潤萬通總部看到，公司大門緊鎖，已無人辦公。市區(qū)多家門店也已暫停營業(yè)。

　　多名購房業(yè)主表示，連日來，他們通過微信、電話聯(lián)系，約定聚集到公司門店維權(quán)，希望相關(guān)事情能夠盡快得到解決。記者采訪數(shù)十位購房者，他們普遍訴求是追討保證金，繼續(xù)完成房產(chǎn)交易，并希望政府盡快介入。

　　記者獲悉，目前倉山區(qū)房管局暫停了該公司新的交易行為，福州市房管局在全行業(yè)進行嚴厲通報，并將依法調(diào)查處理。下一步市房管局還將研究出臺加強二手房交易定金監(jiān)管的具體措施。

　　福州市房管局方面表示，該公司違規(guī)挪用客戶交易資金的行為，違反了《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第25條第7款“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金”的規(guī)定，給福州市房地產(chǎn)中介行業(yè)造成了負面影響，損害了交易雙方合法權(quán)益，影響了社會安定穩(wěn)定。倉山區(qū)房管局及時暫停了該公司新的交易居間服務(wù)，下發(fā)通知書責令該公司整改到位。為了維護二手房交易市場秩序，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀居間服務(wù)行為，保障二手房交易資金安全，福州市房管局決定對海潤萬通房產(chǎn)服務(wù)有限公司違規(guī)挪用定金行為在全行業(yè)予以通報，并記入中介行業(yè)信用檔案。下一階段，市房管局將根據(jù)公安部門調(diào)查結(jié)果，依照有關(guān)法規(guī)規(guī)定進一步調(diào)查處理。

　　資金監(jiān)管盲區(qū)亟待消除

　　記者在福州采訪多家房產(chǎn)中介公司負責人和房管部門負責人發(fā)現(xiàn)，二手房交易中，購房合同簽署后，房產(chǎn)中介要求買方繳納一定保證金是行業(yè)普遍做法，保證金主要由兩部分構(gòu)成：大部分是買方預(yù)交的購房款，交易成功房產(chǎn)過戶后，由中介公司將這筆錢轉(zhuǎn)到賣方戶頭；另一部分是中介機構(gòu)的傭金收益。

　　據(jù)記者調(diào)查，目前，福州市常見的中介公司大約十家左右，門店有1000多個，每個中介收取的中介費沒有一個規(guī)定標準，但定金是由買賣雙方協(xié)商的。福州一家中介公司的相關(guān)負責人介紹，“二手房交易手續(xù)，一般是買方預(yù)付定金到中介，賣方將產(chǎn)權(quán)證和土地證抵押在中介。”

　　福州市房管局相關(guān)負責人坦言，由于保證金是直接打到中介公司戶頭甚至公司工作人員個人賬戶，房管部門和買賣雙方實際上都無法對這筆錢進行監(jiān)管，存在被挪用風(fēng)險。

　　一些業(yè)內(nèi)人士表示，在當前二手房市場火熱的背景下，保證金涉及購房者眾多，金額巨大，一旦出現(xiàn)中介公司資金鏈斷裂，公司個別負責人挪用資金等情況時，這些資金往往已經(jīng)被動用，購房者的損失難以挽回，容易發(fā)生群體維權(quán)事件。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，從買賣雙方權(quán)益保障的角度，可以嘗試借助銀行等第三方平臺進行資金監(jiān)管，事前防范避險。

　　福州雙安地產(chǎn)公司董事長鄭愛新說，目前很多銀行有二手房資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，比如有的銀行開通“房e通服務(wù)”。買家或者賣家可以登錄網(wǎng)站，注冊后登記買賣信息，申請由銀行進行資金監(jiān)管。鄭愛新說：“買賣雙方在交易時，難免都會產(chǎn)生不信任，此時就可以將款項交由銀行托管，在過戶手續(xù)沒有齊全之前，這部分款項是被凍結(jié)的，等一切手續(xù)到位后，賣方才能收到此款項?！?/p>

　　林椿表示，此次受影響的是房產(chǎn)交易中的保證金，并非大數(shù)額的交易資金。按規(guī)定，交易資金必須進入專項資金監(jiān)管賬戶，一般要多方同意才能動用，安全性高。而對于保證金，暫時沒有具體的規(guī)定，確實存在監(jiān)管盲區(qū)。下一步，房管部門將商討相應(yīng)的監(jiān)管措施，保障買賣雙方的權(quán)益。

　　上海滬中律師事務(wù)所律師董敏華指出，二手房交易市場中買賣雙方處于信息不對稱的弱勢地位，對中介機構(gòu)又缺乏監(jiān)管手段，因此應(yīng)及時研究解決辦法。同時，凈化市場之余，發(fā)揮政府主導(dǎo)的免費服務(wù)平臺的作用就更為重要。

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