6月份樓盤成交均價創(chuàng)新高

　　伴隨著2015年梅州房地產(chǎn)市場“暖冬”的收尾，2016年上半年梅州城區(qū)多個樓盤成交呈現(xiàn)增速放緩的趨勢。饒是如此，梅州的房價還是漲了一些?！叭ツ隂]有出手買房的，今年可能會有些后悔了。”張淑娟去年看中的梅縣片區(qū)的一個樓盤，均價便從4500元/平方米漲到了5000元/平方米。上個月，梅州城區(qū)商品住宅平均價格為5741.37元/平方米，同比上漲14.45%，突破梅州成交均價歷史新高。

　　與此同時，江南、江北的房價還處于調(diào)整期，均價出現(xiàn)忽高忽低的情況。在好的樓盤普遍量價齊升的趨勢下，仍有小型樓盤陷于量價齊跌的窘境，出現(xiàn)了“冰火兩重天”的開局。

　　然而，梅州城區(qū)的房價真的會持續(xù)上漲嗎？

　　●南方日報記者 黃思華

　　預(yù)計下半年樓市量增價漲

　　“暢享歐洲杯”、端午大放“粽”、水上大沖關(guān)、“改裝文化啤酒節(jié)”……今年以來，富力、萬達(dá)、奧園等各大房地產(chǎn)商的活動一個接著一個。

　　隨著去年一整年樓市的火爆，各大樓盤猛沖業(yè)績，已經(jīng)消耗了一大批剛需和首改的購房群體。而今年上半年主要是一些老盤收尾和新盤加推。為了保證一定銷售量，各大房地產(chǎn)商是“八仙過海，各顯神通”，為了吸引更多的市民，積攢人氣，單純的促銷活動已經(jīng)被層出不窮的娛樂活動所代替。

　　令人欣喜的是，雖然梅州城區(qū)商品房銷售量價增速放緩，但銷售業(yè)績依然可觀。記者從梅州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局了解到，今年1—6月份，梅州城區(qū)商品住宅成交面積96萬平方米，同比增長11.1%；商品住宅成交套數(shù)為7475套，同比贈長8.4%。

　　價格方面，同樣出現(xiàn)小幅度的上漲。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年1—6月，梅州城區(qū)商品房銷售均價5171.56元/平方米，累計同比漲幅分別為3.9%。就在上個月，梅州城區(qū)商品住宅平均價格為5741.37元/平方米，同比上漲14.45%，突破梅州成交均價歷史新高。

　　其中，2016年1—6月，江南片區(qū)商品住宅成交面積28.99萬平方米，成交套數(shù)為2120套，成交均價約6178元/平方米；江北片區(qū)商品住宅成交面積14.65萬平方米，成交套數(shù)為1161套，成交均價約5535元/平方米；梅縣商品住宅成交面積52.37萬平方米，成交套數(shù)為4194套，成交均價約4446元/平方米。

　　從歷史經(jīng)驗來看，上半年房地產(chǎn)銷售尚處于淡季，因而梅州城區(qū)的商品住宅成交量和成交價格沒有明顯的上升。考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)市場還有一定的庫存積累量，可能在下半年“金九銀十”期間會大量釋放出來。

　　同時，不少房地產(chǎn)商還在對今年的新銷售戰(zhàn)略進(jìn)行策劃和部署，醞釀新的增長，新樓盤的推出時間也多數(shù)集中在下半年。對此，廣東鴻藝集團副總裁雷建文認(rèn)為，在2016年下半年，梅州城區(qū)的房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)“量增價漲”的趨勢。且隨著熱點城市調(diào)控收緊，加之有效需求的提前釋放，接下來銷售水平或?qū)⑦M(jìn)一步增高，樓市漲勢會明顯加快，值得留意。

　　“公轉(zhuǎn)商”有效提高公積金流動性

　　自2015年以來，中央定調(diào)大力去庫存，包括中央經(jīng)濟工作會議的去庫存指示、降準(zhǔn)降息政策的出臺、購房層面刺激政策的出臺等，都利好去庫存目標(biāo)的實現(xiàn)。而梅州市也出臺了樓市“8條”，加大了去庫存力度?？傮w而言，2016年上半年樓市政策偏向?qū)捤桑ㄕ{(diào)整首次置業(yè)首付款比例、下調(diào)利率水平等。

　　從公積金貸款的初衷來說，支持剛需和改善型需求是非常明顯的。如此一來，住房公積金呈現(xiàn)出提取額大幅攀升、個貸額顯著提升、結(jié)余資金持續(xù)下降的“二升一降”勢頭，資金運行壓力不斷增加，資金流動性日趨緊張。

　　據(jù)梅州市住房公積金管理中心數(shù)據(jù)顯示，2016年1-6月，全市繳存職工人數(shù)21.63萬人，繳存金額11.65億元，同比增長28.04%。而全市發(fā)放住房公積金貸款（不含“公轉(zhuǎn)商”）則有2893戶，職工用于住房消費住房公積金資金逾17.50億元（發(fā)放住房公積金貸款7.65億元，發(fā)放“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款3.42億元；符合政策性提取住房公積金6.43億元，同比增長1.62%），個貸率高達(dá)88.43%，位居全省前列。

　　“申請公積金貸款并不容易，且時間與工齡掛鉤，近兩個月，我們的顧客還是選擇商業(yè)性貸款居多?！眾W園半島一號的銷售人員告訴記者。

　　為增加公積金貸款資金流動性、化解資金不足的風(fēng)險，解市民購房“燃眉之急”，2016年1月18日，梅州市正式啟動“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款業(yè)務(wù)。

　　所謂“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款，指的是由住房公積金金融業(yè)務(wù)受托銀行按照公積金中心審批的個人住房公積金貸款額度，先行向公積金貸款借款人發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款作為可置換貸款，由公積金管理中心按月給予利差補貼，待公積金中心資金寬裕時，再將銀行商業(yè)性個人住房貸款置換轉(zhuǎn)回的公積金貸款業(yè)務(wù)。

　　目前，“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款業(yè)務(wù)承辦銀行已增至3家，梅縣區(qū)、五華縣等也逐步推開“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款業(yè)務(wù)，有效緩解了住房公積金資金流動性不足問題。截止到2016年6月，全市已發(fā)放“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款985戶，共3.42億元。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下半年政策寬松態(tài)勢仍將延續(xù)，未來會有更多的稅收優(yōu)惠及提高公積金貸款額度等購房優(yōu)惠政策，因而購房需求將得到進(jìn)一步釋放。

　　中小樓盤去庫存壓力加大

　　有購房需求的人或許依舊熱情，各大樓盤銷售廳每天看房的人也好似絡(luò)繹不絕。但在一片熱鬧的背后，難免又有一個疑問：梅州常住人口僅400余萬，如今的庫存量是否合理？

　　至2015年底，梅州市商品房庫存量為442萬平方米，去化周期為11.2個月。為了緩解庫存壓力，今年4月，梅州市制定了2016-2018年供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存行動計劃，涉及減免稅費、降低首付比例、調(diào)低房貸利率、鼓勵農(nóng)民買房等多種舉措。

　　據(jù)市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，到今年6月，全市商品房庫存量為273.4萬平方米，共23963套。其中，梅州城區(qū)商品房庫存量為141.35萬平方米，共11620套，去庫存效果明顯。

　　除此之外，在此次去庫存行動方案中，根據(jù)庫存情況合理控制商品房供應(yīng)規(guī)模、而確定土地供應(yīng)年度計劃和出讓規(guī)模的建議也備受關(guān)注。近兩年的供地量情況，影響著未來梅州市的房地產(chǎn)走勢。

　　在2015年梅州市本級國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃中，住房供應(yīng)總量有86公頃，其中存量為17.2公頃，增量為68.8公頃。除保障性住房和各類棚戶區(qū)改造用地之外，商品房用地總量達(dá)23.58公頃。

　　深圳四華投資顧問有限公司楊凡認(rèn)為，從此前釋放的信號看，城區(qū)還是有一定的去庫存壓力。其中，大型樓盤因為銷售經(jīng)驗豐富，活動多，創(chuàng)新能力強，因此保持一定的銷售量不成問題；因而大部分的庫存壓力，集中在了中小樓盤上?！霸谛驴h城，富力城所占的銷售量比例較多，而其它樓盤去庫存能力則弱些?！?/p>

　　因為銷售觀念和方式的落后，相對于外來的大型房企而言，很多中小開發(fā)商建設(shè)的新盤在價格上下的功夫更多。而低價也成為目前這些樓盤應(yīng)對新形勢的最好手段。此外，還有些“小地主”選擇了放慢開發(fā)節(jié)奏。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，中小型發(fā)展商因?qū)嵙Σ粔蛐酆?，在推貨上更加?jǐn)慎，甚至存在刻意拉長儲客期的現(xiàn)象。

　　“其實，他們應(yīng)該把目標(biāo)顧客對準(zhǔn)在周邊鎮(zhèn)圩和農(nóng)村的群體，這類購房群體需求量不小，并且對于住宅的環(huán)境品質(zhì)要求較低，反而對于價錢的因素考慮更多?！睏罘舱f。

　　觀察

　　購房需求轉(zhuǎn)移 房地產(chǎn)商拼質(zhì)不拼價

　　對比起周邊地區(qū)，梅州是洼地，房價上漲還大有空間?；蛟S，這就是許多地產(chǎn)商眼下最直接的邏輯。“賣得快，房價自然就得漲?！比欢分菡娴挠腥绱她嫶蟮馁彿啃枨髥?？

　　在大部分貨幣化安置群體和剛需首改群體的購房需求被去年的“高溫”樓市所消化后，是否有新的群體來為穩(wěn)步上升的房價“買單”？

　　富力城的銷售人員介紹，今年該樓盤的主要顧客以回鄉(xiāng)購房的群體居多。年輕的人們遠(yuǎn)走他鄉(xiāng)，也試圖在他鄉(xiāng)扎下根來，開枝散葉。然而在高房價的一線城市、二線城市，他們想依靠工資收入為自己安個窩的夢，顯得越來越不切實際。有些人開始轉(zhuǎn)過身來，把家安在離工作地點幾百公里以外的家鄉(xiāng)，成為一個現(xiàn)實的選擇。

　　據(jù)了解，今年上半年富力城的成交套數(shù)近1200套，在只有老盤加推的前提下，難得保持著與去年相同的銷售勢頭。

　　“交通方便，配套設(shè)施齊全，是我在選房之時最看重的條件?！痹谏钲诠ぷ鞯泥噽鄯荚诮衲晟习肽?，就給父母和自己分別在江南和新縣城各買了一套電梯房。在價格相差不大的情況下，她更傾向于選擇品牌知名度高、口碑好、服務(wù)周全的房地產(chǎn)。

　　的確，為了吸引在周邊地區(qū)工作的梅州人回鄉(xiāng)購房，房地產(chǎn)商之間所比拼的不僅僅是房子價廉和質(zhì)高，更重要的是其住宅的配套設(shè)施以及社區(qū)管理水平。

　　曾幾何時，梅州的樓市還是處于低端銷售的階段。房地產(chǎn)商只要在恰當(dāng)?shù)奈恢?，把樓房建好以后，便可以順利地賣出去。而今，隨著城市的擴容提質(zhì)，城區(qū)的框架拉開，如果周邊的教育、醫(yī)療配套沒有跟上去，社區(qū)的服務(wù)理念和管理水平?jīng)]有提高，樓盤的銷售將會受到很大的影響。

　　在梅州市政府的網(wǎng)上信訪頁面，關(guān)于房地產(chǎn)商最多的投訴就是物業(yè)管理以及承諾配套的未兌現(xiàn)問題。“小區(qū)物業(yè)的服務(wù)、保安的上崗證、物業(yè)費、停車費等問題是我們業(yè)主最關(guān)心的問題了?！比缃裨诒坦饒@居住的周女士坦言，隨著生活水平的提高，如今所要求的不僅僅是“居者有其屋”，而是要“居者有好屋”。

　　對此，雷建文建議，房地產(chǎn)商應(yīng)注重提高小區(qū)的管理水平，有了良好的業(yè)主口碑，才更容易得到客戶的青睞。“在近幾年的開發(fā)和銷售中，客天下也是在逐漸摸索和學(xué)習(xí)，如何給顧客提供一個舒適又有溫度的環(huán)境，而這次‘你好，鄰居’的銷售主題便是我們思維轉(zhuǎn)變的體現(xiàn)?！?/p>

　　隨著一個個大型房企的入駐，地產(chǎn)商之間的競爭也越來越激烈，如果沒有創(chuàng)新的思維和手法，不注重服務(wù)質(zhì)量與水準(zhǔn)，那么在成交量方面也不會有明顯的提升。除此之外，有意識地引入一些文化活動，引導(dǎo)居民成立業(yè)主羽毛球隊、網(wǎng)球隊或志愿者活動，也有利于形成良好生活氛圍。

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　　周圍縣（市）房價上漲迅速

　　年輕人傾向于到中心城區(qū)定居

　　近年來，房子從來沒有像今天這樣牽動人心，以至于在中心城區(qū)之外的其它縣城，房產(chǎn)形象廣告牌也紛紛涌現(xiàn)，尤其是一河兩岸的地段，不僅被開發(fā)商視為香餑餑，而且深受購房群體的喜愛。

　　在除梅州城區(qū)之外的6個縣（市），一個既不是交通要塞也不是工業(yè)重鎮(zhèn)的小縣城，卻同樣避免不了房價高歌猛進(jìn)的現(xiàn)實。3年前，一位興寧當(dāng)?shù)氐某踔薪處熯€在為3000多元每平方米的房價是否過高而拿捏不定，3年以后，該縣城的樓盤均價已上升到5000元。

　　從市住建局公布的部門樓盤信息來看，今年6月，大埔縣商品房住宅網(wǎng)簽套數(shù)約176套；豐順縣商品房住宅網(wǎng)簽套數(shù)約176套；蕉嶺縣商品房住宅網(wǎng)簽套數(shù)約84套；平遠(yuǎn)縣為24套；五華縣為57套；興寧市為130套。去庫存量方面，只有五華縣、豐順縣、興寧市的庫存量在2000套左右，樓盤體量小，因而去庫存壓力不大。

　　環(huán)繞豐順縣城一圈，城區(qū)樓盤遍地開花。據(jù)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介商介紹，部分樓盤的價格已經(jīng)達(dá)到了6000元，以往作為當(dāng)?shù)刂饕彿空叩墓珓?wù)員、教師、醫(yī)生等群體，再去看這些樓盤時已經(jīng)不再那么從容。

　　與梅州城區(qū)不同，這6個縣（市）卻并沒有很多的大型房企入駐，更多的還是以本地的小型房地產(chǎn)商為主。“論繁華，大埔遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上梅州城區(qū)，然后這里的房價卻不比梅州城區(qū)低。一個普通的商品房住宅，單價都要5000元/平方米?！痹诖笃液兼?zhèn)工作的張梓璐說，因為缺少競爭，所以房地產(chǎn)商喊價隨意性大，如果按照城鎮(zhèn)的級別劃分，大埔實際的住宅市場價應(yīng)該要低于目前的定價。

　　體量小，價格又不低，因此對于縣城的年輕人來說，更傾向于在繁華的中心城區(qū)定居。舉目四望，梅州的8個縣（市、區(qū)），無論是哪一塊都在走城市化的步子，這一點是不爭的事實。6個縣（市）的人口也在分擔(dān)著中心城區(qū)的庫存壓力，既支持著今日之剛需，又拓展城市的未來。

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