商用房首付提高，商務公寓能否hold住？

　　日前，工行商用房首付七成的政策在深圳全面鋪開。Q房網(wǎng)市場研究員任晉東認為，工行該項舉措，會抑制商住房投資需求。而在上周，全市只有一個項目低調開盤，即龍崗海源城推出的精裝公寓因價格較低，銷售率95%。

　　從商用房首付調整到精裝公寓熱銷，也讓商務公寓成為市場焦點。在傳統(tǒng)的樓市“淡季”，商務公寓產(chǎn)品的整體表現(xiàn)如何？后市將會出現(xiàn)怎樣的變化呢？

　　■ 謝欣如

　　公寓產(chǎn)品普遍成績亮眼，7、8月供應數(shù)量有限

　　今年，深圳不少商務公寓類產(chǎn)品選擇“安靜入市”，如金眾繁華里、海源城等項目低調開盤。而從整體來看，目前公寓市場的銷售情況比較樂觀。

　　多數(shù)項目去化成績理想，如布吉片區(qū)的深圳賽格ECO中心，5月開盤推出40-170平方米1-5房公寓，已經(jīng)售完，銷售人員表示項目后期將會加推，但具體推售時間未定；龍華新區(qū)金眾繁華里6月開盤推出公寓，均價5.2萬元平方米，去化率達到90%，目前少量42平方米精裝公寓在售，均價也已升至5.8萬/平方米。此外，前文提到的位于龍崗平湖片區(qū)的海源城，也是去化情況良好的代表。

　　而部分前期去化率欠佳的公寓項目近期的銷售情況也有所好轉。南山的萬科云城項目，第二季度均價一度從6.8萬/平方米下跌到6.3萬/平方米，近期價格已回升至6.5萬/平方米，有中介預計該項目7月將加推135平方米公寓。

　　目前市場上公寓產(chǎn)品庫存較少，今年開盤的公寓中，賽格ECO中心、萬菱·new寓推出的產(chǎn)品已售完；聯(lián)投東方、潮商廣場、嘉霖·華禧、金眾繁華里等項目有少量產(chǎn)品在售；星河傳奇·鉑寓、金地龍城中央二期、萬科云城、榮德國際等項目貨量則比較充足。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心預測，7月下旬還將有2個公寓項目入市。但美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹直言，7月、8月是樓市銷售淡季，無論住宅或公寓供應量都不會太大，要到9月份后才有望回升。

　　千萬級公寓成交增加，7、8月供應以中小面積為主

　　對于目前的深圳公寓市場，中原深圳二級市場董事總經(jīng)理玉家雄用“兩極分化”來形容，一方面小戶型的公寓產(chǎn)品更吸引中小型投資客的青睞，尤其是面積小、總價低的項目，銷售情況火熱；另一方面，走高端路線的精品公寓類型，尤其是處于城市核心的稀有產(chǎn)品如深圳灣1號等項目，吸引不少大客戶的追捧。

　　深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年以來，深圳公寓市場成交集中在總價100萬至300萬之間，占成交量的6成；而由于房價的上漲，以及深業(yè)上城、中洲華府、深圳灣1號、深圳中心天元等大面積、高總價公寓成交的增多，千萬以上商務公寓成交數(shù)量明顯增加，占比達到一成。

　　從后期預計供應上看，中小面積戶型仍是供應主流，如啟迪協(xié)信科技園、佳華領匯King公館等預計近期將加推100平方米以下公寓。

　　對于商務公寓的未來，中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，商務公寓或將成為未來政策扶持的方向，“比如說最近深圳大力支持的工業(yè)舊改，土地轉為商用，還有政府提倡的長租公寓，以及把違建改造成公寓樓等，對于商務公寓，從長遠看還是很有大力發(fā)展的可能性?！?/p>

　　但深圳中原玉家雄則認為商務公寓的未來難言樂觀，“如果政策真的要扶持商務公寓，首先它要降低首付，目前并沒有看到這種可能。”

　　美聯(lián)物業(yè)何倩茹也認為，商務公寓更多還是一種過渡性的產(chǎn)品，多作為投資用途，“雖然不限購不限貸，但成本較高，單純用做生活用途也會有所不便?！?/p>

　　二手公寓需求較低，價格、地段與居住功能是成交關鍵

　　二手公寓方面，Q房網(wǎng)深圳龍坂區(qū)董事副總經(jīng)理劉瑞認為，“二手房市場對于公寓的需求并不旺盛。首先，今年調高評估價，導致公寓的稅費提高；其次，取消首付貸，公寓貸款毫無優(yōu)勢，銀行對于商務公寓的首付是5成；此外，公寓產(chǎn)品的利息也很高，不同于目前住宅項目房貸利率降低至9折或者更低，商務公寓的房貸利率要上浮10%至20%。”

　　但深圳中原玉家雄認為，商務公寓成交雖然不溫不火，表現(xiàn)還是比較理想?！安荒苷f新房賣得好，二手房就不好了?！彼硎?，公寓產(chǎn)品更受投資者的青睞，而居住功能比較完善的產(chǎn)品也會吸納一部分過渡型客戶。

　　有業(yè)內人士指出，目前二手公寓供應量較少，故而成交量也少，但總體銷售比較樂觀。一方面小戶型、低總價的產(chǎn)品比較走俏，如龍崗小戶型繽紛世紀公寓項目，因面積小、總價低，成交量相當活躍；另一方面位于熱門商圈附近的項目，如羅湖地王、國貿(mào)附近的名仕閣、中航凱特公寓等項目，因地理環(huán)境優(yōu)越，也受到置業(yè)者的歡迎。

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