坦洲多數(shù)樓盤價(jià)太高無法申請公積金貸款？

　　“坦洲房價(jià)漲得太快，現(xiàn)在已經(jīng)不能用公積金買房了！”12日下午，記者在坦洲鎮(zhèn)御城金灣售樓部聽到這樣的消息。不少市民也向記者反映，坦洲在售的多數(shù)樓盤，基本已無法申請公積金貸款，那么真實(shí)情況如何？

　　帶此疑惑，記者向中山市住房公積金中心進(jìn)行了核實(shí)。該中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，以坦洲目前的均價(jià)來看，該消息基本屬實(shí)。根據(jù)國家公積金貸款政策規(guī)定，公積金貸款作為保障性住房金融支持，所適用的貸款對象為普通住宅。而根據(jù)規(guī)定，樓盤價(jià)格超過同區(qū)域樓價(jià)1.44倍即不屬于普通住宅。而自去年下半年起，坦洲均價(jià)已經(jīng)超過了中山市鎮(zhèn)區(qū)均價(jià)（東區(qū)、石岐、南區(qū)、西區(qū)等主城區(qū)除外的鎮(zhèn)區(qū)均價(jià)）的1.44倍，因此以均價(jià)衡量，坦洲不少樓盤已不符合公積金貸款條件。換句話說，超過鎮(zhèn)區(qū)均價(jià)1.44倍的坦洲樓價(jià)，已經(jīng)步入“豪宅”標(biāo)準(zhǔn)。

　　據(jù)合富輝煌中山市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月初（國土局網(wǎng)站更新導(dǎo)致此后數(shù)據(jù)缺失）坦洲樓市均價(jià)已達(dá)11085元/平方米，而2014年底均價(jià)為7556元/平方米，相差近4000元，漲幅達(dá)47%，均價(jià)在鎮(zhèn)區(qū)中長期居于首位。近期港珠澳大橋的合龍為坦洲樓市再度帶來利好消息，隨著兩地之間斷頭路的逐步打通，坦洲與珠海將會進(jìn)入“無縫銜接”時(shí)代；而萬達(dá)即將落戶的風(fēng)聲，在業(yè)界看來則是對該片區(qū)樓市前景的進(jìn)一步肯定。

　　●南方日報(bào)記者 李鳳祥 伍杰

　　1.現(xiàn)場

　　離珠海越近價(jià)格越高，一條路南北價(jià)差5000元/平方米

　　從地理位置上看，坦洲東南部被珠海香洲、南屏等區(qū)域所包圍。香洲是珠海的中心城區(qū)，常住人口已超80萬，占珠海常住人口近半。在坦洲南部附近繞行，有時(shí)候很難分清這里到底是屬于中山還是珠海。公交站青磚紅瓦，是明顯的珠海公交站風(fēng)格，但路牌的指示方向卻紛紛指向坦洲。路邊的商鋪和廣告招牌，有以0756（珠海區(qū)區(qū)號）開頭，也有以0760（中山區(qū)號）為首。而根據(jù)路面上的車牌也很難判斷，粵T與粵C牌的數(shù)量基本各半。

　　坦神路、界獅路是坦洲南部的主要交通干道，從這個(gè)路段駕車到南屏華發(fā)商都需要8—10分鐘，到前山、香洲區(qū)域直線距離不到8公里，到拱北關(guān)閘則約20分鐘左右。界獅路一路向南馬路兩邊的樓盤越來越密集，位于南段附近的御城金灣，售價(jià)約在9500元至11000元/平方米間，但現(xiàn)場卻無一房源。據(jù)御城金灣的銷售小容介紹，本月底該盤將會有兩棟開盤加推?！斑@邊的房源都非常緊缺，我已經(jīng)兩個(gè)月無房可賣了。買家主要是珠?？停鶕?jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，我估計(jì)開盤當(dāng)天就會售罄?！?/p>

　　越靠近珠海，小容描述的狀況就越發(fā)明顯。雖然沿路大大小小的樓盤有10多個(gè)，但有現(xiàn)房在售的盤并不多見，而價(jià)格也沿路一直走高。從界獅路南端的9500元/平方米起售，向南一路走高。界獅路中段的金色名都，售價(jià)在11000元至13000元/平方米之間，界獅路尾的中澳春城，每平方米的售價(jià)已經(jīng)去到14700元。雖然中澳春城的定位較為高端，但同一路段的樓盤，售價(jià)差距超過5000元/平方米，這樣的現(xiàn)象在中山范圍內(nèi)并不多見。而目前中山泛城內(nèi)的價(jià)格最高起售價(jià)也只是在13000元每平方米左右。

　　在中原地產(chǎn)拓展總監(jiān)植建軍看來，這種情況并不奇怪：“從2008年開始，坦洲樓市就篤定是中山各區(qū)域領(lǐng)頭羊，無論是成交量還是成交價(jià)格都是中山最活躍的區(qū)域。坦洲的客戶與中山其他區(qū)域不同，一直以珠海、澳門客戶為主。根據(jù)粗略估計(jì)，超過八成以上的購房客來至珠海以及澳門。這群人的消費(fèi)能力很強(qiáng)，因此也推高了坦洲的整體價(jià)格，越靠近珠海房子就越貴?！?/p>

　　在澳門某公司上班的程序員林先生，就在金色名都附近租有房子，“70多平方米，兩房一廳，租金才1800元不到，這個(gè)價(jià)格在澳門是不可想象的。在澳門，兩個(gè)人合租一間兩房一廳的房子，每人起碼要給5000元租金?！毙×质侵猩饺?，畢業(yè)后一直在澳門工作，“我不會選擇在澳門住，一是因?yàn)橘彿?、住房成本太高。雖然算上交通費(fèi)用和通行成本，可能差距不大，但在坦洲和珠海這邊居住，生活質(zhì)量會高很多。”

　　2.數(shù)據(jù)

　　價(jià)格與珠海同步上漲，一年半來均居中山鎮(zhèn)區(qū)前三位

　　中山樓市是典型的外力驅(qū)動(dòng)型市場，尤其依賴來自周邊城市的購買力，以前是珠海和廣州，近一年來主要是深圳投資者。對于坦洲樓市而言，其主要的消費(fèi)人群并非本地人，而是相鄰的珠海人，甚至是香港人和澳門人。

　　然而，要想吸引臨近區(qū)域的投資者前來購房，一定程度的價(jià)格差是最為重要主導(dǎo)因素。近年來，珠海主城區(qū)的房價(jià)逐漸走高，以與坦洲最為鄰近的前山為例，珠海中原研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年前山均價(jià)約14000元/平方米，至2016年6月均價(jià)已超過21000元/平方米，漲幅約為50%；而剛剛結(jié)束的6月，珠海住宅均價(jià)整體已經(jīng)高達(dá)16432元/平方米，在珠海主城區(qū)超過25000元/平方米的樓價(jià)已經(jīng)成為主流。

　　動(dòng)輒兩三萬元的均價(jià)不僅讓剛需購房者望而卻步，即使不差錢的投資者的獲利空間也在逐步壓縮，而位置頗為優(yōu)越的坦洲便成了他們的優(yōu)先選擇項(xiàng)。正如御城金灣的銷售小容所言：“由于價(jià)格太高，中山市區(qū)的人不會到坦洲買房；坦洲本地人口有限，且多數(shù)有房；這里很多樓盤業(yè)主基本都是珠海人。”

　　正因如此，前來坦洲置業(yè)投資的購房者越來越多，坦洲樓盤定價(jià)也跟在珠海后面隨行就市。據(jù)合富輝煌中山公司數(shù)據(jù)顯示，2014年均價(jià)7154元/平方米，截止2016年5月初坦洲均價(jià)已達(dá)11085元/平方米，正式步入萬元時(shí)代；從2014年底至今，坦洲樓市均價(jià)在全市鎮(zhèn)區(qū)樓價(jià)排行中一直位居前三位。

　　在整個(gè)中山的樓市格局中，長期以來都是三足鼎立的格局，三個(gè)傳統(tǒng)意義上高點(diǎn)分別是以東區(qū)為代表的主城區(qū)，以小欖、古鎮(zhèn)為代表的西北部片區(qū)，以及以坦洲為代表的南部片區(qū)。其中東區(qū)是中山市的核心城區(qū)和金融商務(wù)區(qū)，小欖、古鎮(zhèn)均是中山經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，自身皆有旺盛的內(nèi)在需求和產(chǎn)業(yè)支撐，而坦洲則完全依靠來自珠海和港澳的外來購買力。

　　自去年下半年開始，由于受深中通道利好消息影響，鄰深片區(qū)（火炬、東區(qū)、南朗、港口）樓市啟動(dòng)，中山樓市格局也隨之發(fā)生變化，由原來的三足鼎立向“鄰深片區(qū)+主城區(qū)”的格局演變。即便如此，坦洲樓市的表現(xiàn)也相當(dāng)搶眼，在合富輝煌中山公司市場研究部最新發(fā)布的上半年報(bào)告中，坦洲成交商品房6806套，位居全市第一位；成交均價(jià)9240元/平方米，位居全市第二位。

　　上半年結(jié)束，坦洲住宅庫存4426套，同樣位居全市第一位。對此，世光創(chuàng)建副總經(jīng)理王近遠(yuǎn)早前在接受媒體采訪時(shí)表示，目前坦洲市場上有點(diǎn)供不應(yīng)求，一些熱銷項(xiàng)目已經(jīng)斷貨，基本推出就售罄。按照目前的去化率計(jì)算，坦洲半年賣掉接近7000多套房，而實(shí)際上坦洲庫存還不足5000套?！霸谌珖荚趶?qiáng)調(diào)房地產(chǎn)去庫存的大背景下，坦洲實(shí)際并沒有去庫存的問題，開發(fā)商更憂慮的是無貨可賣?！?/p>

　　3.趨勢

　　打通斷頭路將進(jìn)一步提升坦洲樓市價(jià)值

　　“交通是影響樓盤價(jià)值的最重要因素之一，唐家灣的價(jià)格已經(jīng)與香洲、南屏等地的價(jià)格非常接近，正得益于珠海市內(nèi)路網(wǎng)的增加以及輕軌站的開通?！敝步ㄜ娬J(rèn)為，“坦洲要改變‘睡城’的地位，就必須加快打通斷頭路，同時(shí)在商業(yè)上引進(jìn)大型的綜合體，吸引珠海、澳門的居民到此消費(fèi)。以華發(fā)商都為例，其周邊斷頭路打通后，發(fā)展非常迅速，數(shù)年間已經(jīng)儼然成為珠海一個(gè)新的核心。

　　目前坦南地區(qū)的住戶數(shù)量多，但周邊的交通狀況一般，在下午3—4點(diǎn)的非繁忙時(shí)段，坦南地區(qū)的幾條主要交通干道仍然比較擁擠。在7月12日的走訪現(xiàn)場，筆者發(fā)現(xiàn)坦洲南部與珠海中間仍有數(shù)條斷頭路在修建，雖然行駛車輛不多，但因路面狀況復(fù)雜，車輛行駛非常緩慢，路口經(jīng)常出現(xiàn)擁堵情況。

　　根據(jù)2012年中山與珠海簽訂的《中山市、珠海市跨界道路建設(shè)項(xiàng)目合作協(xié)議》，合作推進(jìn)的13個(gè)道路項(xiàng)目，目前已有3個(gè)“斷頭路”項(xiàng)目建成通車，分別是珠海造貝工人新村路與中山潭隆南路銜接工程、寶翠橋、珠海人民西路與中山環(huán)洲東南路銜接工程。算上在協(xié)議之外，坦洲環(huán)洲東南路至珠海人民西路段也已通車，坦洲至珠海新打通的“斷頭路”已經(jīng)有4條。其他未打通的“斷頭路”項(xiàng)目已按照實(shí)際情況啟動(dòng)建設(shè)或設(shè)計(jì)、規(guī)劃工作，預(yù)計(jì)今年內(nèi)將有5條道路會打通。

　　去年下半年以來，臨深片區(qū)的房價(jià)迎來爆發(fā)，但即便是當(dāng)下中山城區(qū)內(nèi)均價(jià)最高的東區(qū)，仍未追上坦洲的樓價(jià)。南朗、開發(fā)區(qū)、東區(qū)等臨深片區(qū)受深中通道利好影響，已經(jīng)快速完成一輪上漲。但此時(shí)主體工程尚未動(dòng)工，尚屬于遠(yuǎn)期利好。橫向?qū)Ρ?，坦洲和珠海的房價(jià)直接掛鉤，可以看成是兩條平行線，討論坦洲房價(jià)離不開珠海市場。珠海橫琴新區(qū)、港珠澳大橋正是當(dāng)下利好消息，特別是港珠澳大橋已經(jīng)確定于2017年年底正式開通，珠海的房價(jià)會保持近年來持續(xù)、快速的上升勢頭，也會直接帶動(dòng)坦洲區(qū)域。業(yè)界普遍認(rèn)為，在可以預(yù)見的數(shù)年，坦洲仍會是中山樓市的領(lǐng)頭羊。

　　坦洲房地產(chǎn)的高速發(fā)展也引起了國內(nèi)著名開發(fā)商的關(guān)注。坦洲鎮(zhèn)的“十三五”規(guī)劃當(dāng)中所提到重點(diǎn)建設(shè)四大項(xiàng)目，其中包括中山市萬達(dá)商業(yè)廣場。雖然萬達(dá)落戶的消息暫未能核實(shí)，但植建軍認(rèn)為，如果項(xiàng)目成功落地將會進(jìn)一步推動(dòng)坦洲的樓市乃至整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　“這幾年坦洲的房子賣得非常好，但對珠海和澳門的購房者來說，他們?nèi)詫⑻怪抟曌鳌恰?，生活、工作以及大部分社交活?dòng)都基本在珠海、澳門完成，只是在日常生活完成后，才到坦洲的房子睡覺。數(shù)年來，坦洲一直沒有發(fā)展出大型和具有規(guī)模的商業(yè)綜合體，缺乏珠海、澳門居民將其視作居住中心的要點(diǎn)?！敝步ㄜ姳硎?，萬達(dá)落戶坦洲，他們瞄準(zhǔn)的正是這一點(diǎn)，而不是坦洲或者中山的市民，這也一定程度上證明其看好坦洲板塊的未來，該區(qū)域樓市還有進(jìn)一步上升的空間。

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