今年上半年新建商品住宅市場(chǎng)交投較為火熱。新盤入市，貨量足，有像廣州萬(wàn)達(dá)文化旅游城、花都鳳凰御景、祈福繽紛匯等盤大規(guī)模的新貨上市，也出現(xiàn)了日光盤，如萬(wàn)科山景城、祈福繽紛匯等。據(jù)經(jīng)緯行研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年共28個(gè)全新樓盤入市，占上半年全市推新個(gè)盤的兩成。全新盤共推貨達(dá)7535套，平均推貨量為269套/盤。開(kāi)發(fā)商在第二季度推貨節(jié)奏明顯加快，第二季度的新盤貨量占全新盤貨量的七成。
熱銷個(gè)盤各有亮點(diǎn)
上半年28個(gè)新盤中，中心區(qū)與外圍區(qū)各占14個(gè)，其中增城、荔灣各占5個(gè)、黃埔占4盤，為主力區(qū)域，而海珠為零新貨入市。產(chǎn)品戶型上，中心區(qū)與外圍區(qū)均以剛需戶型兩至四房為主。
如位于黃埔的萬(wàn)科山景城，在區(qū)域同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中憑借高質(zhì)素產(chǎn)品勝出。項(xiàng)目1月23日開(kāi)盤，首推出N1、N3、N4、N8棟四棟共168套的情景洋房，為74-87平方米四房，實(shí)用面積達(dá)到150-170平方米，折后均價(jià)19500-27500元/平方米帶裝修，總價(jià)為150萬(wàn)-200萬(wàn)/套。在經(jīng)緯行研究人士看來(lái)，萬(wàn)科山景城推出的情景洋房，與疊墅相仿，以別墅的價(jià)格，再加上樓盤的整體規(guī)劃來(lái)說(shuō)，性價(jià)比較高，并且周邊區(qū)域缺少同類型的產(chǎn)品，因此在憑借著區(qū)位、產(chǎn)品、配套等優(yōu)勢(shì)，開(kāi)盤首日即日光，隨后幾次加推也銷售火熱。
而位于番禺的祈福繽紛匯，擁有大盤的優(yōu)勢(shì)地段，帶動(dòng)區(qū)域熱度升溫。項(xiàng)目于6月11日開(kāi)盤，首推3、4、8棟890套，41-95平方米一至三房，折后價(jià)15500-21000元/平方米帶精裝修，受到買家追捧，首次開(kāi)售即售罄，第二天再加推了7棟的310套貨，延續(xù)熱度，總體去化率不俗。項(xiàng)目所處為祈福新邨靠近外圍公交站的位置，交通出行相對(duì)更加便利，并且祈福新邨整體的規(guī)劃配套完善，居住氛圍深厚，加上產(chǎn)品為精品小戶型，因而首日去化率能達(dá)到100%。今年番禺2個(gè)新盤入市，有加推的也僅12個(gè)，但貨量不多，因此當(dāng)整體條件較好的祈福繽紛匯開(kāi)盤，便受到熱捧。
在中心區(qū)方面，位于天河的蘭亭盛薈，則得益于天河區(qū)住宅新貨少，其開(kāi)盤熱銷，成交去化速度也快。項(xiàng)目5月27日開(kāi)盤，首推1棟、2棟共364套貨，64-120平方米二至三房，折后均價(jià)29500元/平方米帶裝修。作為市區(qū)鮮見(jiàn)的新盤入市，蘭亭盛薈受到區(qū)域內(nèi)潛在買家的關(guān)注，位于市區(qū)，且均價(jià)低于牛奶廠板塊的樓盤，盡管在東圃立交地塊之上，但首日去化也接近八成。
七成區(qū)域成交面積上漲 中心區(qū)占比上升顯著
2016年上半年，全市網(wǎng)簽面積同比上升了28.39%，中心六區(qū)更是同比上升48.19%，上半年中心區(qū)網(wǎng)簽面積占比較去年同期增加8個(gè)百分點(diǎn)。從各區(qū)來(lái)看，十一個(gè)區(qū)有八個(gè)區(qū)成交面積是同比上升，其中荔灣區(qū)同比漲171.86%。
成交面積同比上升的八個(gè)區(qū)中，荔灣區(qū)升幅最明顯，主要因?yàn)閺V鋼新城的高價(jià)項(xiàng)目陸續(xù)入市，以及珠光御景壹號(hào)大量回遷房進(jìn)入網(wǎng)簽階段，均大大拉升上半年的成交量；次位是增城區(qū)，增城在上半年推盤個(gè)數(shù)為45個(gè)，共5879套貨，占上半年的推貨量的二成，市場(chǎng)一直較火熱，新貨入市受追捧。
從各區(qū)網(wǎng)簽價(jià)格來(lái)看，除荔灣區(qū)受珠光御景壹號(hào)低價(jià)回遷房大量網(wǎng)簽影響，均價(jià)遠(yuǎn)低于正常水平外，其他十個(gè)區(qū)的成交均價(jià)均同比上升，且整體上升幅度較大，主要因?yàn)檎呃玫膶?dǎo)向，令各盤的升價(jià)明朗化。
外圍區(qū)域漲價(jià)多 剛需盤為主力
2016年上半年，整體的樓市升價(jià)逐漸明朗化，升價(jià)樓盤開(kāi)始增多。在上半年成交套數(shù)前20的樓盤當(dāng)中，升價(jià)的樓盤共有16個(gè)，占比八成，其中外圍區(qū)域占12個(gè)，并主要集中在增城，而中心區(qū)4個(gè)；降價(jià)的樓盤僅為3個(gè)，另外1個(gè)樓盤為新盤入市，但入市價(jià)格仍高于市場(chǎng)預(yù)計(jì)。
前20的樓盤中，升幅最大為廣州萬(wàn)達(dá)文化旅游城，其去年推出了A1區(qū)住宅并且熱售，2016年5、6月則延續(xù)熱度，推出的為A2區(qū)住宅產(chǎn)品，并且隨著文化旅游城的設(shè)施的完善，依托著萬(wàn)達(dá)城，其住宅作為一種投資產(chǎn)品受到追捧。升價(jià)產(chǎn)品仍是以剛需戶型為主，6月末與年初的網(wǎng)簽均價(jià)對(duì)比，升幅近四成。
三個(gè)均價(jià)下降的樓盤：珠江御景壹號(hào)、萬(wàn)科山景城與時(shí)代春樹(shù)里。但價(jià)格回落并非為實(shí)質(zhì)性降價(jià)：珠江御景壹號(hào)從5月開(kāi)始，回遷房大量集中網(wǎng)簽，均價(jià)在8000多至9000多元，因而大大拉低了樓盤的均價(jià)，也影響區(qū)域均價(jià)回落。萬(wàn)科山景城的網(wǎng)簽價(jià)回落則是由于推出的產(chǎn)品不同而導(dǎo)致，其開(kāi)盤時(shí)，首推的是使用率超高的情景洋房產(chǎn)品，1月的網(wǎng)簽均價(jià)為21934元/平方米，到了6月均價(jià)已經(jīng)去到了25992元/平方米，均價(jià)是在大幅上升的，但由于在6月加推了平層洋房，網(wǎng)簽均價(jià)僅為13252元/平方米，不同產(chǎn)品供應(yīng)導(dǎo)致個(gè)盤均價(jià)回落。時(shí)代春樹(shù)里網(wǎng)簽均價(jià)下降，主要因?yàn)槠錁潜P的規(guī)劃主要分為兩部分，其中一區(qū)由于接近高架橋，環(huán)境較差，因此均價(jià)低，而時(shí)代春樹(shù)里先將均價(jià)較低的棟座推出市場(chǎng)，造成了樓盤均價(jià)微跌。均價(jià)回落的樓盤并非真正回落，網(wǎng)簽前20的樓盤的均價(jià)實(shí)際上全面上揚(yáng)，體現(xiàn)了上半年市場(chǎng)價(jià)格的上漲的趨勢(shì)。
經(jīng)緯行分析人士表示，在政策和大環(huán)境不會(huì)有大變動(dòng)的情況下，預(yù)計(jì)下半年廣州樓市均價(jià)會(huì)呈穩(wěn)中有升的狀態(tài)，并隨著廣鋼新城、牛奶廠板塊、廣紙片區(qū)等新盤陸續(xù)入市，中心區(qū)的新推或成交面積占比將會(huì)增加，也會(huì)結(jié)構(gòu)性拉升全市均價(jià)。
■廣州樓市關(guān)鍵詞
住房交易契稅新政
3月15日，廣州市地稅局發(fā)布公告，明確廣州將嚴(yán)格按照國(guó)家發(fā)布的“23號(hào)文”來(lái)落實(shí)房地產(chǎn)契稅優(yōu)惠政策。這意味著，廣州市民“個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，面積為90平方米以上的，按1.5%的稅率征收契稅?！奔磸V州市民此前購(gòu)買唯一（首套）144平方米以上豪宅者，執(zhí)行以1.5%繳納契稅，比中央出新政之前按3%交的稅率省下1.5%，其他情況稅率與之前相同。根據(jù)該政策，廣州市正式開(kāi)始實(shí)行本市內(nèi)購(gòu)買的首套房都可以按照新政繳納契稅，而二套房契稅政策暫不在廣州市執(zhí)行。
跨區(qū)首套房新政叫停
2月17日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部三部門聯(lián)合發(fā)文，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅和營(yíng)業(yè)稅。該文件于2月19日向公眾公開(kāi)，并于2月22日起開(kāi)始執(zhí)行。不過(guò)該文件明確規(guī)定，北上廣深暫不實(shí)施契稅優(yōu)惠政策。然而，從2月22日開(kāi)始，廣州就有部分區(qū)執(zhí)行只要在該區(qū)內(nèi)無(wú)房產(chǎn)，就可按首套房標(biāo)準(zhǔn)征收契稅，無(wú)論其在其他區(qū)域內(nèi)是否有房。2月25日，廣州“跨區(qū)首套房新政”在實(shí)施3天后，被廣州地稅叫停。
城市總體規(guī)劃獲批
2月19日上午，國(guó)務(wù)院正式批復(fù)《廣州市城市總體規(guī)劃（2011—2020年）》。到2020年廣州城市規(guī)模為城鄉(xiāng)建設(shè)用地1772平方公里，常住人口1800萬(wàn)人。同時(shí)，文件還提到要重點(diǎn)建設(shè)南沙新區(qū)，深入推進(jìn)廣佛同城、廣清一體化等珠三角區(qū)域?qū)用娴囊?guī)劃協(xié)調(diào)。值得注意的是，南沙自貿(mào)區(qū)寫(xiě)入總規(guī)，成為重點(diǎn)建設(shè)的城市發(fā)展新空間，這意味著自貿(mào)區(qū)的發(fā)展又加上一層制度保障，未來(lái)南沙的發(fā)展也有望繼續(xù)提速。此外，將中國(guó)（廣東）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)建設(shè)成為粵港澳深度合作示范區(qū)、21世紀(jì)海上絲綢之路重要樞紐和全國(guó)新一輪改革開(kāi)放先行地?？傄?guī)顯示，未來(lái)十年廣州的城市性質(zhì)是“國(guó)家中心城市之一，國(guó)家歷史文化名城，廣東省省會(huì)，我國(guó)重要的國(guó)際商貿(mào)中心、對(duì)外交往中心和綜合交通樞紐、南方國(guó)際航運(yùn)中心”。這一定位說(shuō)明廣州的城市定位提升，從過(guò)去華南中心城市升級(jí)為國(guó)家中心城市。
人才綠卡
4月27日，廣州市政府辦公廳正式印發(fā)了《廣州市人才綠卡制度的通知》。綠卡制度規(guī)定，凡符合本市引進(jìn)人才需求，每年在本市創(chuàng)業(yè)或工作超過(guò)6個(gè)月的，非廣州市戶籍的境內(nèi)居民，香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)居民，臺(tái)灣地區(qū)居民以及外國(guó)人，持中國(guó)護(hù)照、擁有國(guó)外永久（長(zhǎng)期）居留權(quán)且國(guó)內(nèi)無(wú)戶籍的留學(xué)人員和其他人員，在本市有合法住所，并符合一定條件的，可申領(lǐng)人才綠卡。成功申領(lǐng)人才綠卡后，可在購(gòu)房、子女入學(xué)、職稱評(píng)審、開(kāi)設(shè)銀行賬戶、申辦工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、申領(lǐng)機(jī)動(dòng)車駕駛證，辦理機(jī)動(dòng)車注冊(cè)登記手續(xù)等方面享受市民待遇。
樓盤并購(gòu)
在上半年，廣州樓市出現(xiàn)了一系列的樓盤并購(gòu)潮。6月30日晚間，時(shí)代地產(chǎn)控股有限公司發(fā)布公告宣布，再次收購(gòu)星橋騰飛集團(tuán)于廣州中新知識(shí)城另一全資子公司75%股權(quán)，交易代價(jià)為8.8億元，合作期限為30年。交易完成后，將有原項(xiàng)目公司持有25%權(quán)益，而時(shí)代地產(chǎn)擁有75%股權(quán)，兩者的聯(lián)營(yíng)公司自項(xiàng)目地塊上工程開(kāi)工之日起，項(xiàng)目公司每月應(yīng)付的管理費(fèi)將為20萬(wàn)元，而管理費(fèi)總額不會(huì)超逾人民幣800萬(wàn)元。
除了時(shí)代以外，中信地產(chǎn)在廣州的豪宅項(xiàng)目西關(guān)海同樣也易手，而接盤的則是深圳的深圳建工集團(tuán)，這也成為深圳建工切入到廣州房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的首盤。
房?jī)r(jià)補(bǔ)漲
目前，在北上廣深四個(gè)一線城市之中，廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)安全邊際最高的市場(chǎng)，也是四個(gè)城市中的一個(gè)價(jià)值洼地。廣州在一線城市中，房?jī)r(jià)一直比較平穩(wěn)，而在今年北上深持續(xù)領(lǐng)漲的態(tài)勢(shì)下，廣州樓市置業(yè)熱情也高漲起來(lái)，樓盤成交量大幅攀升，且呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的景象，給市場(chǎng)發(fā)出強(qiáng)烈的買入信號(hào)。業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)同，廣州房?jī)r(jià)補(bǔ)漲趨勢(shì)明顯。從3月交投量上升開(kāi)始，廣州房?jī)r(jià)開(kāi)始補(bǔ)漲，其中，3月份的樣本中有45盤漲價(jià)，占比45%，創(chuàng)近一年來(lái)新高。
二手交投熱
縱觀2016年上半年廣州二手樓市表現(xiàn)，成交量提升，價(jià)格溫和上漲成為主旋律，而相比起其他一線城市來(lái)說(shuō)，廣州二手樓市發(fā)展相對(duì)較為穩(wěn)健。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年1月1日-6月30日，廣州二手住宅網(wǎng)簽成交量突破40000宗大關(guān)，達(dá)到41048宗。數(shù)據(jù)反映，2016年上半年二手樓市交投暢旺，與2015年上半年的18414宗相比，大幅增長(zhǎng)了122.9%。在這半年的二手交投熱潮中，“紅三月”“紅五月”成為兩大關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，夾在其中的4月份也同樣表現(xiàn)不俗。天河、番禺是成交量最多的兩個(gè)區(qū)域，成交占比分別為18.33%和18.27%。上半年廣州二手住宅成交均價(jià)為25356元/平方米，環(huán)比2015年下半年上漲5.9%，同比2015年上半年上漲7.8%。
公寓火爆
今年住宅市場(chǎng)火爆稍稍地掩蓋了公寓市場(chǎng)的風(fēng)頭，但廣州公寓行情卻是在政策的引導(dǎo)下著實(shí)地火了一把。6月3日，國(guó)務(wù)院辦公廳正式公布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》。據(jù)了解，該《意見(jiàn)》的利好范圍并不單純?cè)谧夥渴袌?chǎng)，且將改變商業(yè)地產(chǎn)目前高庫(kù)存、多空置率的現(xiàn)狀，其中長(zhǎng)租公寓將成直接獲利者。
今年以來(lái)，廣州一手公寓月均成交量超過(guò)2400套，持續(xù)旺銷；同時(shí)，新增供應(yīng)量卻持續(xù)減少，促使一手公寓庫(kù)存量不斷下降?？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月，廣州一手公寓庫(kù)存面積約為119萬(wàn)平方米、庫(kù)存套數(shù)約為2.29萬(wàn)套；隨后連續(xù)四個(gè)月下降，5月庫(kù)存面積降至約99萬(wàn)平方米、庫(kù)存套數(shù)降至約1.8萬(wàn)套。
過(guò)江龍樓盤熱銷
如果說(shuō)今年廣州新盤當(dāng)中的亮點(diǎn)，無(wú)疑就是那些“過(guò)江龍”旗下的項(xiàng)目。2016年，可謂廣州地產(chǎn)格局的洗牌元年，金融街、龍湖、華潤(rùn)、中航、遠(yuǎn)洋、金茂等眾多外來(lái)品牌開(kāi)發(fā)商紛紛揮鞭南下。這些房地產(chǎn)“過(guò)江龍”企業(yè)發(fā)力在廣州拿地，而且往往都是以“地王”的姿態(tài)挺進(jìn)廣州市場(chǎng)。在今年上半年，這些“過(guò)江龍”在廣州開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目逐漸在市場(chǎng)上現(xiàn)身，他們鬧出的動(dòng)靜確實(shí)不小。
這些房地產(chǎn)“過(guò)江龍”憑借著雄厚的資金優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)的樓盤基本都走高端路線，在今年上半年火爆的行情當(dāng)中，收獲也盆滿缽滿。據(jù)了解，僅是金融街一家在2016年上半年廣州三項(xiàng)目就熱銷21億。據(jù)了解，在2016年下半年至2017年，金融街將在廣州完成東南西北中的五大項(xiàng)目落子，戰(zhàn)略布局初現(xiàn)雛形。
VR看房
銷售的與時(shí)俱進(jìn)也是今年上半年廣州樓市的一大看點(diǎn)。上半年，不少房企在營(yíng)銷方面都祭出新招，那就是引入新科技的“VR看房”。不久前，雅居樂(lè)集團(tuán)在廣州宣布，將開(kāi)啟VR全球戰(zhàn)略合作。雅居樂(lè)將在全國(guó)范圍內(nèi)首選9個(gè)城市10個(gè)項(xiàng)目作為第一批VR購(gòu)房試點(diǎn)，包括廣州雅居樂(lè)富春山居、西雙版納西雙林語(yǔ)、成都雅居樂(lè)花園等。馬來(lái)西亞項(xiàng)目滿家樂(lè)也在本次名單中。而同樣，不久前越秀·國(guó)際總部廣場(chǎng)面向全球發(fā)售，項(xiàng)目通過(guò)最先進(jìn)的VR技術(shù)，讓嘉賓提前“參觀”國(guó)際總部廣場(chǎng)；這些VR設(shè)備將放置在項(xiàng)目銷售中心。
據(jù)了解，VR看房指的是使用VR全景技術(shù)建造虛擬樣板房模型，人們使用VR設(shè)備身臨其境地參觀未來(lái)的住房。借助HTC VIVE的室內(nèi)定位技術(shù)，人們可以在虛擬樣板間里走動(dòng)，四處看看。
策劃 李廣軍
采寫(xiě) 李廣軍 蔣勁勁 許蕾
(責(zé)任編輯：羅伯特)
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