房產(chǎn)中介套路深 虛假宣傳滲透房產(chǎn)交易各個(gè)環(huán)節(jié)

　　一套叫價(jià)1.4億元的所謂“清朝格格府邸”近日成為鏈家等房產(chǎn)中介網(wǎng)站上的“網(wǎng)紅”，甚至引來(lái)北京市文物局辟謠：并非登記在冊(cè)文物，不過(guò)是“新建建筑”。由此房產(chǎn)信息虛假宣傳現(xiàn)象再一次引發(fā)人們熱議。專家指出，房屋買賣過(guò)程復(fù)雜，在選房、簽約、交房等諸多環(huán)節(jié)都有可能被房產(chǎn)中介拿來(lái)制造賣點(diǎn)，消費(fèi)者除主動(dòng)核實(shí)信息、搜集證據(jù)外，還應(yīng)仔細(xì)推敲合同中的免責(zé)條款，以書(shū)面合同來(lái)維護(hù)自身權(quán)益。

　　1.4億“格格府”原為新建

　　此前記者根據(jù)線索在鏈家等一些房屋交易平臺(tái)搜索到“香山公園內(nèi)，清朝十七格格府邸，媲美龍湖”這一房產(chǎn)信息。記者發(fā)現(xiàn)，鏈家等房屋中介網(wǎng)站對(duì)此房產(chǎn)附加“肅親王十七格格金默玉府邸”“香山公園內(nèi)可以交易的獨(dú)棟大院”等標(biāo)簽著實(shí)“博人眼球”。

　　對(duì)此，鏈家公司有關(guān)人員透露，從注冊(cè)資料上看，該房產(chǎn)本身確實(shí)產(chǎn)權(quán)合法也可以進(jìn)行交易。至于是不是“格格府”，這位工作人員回應(yīng)稱：“考證還比較難，業(yè)主提供的信息為‘格格府’?！?/p>

　　北京市文物局宣傳教育中心工作人員告訴記者，文保處已從相關(guān)人物、建筑地址、建筑名稱等方面查詢，均未找到該建筑相關(guān)信息，可確認(rèn)該建筑并非登記在冊(cè)文物?！皯?yīng)該是近年來(lái)新建的建筑”。該工作人員說(shuō)。

　　北京香山公園管理所工作人員也表示，該建筑物位于香山地區(qū)，但并不在香山公園范圍內(nèi)。按照職責(zé)范圍來(lái)看，建筑所在地點(diǎn)不歸香山公園管理所管轄，建造商也未向管理所通知報(bào)備。這位工作人員表示，對(duì)于中介聲稱“格格府邸位于香山公園內(nèi)”這一表述，香山公園管理所已向房產(chǎn)中介遞交了律師函，要求其改正。

　　目前，鏈家官網(wǎng)上已經(jīng)搜索不到這套房源，趕集、搜房網(wǎng)等平臺(tái)上相關(guān)信息的措辭有所收斂。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)中介虛假宣傳的目的或是為提高房產(chǎn)價(jià)格從而賺取高額居間服務(wù)費(fèi)用（傭金），或?yàn)檠杆俅騽?dòng)消費(fèi)者、促成交易、提高“團(tuán)隊(duì)業(yè)績(jī)”。消費(fèi)者從看房到入住，每一個(gè)環(huán)節(jié)都有可能被中介“忽悠”。

　　誘人的文字游戲往往是房產(chǎn)中介吸引消費(fèi)者的第一步，常見(jiàn)套話背后都有一套“貓膩”。例如“零首付”并不像聽(tīng)上去那么美好。業(yè)內(nèi)人士指出，“零首付”也是一種分期付款，是將首付的費(fèi)用再一次分期付。法舟律師事務(wù)所律師張虎表示，“零首付”是由開(kāi)發(fā)商或中介通過(guò)預(yù)先墊付，或者是虛擬抬高房?jī)r(jià)，多從銀行貸款的方式來(lái)獲得，這導(dǎo)致簽訂的合同會(huì)存在較多法律爭(zhēng)議風(fēng)險(xiǎn)。

　　此外還有諸如距離或是價(jià)格的文字游戲，部分房產(chǎn)中介宣傳“距離地鐵××分鐘”，但并未說(shuō)明是步行還是乘車。還有“本小區(qū)租金×××元起”，房產(chǎn)中介往往用一個(gè)“起”字營(yíng)造出低價(jià)的優(yōu)惠感，但這檔價(jià)格的房子往往“已經(jīng)租出去了”。

　　另外，還有部分房產(chǎn)中介通過(guò)隱瞞信息或制造虛假信息，虛抬房屋價(jià)值。

　　中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)此前發(fā)布《房屋家居領(lǐng)域投訴情況專題報(bào)告》指出，部分房產(chǎn)中介隱瞞房屋真實(shí)情況，如抵押情況、房屋質(zhì)量問(wèn)題等。消費(fèi)者交付定金、中介費(fèi)之后才予以告知。還有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)委托人隱瞞房屋相關(guān)權(quán)屬狀況、價(jià)格等重要事項(xiàng)，從中牟取高額差價(jià)。

　　“虛假房源”是中介最為常見(jiàn)的宣傳陷阱。部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員為吸引客源，隨意發(fā)布虛假的房源信息。有房屋中介工作人員告訴記者，虛假房源往往不會(huì)明目張膽地張貼在公司官網(wǎng)上，但有些經(jīng)紀(jì)人會(huì)將一些不實(shí)信息張貼在論壇、貼吧或者其他平臺(tái)網(wǎng)站中。其目的不是為了售賣虛假房產(chǎn)而是為了吸引客戶。

　　違規(guī)成本低于利益追求

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)中介行業(yè)特殊的生存空間為其提供了虛假宣傳的可能性。而自律組織未發(fā)揮應(yīng)有作用以及缺少嚴(yán)格的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)使得房產(chǎn)中介的虛假宣傳屢禁不止。

　　“房屋租售是理性需求物，人們選擇房子時(shí)更多考慮位置、價(jià)格、質(zhì)量等硬性條件?！敝袊?guó)人民大學(xué)現(xiàn)代廣告研究中心主任王菲認(rèn)為，“實(shí)際上多數(shù)房子并無(wú)太多有競(jìng)爭(zhēng)力的賣點(diǎn)，所以房產(chǎn)中介需要利用一些手法來(lái)吸引消費(fèi)者注意力并領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。有了關(guān)注度，才有轉(zhuǎn)化為銷售率的基礎(chǔ)?！?/p>

　　業(yè)內(nèi)人士指出，房子是復(fù)雜性消費(fèi)行為，消費(fèi)者被吸引來(lái)后，會(huì)對(duì)房產(chǎn)的價(jià)值有自己的評(píng)估，“最終購(gòu)買房子是不用參看廣告的。前期宣傳只需要把人請(qǐng)進(jìn)來(lái)，這為虛假宣傳提供了空間?！?/p>

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與房地產(chǎn)研究室主任倪鵬飛表示，房地產(chǎn)虛假宣傳一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)品非常復(fù)雜，存在信息極度不對(duì)稱，有便于造假的空間；二是缺乏健全的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系，監(jiān)管力度仍有不足，使得造假成本低。

　　匯佳律師事務(wù)所主任邱寶昌認(rèn)為，部分房屋中介機(jī)構(gòu)多以擦邊球方式進(jìn)行虛假宣傳，或以街邊散發(fā)傳單或電話溝通為虛假信息發(fā)布渠道，令執(zhí)法者難以下手。

　　另?yè)?jù)住建部相關(guān)數(shù)據(jù)，全國(guó)約有6萬(wàn)家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。在房地產(chǎn)中介從業(yè)人員取消了準(zhǔn)入門檻、不需要職業(yè)資格準(zhǔn)入的情況下，部分從業(yè)人員流動(dòng)性大、專業(yè)性差，導(dǎo)致“服務(wù)意識(shí)”遠(yuǎn)低于“利益追求”。因此，有專家呼吁，當(dāng)務(wù)之急是為房產(chǎn)中介制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以此來(lái)淘汰一批資質(zhì)過(guò)低的中介機(jī)構(gòu)，使這個(gè)行業(yè)能在符合一定標(biāo)準(zhǔn)的“起跑線”上。

　　消費(fèi)者維權(quán)注意收集證據(jù)

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人此前表示，對(duì)不誠(chéng)信的中介機(jī)構(gòu)，特別是炒買炒賣、居間牟利、惡意煽動(dòng)、哄抬房?jī)r(jià)等行為，住建部將出臺(tái)具體的失信嚴(yán)懲措施，加大處罰力度，嚴(yán)肅查處直至清出市場(chǎng)。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)歐陽(yáng)日輝認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，房地產(chǎn)中介的網(wǎng)上虛假信息治理，需要探索以消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)為工作的中心，搭建政府監(jiān)督、行業(yè)自律、企業(yè)自查、社會(huì)參與的綜合管理體制。

　　同時(shí)，專家建議，監(jiān)管部門可以探索利用大數(shù)據(jù)監(jiān)管房地產(chǎn)中介的廣告和宣傳行為，改進(jìn)監(jiān)管手段和技術(shù)。

　　兩高律師事務(wù)所律師董正偉建議：“消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)理性看待購(gòu)房時(shí)機(jī)，購(gòu)房合同上要以現(xiàn)行的合同范本來(lái)做參考，認(rèn)真閱讀購(gòu)房合同，注意辦理時(shí)間、房屋交接、裝修質(zhì)量等條款，免受霸王條款侵害自身合法權(quán)益?！?/p>

　　另有法律專家建議消費(fèi)者應(yīng)提前向消費(fèi)者保護(hù)組織了解中介的資質(zhì)、口碑以及客觀評(píng)價(jià)。謹(jǐn)慎對(duì)待中介的口頭承諾，有意識(shí)地收集固定證據(jù)。必要時(shí)可以直接向中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)進(jìn)行反映，由中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)向人民法院提起訴訟。

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