面對(duì)二手房交易資金風(fēng)險(xiǎn)你的資金監(jiān)管了嗎？

　　榕城已有工行、中行、建行、興業(yè)、郵儲(chǔ)、華夏、中信、民生、浦發(fā)、招商、海峽、光大等10多家銀行開(kāi)通了二手房交易資金監(jiān)管免費(fèi)增值服務(wù)

　　■記者 楊劍峰 魏旸艷□《榕二手房貸“變臉”》系列報(bào)道①開(kāi)欄的話(huà)：

　　推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，是適應(yīng)和引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的重大創(chuàng)新。今年以來(lái)信貸整體較為寬松，銀行房貸也出現(xiàn)了新的變化，不但貸款利率紛紛打折，在多次降息后房貸利率水平處于歷史低位，而且銀行不斷創(chuàng)新，根據(jù)市場(chǎng)需求適時(shí)推出了一些新品種。

　　那么現(xiàn)時(shí)銀行可為市民提供哪些二手房貸增值服務(wù)和實(shí)惠？二手房貸業(yè)務(wù)利率執(zhí)行水平如何？本報(bào)記者為此進(jìn)行了一番調(diào)查，并于今日起推出《榕二手房貸“變臉”》系列報(bào)道，希望能為您在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)提供參考。

　　繼上月海潤(rùn)萬(wàn)通房產(chǎn)涉及4800多萬(wàn)元的定金、傭金去向不明后，本月福州蝸牛房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)有限公司又出現(xiàn)20多筆交易、總計(jì)金額180多萬(wàn)元的交易定金被“卡”。在今年樓市成交量不斷放大的情況下，二手房交易資金卻頻出安全問(wèn)題。那么，在交易過(guò)程中資金安全如何保證？

　　近日，記者走訪(fǎng)了榕城近20家主要商業(yè)銀行。事實(shí)上，在榕的大部分銀行目前均已推出了二手房交易資金監(jiān)管免費(fèi)增值服務(wù)，可對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方繳交的資金進(jìn)行免費(fèi)監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)二手房交易“一手交錢(qián)一手交貨”。

　　資金監(jiān)管分四步走

　　二手房資金監(jiān)管會(huì)不會(huì)增加交易成本，交易流程會(huì)不會(huì)被拉長(zhǎng)……這些都是買(mǎi)賣(mài)雙方極為關(guān)心的問(wèn)題。記者在采訪(fǎng)中了解到，二手房資金監(jiān)管主要分為四步走：首先，買(mǎi)賣(mài)雙方提供身份證件、所交易房產(chǎn)證復(fù)印件，在銀行開(kāi)立賬戶(hù)并簽訂資金監(jiān)管三方協(xié)議；第二，銀行按照三方協(xié)議約定凍結(jié)監(jiān)管賬戶(hù)；第三，買(mǎi)賣(mài)雙方完成三方協(xié)議中的約定事項(xiàng)后，按約定提供證明材料向銀行申請(qǐng)解凍、劃轉(zhuǎn)監(jiān)管資金；最后，銀行審核證明材料無(wú)誤后，辦理監(jiān)管資金解凍、劃轉(zhuǎn)手續(xù)。而且，整個(gè)資金監(jiān)管過(guò)程銀行并不收費(fèi)。

　　以建行推出的“房易安”房屋交易資金托管業(yè)務(wù)為例，市民只需持建行卡，并開(kāi)通交易的托管專(zhuān)用子賬戶(hù)，在存入托管資金后，可以鎖定交易資金，等雙方過(guò)戶(hù)手續(xù)完結(jié)后，資金才會(huì)轉(zhuǎn)入賣(mài)方賬戶(hù)。這樣一來(lái)，雙方的利益均有保障。

　　據(jù)了解，雖然目前銀行有推出配套資金監(jiān)管服務(wù)，但許多市民對(duì)該業(yè)務(wù)并不熟悉，因而未選擇資金監(jiān)管服務(wù)。另外，個(gè)別中介也希望資金從自己手上走，沉淀在中介賬戶(hù)上，由他們?cè)僦Ц督o賣(mài)方，從而導(dǎo)致資金監(jiān)管業(yè)務(wù)不為大多數(shù)市民所了解。

　　資金監(jiān)管還有利息可拿

　　買(mǎi)房者向銀行監(jiān)管賬戶(hù)存入首付款資金，銀行如何計(jì)息？昨日記者走訪(fǎng)在榕多家銀行網(wǎng)點(diǎn)后發(fā)現(xiàn)，目前多數(shù)銀行會(huì)按照活期存款計(jì)算利息，但少數(shù)銀行也允許采用七天通知存款計(jì)息。位于廣達(dá)路上的中信銀行網(wǎng)點(diǎn)工作人員告訴記者，該行交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)對(duì)于買(mǎi)方存入的資金可以采用七天通知存款計(jì)息。同樣，位于群眾東路上的浦發(fā)銀行網(wǎng)點(diǎn)人員也表示，客戶(hù)存入監(jiān)管賬戶(hù)資金可以按七天通知存款計(jì)息。

　　記者了解到，目前有的銀行天天理財(cái)預(yù)期年化收益率在3%以上，對(duì)于監(jiān)管資金能否采用天天理財(cái)?shù)阮A(yù)期年化收益率，銀行工作人員稱(chēng)，二手房交易整個(gè)過(guò)程起碼會(huì)超過(guò)七天，但其周期并不確定，交易結(jié)束資金隨時(shí)要?jiǎng)澽D(zhuǎn)，因而不能按其他理財(cái)產(chǎn)品收益率計(jì)息。

　　眼下二手房交易一次性付款周期約為10個(gè)工作日，按揭貸款周期需要45個(gè)工作日左右，公積金貸款則約需要3個(gè)月。由于計(jì)息規(guī)則不同，在貸款利率相同條件下，選擇不同的銀行辦理資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，買(mǎi)方存入資金產(chǎn)生的利息也會(huì)不同。

　　目前活期存款利率有的為0.3%，七天通知存款利率為1.1%。假設(shè)客戶(hù)二手房首付款100萬(wàn)元辦理1個(gè)月的資金監(jiān)管，如果采用活期存款利息，到期利息為250元。如果采用七天通知存款計(jì)息，到期實(shí)際利息為916元，兩者相差666元。如果客戶(hù)辦理公積金貸款，實(shí)際利息會(huì)差更多。

　　呼吁：定金也需加強(qiáng)監(jiān)管

　　目前銀行二手房交易資金免費(fèi)監(jiān)管對(duì)象含首付款、全款、差額款等，定金暫未納入。業(yè)內(nèi)人士表示，在二手房交易過(guò)程中，如果買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成交易意向，中介一般需要買(mǎi)方支付定金。這筆定金是轉(zhuǎn)給中介賬戶(hù)，這筆定金可以作為客戶(hù)違約罰金，也可以用于順利成交后抵扣傭金或者部分首付款，或者交易結(jié)束后再退回客戶(hù)。中介喜歡客戶(hù)直接把定金交給他們，這是因?yàn)榉孔淤I(mǎi)賣(mài)有周期，多個(gè)客戶(hù)資金沉淀在賬戶(hù)上，就可為中介額外帶來(lái)一筆利息收入。

　　據(jù)了解，近期福州中介接連曝出的問(wèn)題主要也是“定金漏洞”。福州市房管局將研究出臺(tái)加強(qiáng)二手房交易定金監(jiān)管的具體措施。在榕銀行人士表示，定金納入銀行資金監(jiān)管業(yè)務(wù)范圍理論上沒(méi)有問(wèn)題。目前資金監(jiān)管協(xié)議主要針對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方資金劃轉(zhuǎn)問(wèn)題，如果定金也納入監(jiān)管，需要對(duì)現(xiàn)有條款進(jìn)行調(diào)整補(bǔ)充。不過(guò)最為關(guān)鍵的是，定金涉及中介和買(mǎi)賣(mài)雙方的約定，需要中介和買(mǎi)方協(xié)商，最終還是需要中介同意才行。

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