時代周報記者 楊靜 發(fā)自上海
這是一對站在同一起跑線上的親兄弟—老三張近東的 蘇寧云商 (002024.SZ)和老大張桂平的 蘇寧環(huán)球 ,兩家彼此獨立的公司組成了蘇寧系的商業(yè)王國。
地產(chǎn),老大的主業(yè),也是兩家公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中共同涉及的部分,更是維持這個王國運轉(zhuǎn)的命脈之一。不過,在發(fā)酵的“去主業(yè)化”轉(zhuǎn)型面前,兩兄弟給出了截然不同的地產(chǎn)發(fā)展選擇。
老大以幾乎“革自己命的方式”退出地產(chǎn)并轉(zhuǎn)向“大文體、大健康、大金融”,而老三則啟動高調(diào)擴張,他更是希望旗下的蘇寧置業(yè)能成為國內(nèi)頂級商業(yè)地產(chǎn)航母—到2020年在全國擁有50個大型城市綜合體和300個社區(qū)購物中心。
選擇背后亦交織著企業(yè)家情懷和市場競爭的無奈,同時也是資本與企業(yè)管理之爭。入局或出局地產(chǎn)并非易事,一個企業(yè)的轉(zhuǎn)型并不會是一路順風(fēng)的過程。在現(xiàn)有的游戲規(guī)則面前,如何理性又冷靜地和現(xiàn)實妥協(xié)抑或抗?fàn)帲绾瓮ㄟ^多元化戰(zhàn)略分散風(fēng)險并使企業(yè)生存下去,是留給蘇寧帝國掌舵人的命題。
兩兄弟無疑要向外界證明蘇寧帝國在新歷史時期自我變革的毅力和決心,但誰都清楚,道阻且長,實現(xiàn)目標(biāo)并非易事。
早期地產(chǎn)掘金
地產(chǎn)業(yè)務(wù)在蘇寧帝國中的發(fā)芽生長有著必然性。過去29年的創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷中,張氏兄弟多次產(chǎn)生交集又分離。分分合合間,蘇寧帝國中地產(chǎn)業(yè)務(wù)隨之緩慢前進(jìn)。
起點始于1987年?!笆硕鴥?yōu)則商”的內(nèi)生邏輯驅(qū)動了彼時已經(jīng)36歲的張桂平和24歲的張近東下海創(chuàng)業(yè)。這一年,江蘇南京市寧海路一家名為“江蘇蘇寧家電有限公司”(以下簡稱“蘇寧公司”)的家電門面誕生,占地200平方米,由兩人共同經(jīng)營。這也是現(xiàn)今蘇寧帝國的前身。
事實上,建筑科班出身的張桂平是兩兄弟中最早涉足地產(chǎn)的。接近蘇寧帝國的相關(guān)人士對時代周報記者表示,在2002年之前,張桂平是蘇寧帝國地產(chǎn)業(yè)務(wù)的指揮師。
張桂平很少被外界注意到的是他“92派”的身份?!坝胸?zé)任感、使命感和沖勁”被視為這一年代企業(yè)家的共性,“這點在張桂平和張近東身上有表現(xiàn)?!痹撊耸繉r代周報記者表示。
現(xiàn)在坊間還有一個關(guān)于張桂平的軼事,只要一在路上他能在任何情況下睡著,不過到了工作地點他卻可以瞬間醒來,如打了雞血般干活。
蘇寧帝國地產(chǎn)的萌芽發(fā)生在1992年,這也是張氏兄弟創(chuàng)業(yè)歷程中的第一次分叉點。嗅到政策對民營企業(yè)進(jìn)軍地產(chǎn)領(lǐng)域的眷顧,張桂平開始更專注地產(chǎn),并逐漸有了現(xiàn)今總資產(chǎn)達(dá)248億元的蘇寧環(huán)球。
不過,地產(chǎn)和家電的發(fā)展一開始就拉開距離。早在1993年和南京八大國營商場的空調(diào)大戰(zhàn)后,蘇寧公司在家電行業(yè)就有了一席之地。地產(chǎn)相對默默無聞。彼時,南京城南片的幾個住宅和商業(yè)地產(chǎn)項目是張桂平的戰(zhàn)場。
“低價路線,大盤開發(fā),薄利多銷”是張桂平早期在地產(chǎn)領(lǐng)域的運營風(fēng)格。顯而易見,這深深受到了家電零售行業(yè)銷售風(fēng)格的影響。不過慶幸的是,在那段歲月里,幫助著張桂平進(jìn)行財富的原始積累。
蘇寧環(huán)球奉行的是長三角和環(huán)渤海二三線城市的沿江沿海區(qū)域的大盤模式,在避開與一線地產(chǎn)公司直接交鋒的同時,也為公司的快速壯大做了準(zhǔn)備。不過,南京是蘇寧環(huán)球的根據(jù)地,直到2015年財報發(fā)布時,南京還貢獻(xiàn)了營業(yè)收入的58.29%。
分岔口
時間撥至2002年,張氏兩兄弟的故事開始進(jìn)入到新的章節(jié)。
按照時代周報記者采訪了解,不同于國美系的黃光裕黃俊欽兄弟出于方便資本運作的目的而“分家”,張氏兄弟日后在地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展更多是經(jīng)營理念上的差異,而這跟兩兄弟的個性有著莫大的關(guān)系。
“張桂平相對低調(diào),張近東則激進(jìn)高調(diào)”是時代周報記者采訪中業(yè)內(nèi)人士給出的對這兩兄弟的一致看法。
盡管如此,張桂平的蘇寧環(huán)球和張近東的蘇寧置業(yè)還是被外界視為一體。不過兩家公司在定位上確實存在差別:蘇寧環(huán)球側(cè)重住宅地產(chǎn)發(fā)展,且定位多為剛性需求和改善性需求;成立于2002年的蘇寧置業(yè)則走中高端綜合地產(chǎn)開發(fā)路線。
也是從2002年起,兩家公司走著不同于彼此的發(fā)展路徑。用日后張桂平的話來說,“原來是一股道上跑著兩輛車,現(xiàn)在是兩股道上各跑著一輛車,我想,這個力量肯定比原來大”。
不過放至蘇寧帝國地產(chǎn)整體業(yè)務(wù)發(fā)展的框架來看。2002-2005年,是它新生長和變革的開始,這短短的三年里,張桂平的蘇寧環(huán)球依舊還是蘇寧帝國里地產(chǎn)大戲的主角。
在時代周報記者的采訪中,不少人士認(rèn)為2002年跨江戰(zhàn)略的制定和2005年借殼ST吉紙上市,可視為蘇寧環(huán)球在地產(chǎn)領(lǐng)域崛起的標(biāo)志性事件。前者促使蘇寧環(huán)球日后囊獲了大量低價的土地并使其大盤模式的發(fā)展策略有了土地儲備,后者則讓外界見識了這家不起眼公司在資本運作上的長袖善舞。
張氏兄弟地產(chǎn)業(yè)務(wù)的正式分家是在2004年,即張近東意欲將蘇寧電器(后改成蘇寧云商)上市之際。一年以后,2005年,蘇寧環(huán)球借殼上市。張氏兩兄弟叩響資本市場的大門,風(fēng)光無限。
生猛與激進(jìn),一度是蘇寧環(huán)球2005年上市后最明顯的行事風(fēng)格。以2010年為時間界線,多項財務(wù)指標(biāo)可以佐證蘇寧環(huán)球的迅速膨脹。
按照2005-2010年5年間的財報顯示,總資產(chǎn)由原先的15.2億元躍升為152億元,翻了10倍。流動資產(chǎn)是11倍的增長,由原先的13.2億元躥升至148億元;利潤總額上是100倍的增長,從0.16億元到11.7億元。
值得注意的是,這段期間蘇寧環(huán)球在南京江北地區(qū)兩項體量總共約1000萬平方米的天潤城和威尼斯水城的住宅地產(chǎn)是公司利潤的主要來源?!耙驗槟玫卦纾矣械牡貕K為協(xié)議轉(zhuǎn)讓,光是土地的溢價就能產(chǎn)生利潤。”不愿具名的分析人士陳凱(化名)對時代周報記者表示。
在這期間,蘇寧環(huán)球開始發(fā)起了對一線城市的進(jìn)軍和擴張。典型的代表性事件即2007年8月的上海163地王,當(dāng)時蘇寧環(huán)球以44.04億元總價摘得。
同一時間的蘇寧置地則相對沉寂。2005年開始以旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)為切入口,代表作品為鐘山國際高爾夫球和蘇寧銀河國際購物廣場。不過,蘇寧置地的全國化過程堪稱迅速,按照官網(wǎng)資料顯示,兩年后的2007年蘇寧置業(yè)已經(jīng)開始了全國多元化產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略布局。
蘇寧環(huán)球的地產(chǎn)迷局和突圍
不過蘇寧帝國地產(chǎn)的發(fā)展并非一番風(fēng)順。2010年以來一輪緊逼一輪的政策調(diào)控,是當(dāng)頭棒喝。
2010年開始,蘇寧環(huán)球開始展現(xiàn)出了和前一個五年不同的發(fā)展態(tài)勢。“保守”的姿態(tài)逐漸顯現(xiàn)。除了不拿地之外,退地事件陸續(xù)撲面而來。
根據(jù)財報數(shù)據(jù),蘇寧環(huán)球開始撞上了成長道路上的天花板,早期的擴張也為日后埋下了隱患。各項數(shù)據(jù)指標(biāo)昭示著風(fēng)險。
在2010-2015年間,蘇寧環(huán)球總資產(chǎn)分別為152億元、174億元、191億元;207億元、214億元和248億元。不過總資產(chǎn)的提高是因為流動資產(chǎn)項目的大幅度增加,而流動資產(chǎn)的增加是主要因素為存貨的大幅度增加。
按照財報數(shù)據(jù)顯示,流動資產(chǎn)分別為148億元、167億元、184億元、199億元、208億元和234億元,而貨存分別為130億元、153億元、167億元、170億元、180億元和164億元,占比非常高。這意味著,蘇寧環(huán)球存在大量的存貨沒有售出,而貨存的長期積壓將會侵害資金占有量,對運營資金產(chǎn)生影響。此外,在蘇寧環(huán)球的流動性資產(chǎn)中,應(yīng)收賬款和存貨占了很大的比重。
早期的擴張也為蘇寧環(huán)球的負(fù)債埋下地雷。2005年和2014年總負(fù)債呈現(xiàn)直線上升,由原先的11.1億元升至165億元。其中流動負(fù)債方面,由9.8億元躍升至145億元。綜合負(fù)債數(shù)據(jù)來看,流動負(fù)債在公司總負(fù)債中占比較高,足以見得公司以短期債務(wù)資金為主,這對公司在短期還債能力上提出了要求。
可怕的是在速動比率上,蘇寧環(huán)球在2010-2014年間處于0.1-0.2之間,與行業(yè)設(shè)定的安全值1之間差距較遠(yuǎn),更意味著公司在短期債務(wù)安全性上較低。
風(fēng)險還在加劇,在總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率上,蘇寧環(huán)球都表現(xiàn)出了弱于同行的發(fā)展現(xiàn)狀。
接近蘇寧環(huán)球的相關(guān)人士表示,早在2012年起,張桂平就已經(jīng)開始思考企業(yè)轉(zhuǎn)型的事宜?!疤岣咧苻D(zhuǎn),快速回籠資金”為主題的建議書不斷送到他的手中。
蘇寧環(huán)球日后的多元化轉(zhuǎn)型便不難理解,土地儲備已經(jīng)足夠蘇寧環(huán)球在短期內(nèi)的開發(fā),以這些土地為蓄水池,為“大文體、大健康、大金融”三大產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展。
2015年被認(rèn)為是蘇寧環(huán)球的轉(zhuǎn)型元年,不過從2014年7月以1億元從大股東手中收購蘇寧文化開始,蘇寧環(huán)球已經(jīng)實質(zhì)性啟動轉(zhuǎn)型。而過去一年時間里,在三大領(lǐng)域的動作布局堪稱迅速,在動漫、影視、美容、健康、金融領(lǐng)域的“買買買”動作更是密集上演。
從成立文化公司到收購游戲公司,從成立教育公司到和資管公司合作做大教育產(chǎn)業(yè),再到與韓國醫(yī)院進(jìn)行合作,布局大健康等,這些無不顯示著蘇寧環(huán)球去地產(chǎn)化的決心。
而地產(chǎn)方面的積累則為蘇寧環(huán)球相關(guān)領(lǐng)域的發(fā)展提供線下門店。從控制、利用韓國的技術(shù)和經(jīng)驗,再結(jié)合自身的國內(nèi) 資源優(yōu)勢 ,最終引流國內(nèi),回歸國內(nèi)消費市場,這一簡單的商業(yè)模式被蘇寧環(huán)球一再使用。
2015年的轉(zhuǎn)型在財報上有著不錯的呈現(xiàn)。對比2014年,在總負(fù)債、流動負(fù)債上有了降低,在利潤總額、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率上有了提高。此外,營業(yè)總收入和毛利潤也有了增加。
據(jù)蘇寧環(huán)球相關(guān)人士向時代周報記者透露,過去5年里,管理層一直在“市值管理”上有過深入的思考。“大文體、大健康、大金融,無疑可以做大市值。”該人士表示,不過另一個層面,對蘇寧環(huán)球的資本運作提出了考驗。
慶幸的是,在過去的發(fā)展中,蘇寧環(huán)球不斷進(jìn)行降杠桿的融資手段。據(jù)時代周報記者了解,融資上主要依靠銀行貸款,此外在一定時期進(jìn)行一次股權(quán)融資。
蘇寧環(huán)球副總裁賈森對蘇寧環(huán)球的發(fā)展信心滿滿,在他看來,2015年是蘇寧環(huán)球轉(zhuǎn)型的耕耘期,接下來將進(jìn)入密集的落地期。在去年答復(fù)投資者的時候,他篤定地表示:“如果你知道去哪,全世界都會為你讓路”。
蘇寧置業(yè)的崛起
就在蘇寧環(huán)球思考轉(zhuǎn)型的時候,蘇寧置業(yè)更多則是在物流項目和商貿(mào)項目的合作、拿地行為愈發(fā)增多。
在業(yè)界,蘇寧置業(yè)旗下的蘇寧廣場被認(rèn)為是下一個雄起的“萬達(dá)廣場”。
截至目前,蘇寧置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)涉足北京、上海、南京、天津、成都等全國眾多一二線城市,儲備開發(fā)了80余座蘇寧廣場、蘇寧電器廣場等系列產(chǎn)品。
按照張近東在2015年年會所述,蘇寧置業(yè)目前已經(jīng)累計開發(fā)100余個項目,規(guī)模近2000萬平方米,發(fā)展方向也明晰,“(未來)建立起蘇寧自身特色的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式?!彼f。
按照蘇寧置業(yè)相關(guān)人士對時代周報記者的介紹,蘇寧置業(yè)擁有蘇寧廣場、蘇寧電器廣場兩種城市綜合體。這兩類綜合體主要按照商業(yè)體量來劃分,蘇寧廣場為大型的城市綜合體,包括多種業(yè)態(tài),比如零售業(yè)、酒店、寫字樓等,商業(yè)體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于以電器店為主力軍的蘇寧電器廣場。
涉足商業(yè)地產(chǎn)的并非蘇寧云商一家,事實上不少連傳統(tǒng)家電連鎖企業(yè)都在積極進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。租金上漲,電器利潤的下滑,被認(rèn)為是傳統(tǒng)家電連鎖企業(yè)謀求商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的直接原因。
不過這一次,張氏兩兄弟又再次產(chǎn)生了交集,主題是多元化。
蘇寧云商的“多元化”可謂涉獵廣泛,除了家電零售,為了從傳統(tǒng)零售企業(yè)轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng),蘇寧云商涉足的業(yè)務(wù)包括了電商、文化、地產(chǎn)、超市、金融、網(wǎng)絡(luò)視頻甚至足球產(chǎn)業(yè)。
顯而易見,蘇寧置業(yè)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)只是張近東多元化中的一個分支。有分析認(rèn)為,蘇寧云商多元化布局和蘇寧環(huán)球的多元化布局,目的是打造出一個生態(tài)閉環(huán),有助于降低非系統(tǒng)性風(fēng)險,加強業(yè)務(wù)協(xié)同性。
按照蘇寧云商2015年年報表述,對于轉(zhuǎn)型是非常滿意的,“完成互聯(lián)網(wǎng)零售轉(zhuǎn)型的蘇寧已經(jīng)站在了時代和行業(yè)的最前沿”。
(責(zé)任編輯:羅伯特)
免責(zé)聲明:中國網(wǎng)財經(jīng)轉(zhuǎn)載此文目的在于傳遞更多信息,不代表本網(wǎng)的觀點和立場。文章內(nèi)容僅供參考,不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作,風(fēng)險自擔(dān)。