杭州樓市：庫存回歸正常

　　開盤放在體育館里，座無虛席如明星演唱會，還得搖號；這廂剛拍出一塊高價地，周邊樓盤便立即來個“封盤”，銷售員第一時間在朋友圈里發(fā)出早已制作好的海報：“我們即將漲價”……

　　2016年上半年，這一幕幕富有戲劇性的“樓市故事”在杭州反復(fù)上演。是的，杭州樓市經(jīng)歷數(shù)年沉寂，又熱了起來，而且是大熱。商品房成交套數(shù)、面積、金額三項(xiàng)指標(biāo)、二手房成交套數(shù)及土地成交金額，均創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄，“史上最火半年”頭銜當(dāng)之無愧。

　　不過與北京、上海、深圳為代表的一線城市，及蘇州、南京、廈門、合肥等部分優(yōu)質(zhì)二線城市房價大幅跳漲相比，杭州樓市顯得相對理性也更加成熟。

　　樓市預(yù)期明確改變

　　以下這組來自浙報傳媒地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)，為我們勾勒出上半年來杭州樓市的“全景圖”：

　　——杭州市區(qū)（不含富陽區(qū)）新建商品房成交97345套，成交面積995.1萬平方米，成交金額1667.6億元。甚至超過2010年至2014年這5年間任何一年的全年成交量。其中，主城區(qū)商品房成交面積為427.7萬平方米，余杭區(qū)商品房成交面積為349.5萬平方米，蕭山區(qū)商品房成交面積為217.9萬平方米。

　　——顯性庫存從2016年年初的16.7萬套，下降到2016年6月底的13.5萬套。實(shí)際庫存凈流出334.5萬平方米。市區(qū)商品住宅存銷比，以近一年的去化速度算，只有6個月。

　　——新建商品房成交均價為16758元/平方米，同比上漲3.3%。其中，主城區(qū)成交均價為22294元/平方米，余杭區(qū)成交均價為11507元/平方米，蕭山區(qū)成交均價為14315元/平方米。國家統(tǒng)計(jì)局6月的數(shù)據(jù)還沒出來，但5月杭州新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲2.5%，同比上漲17%。

　　——二手房成交34111 套，同比上升56.9%，創(chuàng)歷史同期新高，且已超出除2009年和2015年以外的其余年份的年度成交量。

　　——土地共計(jì)成交77宗，總出讓面積266.1萬平方米，總可建面積660.6萬平方米，總成交金額810.1億元，創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄，居全國第一。

　　若要追溯本輪樓市啟動的原點(diǎn)，恐怕要回到2015年末，面對經(jīng)濟(jì)下行壓力，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出了“去庫存”。春節(jié)前后，除了降首付、降契稅、營業(yè)稅等多項(xiàng)政策急切出臺，貨幣信貸也趨向?qū)捤桑?016年一季度央行公布的數(shù)據(jù)，新增信貸額達(dá)4.61萬億元，已超過2009年一季度的4.59萬億元。

　　于是，人們的預(yù)期發(fā)生了180度轉(zhuǎn)變。更確切地說，這是自2011年初限購限貸以來，大多數(shù)人對房地產(chǎn)市場預(yù)期的首次明確改變——房價要上漲，甚至可能大漲。以北京、上海、深圳為代表的一線城市，蘇州、南京、廈門、合肥等部分優(yōu)質(zhì)二線城市，房價大幅跳漲。

　　對杭州而言，有近一年來月成交均破萬套的“長期醞釀”，有政策和貨幣的“春風(fēng)吹暖”，再加上外圍市場的漲價效應(yīng)這個“星星之火”，“剛需”們坐不住了；股市低迷、投資無門的改善兼投資型需求及部分純投資性的“熱錢”，也同時涌入樓市：3 月，杭州市區(qū)商品房成交，刷新歷史所有月度紀(jì)錄，創(chuàng)下近2.5萬套的天量，此后的4、5、6月，成交量依然保持在近2萬套高位。4個月，包攬了歷史月度成交前四。

　　高成交量下，庫存基本回歸正常。如果以2016年上半年月均銷售速度，杭州市區(qū)商品住宅庫存消化僅需5個月，下城、濱江、下沙等區(qū)域，未來或?qū)⒚媾R無房可售的局面；酒店式公寓庫存消化需約11個月。但寫字樓庫存消化需約38個月，商鋪庫存消化需約39個月，是庫存積壓重點(diǎn)。

　　市場分化“普漲”難再

　　受供需關(guān)系影響，市區(qū)部分熱點(diǎn)板塊、熱點(diǎn)樓盤，價格漲幅驚人。錢江世紀(jì)城、城東新城和濱江區(qū)漲幅超過20%，改善型大戶型價格漲幅遠(yuǎn)高于“剛需”小戶型，市區(qū)住宅90平方米以下戶型成交均價同比上漲6.2%，而90-140平方米戶型成交均價同比上漲了22.8%。

　　但從整體而言，上半年總體成交均價只同比上漲3.3%。主要原因，一方面是上半年杭州的庫存量還算充裕，抑制了房價過快上漲；另一方面，樓市明顯分化，“普漲”時代已成過往，眾多非熱點(diǎn)板塊并沒有漲。

　　此外，G20、亞運(yùn)會等利好影響下，杭州軌道交通建設(shè)提速，城市版圖不斷擴(kuò)大，未來科技城、錢江世紀(jì)城等城市未來新中心，受到購房者追捧。所以，余杭區(qū)和蕭山區(qū)成交比重大幅度上升，占比60%，較去年同期上升7.4%。

　　還有，由于投資性需求大量入場，總價低、出租回報率較高的酒店式公寓，成交比例大幅度上升，占比為14.4%，同比上升6.2%。

　　這些因素合力拉低了總體漲幅。所以，目前杭州的房價與歷史同期最高的2011年上半年成交均價18004元/平方米相比，仍下跌6.9%。也低于2013年同期，僅列歷史第三。

　　差異化供地顯理性

　　上半年，最受關(guān)注的非土地市場莫屬。事實(shí)上，從去年9月開始，杭州的土地市場開始持續(xù)升溫，全國一、二線熱點(diǎn)城市亦然。1月6日，開年第一場拍地，央企信達(dá)33.9億元競得南星單元宅地，折合樓面價36680元/平方米，成為開年以來首個單價最高，也是杭州宅地樓面價首次破3萬元。

　　信達(dá)豪擲千金，對杭州震撼極大。而彼時，外圍土地市場也風(fēng)起云涌，杭州土地價格便被一次次推向新高度：成交金額創(chuàng)下歷史同期最高紀(jì)錄，達(dá)810.1億元，全國第一。但市區(qū)土地成交面積位列歷史同期第五位，約為2011年創(chuàng)下的峰值的16%；總可建面積也位列第五，也就是說，土地單價大幅上漲。市中心、錢江新城、申花、錢江世紀(jì)城、蕭山市北開發(fā)區(qū)、未來科技城等多個板塊區(qū)域樓面價被刷新。主城區(qū)、錢江世紀(jì)城、未來科技城這些熱點(diǎn)板塊，幾乎每宗地都受到開發(fā)商追搶，幾乎所有地塊“面粉”已經(jīng)逼近在售“面包”的價格，個別地塊已經(jīng)超過周邊樓盤價格。

　　拿地房企中，拿地宗數(shù)最多的為萬科、融信，各競得6宗地塊；拿地金額最多的房企為信達(dá)，上半年共投入157億元在杭拿地；拿地單價最高的是綠城，市中心潮鳴單元地塊樓面價達(dá)45368元/平方米；第二位是濱江，其中與保利聯(lián)合競得的味精廠地塊樓面價達(dá)35059元/平方米。

　　但是，與全國一、二線熱點(diǎn)城市土地市場的高熱相比，杭州還是表現(xiàn)出了相對的理性。這得益于2月底“杭十條”提出差異化供地的有效執(zhí)行，杭州在商品住宅供應(yīng)趨緊的杭州市區(qū)明顯加大了土地供應(yīng)；而對于庫存去化周期較長的四縣市則顯著減少了土地供應(yīng)。為應(yīng)對住宅價格上漲，涉宅地塊無論是從出讓面積、可建面積，還是從出讓金額來看，上半年杭州涉宅地塊出讓占比均達(dá)到2010年以來同期之最；同時，在商業(yè)地產(chǎn)庫存壓力過大的背景下，杭州減少了商業(yè)用地的出讓。

　　后市敏感賣房不惜售

　　那么下半年，杭州樓市又將往哪里走？

　　進(jìn)入7月，土地?zé)岫炔粶p，上周又有兩宗土地刷新區(qū)域最高價格，但大膽拿地的多是尚未入杭州主城的外來開發(fā)商。是的，已經(jīng)有部分本土開發(fā)商，對土地市場過熱以及市場可能出現(xiàn)的周期性持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　更多開發(fā)商對未來市場的“不確定”，體現(xiàn)在行動上。雖然目前形勢仿佛2009年般大好，但2009年開發(fā)商是真捂盤惜售，而如今的“封盤”更多的是營銷手段，開發(fā)商還在抓緊時間賣房。

　　同時，以5月9日《人民日報》刊登權(quán)威人士談話為標(biāo)志，貨幣供應(yīng)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯轉(zhuǎn)向。4月和5月的信貸額增加及M2增速均明顯放緩。

　　“蝴蝶效應(yīng)隨時可能發(fā)生?！彪p贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳表示，“市場已經(jīng)進(jìn)入敏感期了?！?/p>

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