東莞樓市半年報
頭條關(guān)注
錯過去年底在東莞買房入市的人，看到最近的東莞樓市新聞，估計都會有遺憾的感覺。日前，中國指數(shù)研究院最新公布的全國百城房價指數(shù)發(fā)布，2016年上半年全國百城房價漲幅榜出爐。東莞的房價從2015年年底的9667元/㎡一躍升至12430元/㎡，以28.58%的漲幅排在全國首位，漲幅高出深圳10%。而深耕東莞市場的合富輝煌、中原地產(chǎn)及瑞峰置業(yè)等地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)近日公布的東莞上半年房地產(chǎn)發(fā)展報告也給出了不相上下的樓市漲幅數(shù)據(jù)。
今年上半年，東莞住宅樓市受寬松政策持續(xù)刺激，延續(xù)“供需兩旺”格局。一季度東莞住宅樓市延續(xù)去年年底的火爆行情加速高燒，大量深圳客到莞瘋狂掃貨，東莞及深圳自住客恐慌入市，中介也參與炒籌，房價出現(xiàn)一天一個價。但這火爆行情僅延續(xù)至3月份，受中介炒房丑聞、政府打擊首付貸以及深圳收緊政策影響，客戶觀望并逐步回歸理性，東莞樓市迅速退燒，連續(xù)兩個月大幅下滑，直至6月受深圳再出地王的刺激，市場成交有所回升。
近期全國一、二線熱門城市調(diào)控陸續(xù)收緊，市場信心下滑，市場預(yù)期走低，觀望情緒再次抬頭。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，東莞房價高企，深圳客對價格接受度降低，加上自從2014年下半年政策持續(xù)寬松以來，市場需求已被快速透支，同時受資金外流的壓力，預(yù)計下半年開發(fā)商走貨難度加大。盡管下半年潛在供應(yīng)體量尚比較大，但不少項目或受制東莞總規(guī)調(diào)整難免“難產(chǎn)”，下半年東莞樓市不宜過分樂觀，建議開發(fā)商理性對待市場走勢，合理定價，提早跑量沖刺業(yè)績。南方日報記者 郝金朋
1.商品房市場
一手房成交額同比增八成
上半年深圳一手住宅網(wǎng)簽均價約51081元/㎡，同比上漲58%，東莞均價約12471元/㎡，同比上漲32%。深莞房價差在2008-2014年7年間穩(wěn)定在2.2-2.5倍，2015年始，房價差加速擴(kuò)大，2016年上半年擴(kuò)大至4.1倍。巨大的房價差，促使大量深圳客置業(yè)東莞，助推東莞樓市量價齊升。
合富輝煌監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，上半年東莞一手商品房成交額達(dá)754.3億元，同比大幅增加76%，“供求價”均創(chuàng)歷史新高，房價上漲三成。非住宅成交表現(xiàn)較搶眼，成交量增幅八成，價格漲幅五成，主要為商業(yè)公寓和寫字樓的拉升。2016年上半年東莞一手住宅網(wǎng)簽面積約520.9萬平方米，同比增加30%，相當(dāng)于2011年全年的成交量；網(wǎng)簽均價約12471元/平方米，同比上漲32%，房價呈階梯式上漲，每平方米同比上漲3000元。
上半年東莞一手住宅新增供應(yīng)面積約397萬平方米，供需比僅0.76，呈現(xiàn)出供求失衡，供不應(yīng)求態(tài)勢，加劇房價上漲。6月份，東莞一手住宅房價過萬區(qū)域達(dá)20個，占比近2/3，同比增加13個，增幅達(dá)186%。其中4鎮(zhèn)街房價進(jìn)入“2萬元”時代，分別為長安、塘廈、鳳崗和松山湖。同時，東莞房地產(chǎn)傳統(tǒng)冷點區(qū)域臨廣、臨惠片區(qū)樓市上半年被激活，各片區(qū)房價上漲3成以上。臨廣片區(qū)更為除臨深片區(qū)外第二暢銷區(qū)域。今年以來，多家房企東莞市場超額完成去年業(yè)績，實現(xiàn)創(chuàng)收。前十樓盤均大幅超越去年業(yè)績七成以上。簽約金額前五名名次與去年同期一致，實力穩(wěn)健。恒大、新世紀(jì)地產(chǎn)穩(wěn)步上升3個名次，卓越地產(chǎn)、鼎峰地產(chǎn)、和記黃埔市場占有率大幅攀升強(qiáng)勢晉級。上半年，東莞萬科以86.7億元的銷售業(yè)績以超亞軍近30億元的差距力壓群雄。
截至6月底，東莞一手非住宅庫存總量352萬㎡，去庫存時間高達(dá)27個月；相較之下，一手住宅庫存總量約260萬㎡，去庫存僅需3個月。商業(yè)房庫存過剩問題突出，住宅庫存告急之下，非住宅庫存積壓問題同樣令人擔(dān)憂。合富輝煌東莞市場研究總監(jiān)李興旺總結(jié)上半年東莞樓市時認(rèn)為，上半年東莞經(jīng)濟(jì)增長總量及質(zhì)量均得到了明顯的提升，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打下基礎(chǔ)。地鐵2號線的開通標(biāo)志著東莞正式進(jìn)入“地鐵時代”，東莞多條地鐵的開工及深圳地鐵新動態(tài)，催熱莞深樓市。同時，上半年上演新的一輪的名企“搶灘”東莞，導(dǎo)致地價飛漲，反映了東莞城市及樓市后市被積極看好。莞深房價差加速擴(kuò)大至4.1倍，上半年眾多交通利好，加強(qiáng)深圳人置業(yè)東莞趨勢，助推東莞樓市量價齊升。此外，上半年東莞樓市供求失衡，供不應(yīng)求導(dǎo)致房價飛漲。
2.土地市場
高溢價成交成常態(tài)
今年東莞全市上半年地塊成交總面積約227.7萬㎡，同比減少1%；成交金額約47.5億元，同比上漲了10%。受到控規(guī)調(diào)整影響，一方面導(dǎo)致了成交地塊的減少；而另一方面又隨著莞深融城、地鐵開通，深圳客外溢，東莞樓市大好，在供不應(yīng)求的情況下也助推了地價上漲，導(dǎo)致各區(qū)域地王頻現(xiàn)。
全市上半年共成交了8宗商住用地，4宗商服用地。土地市場火熱，商住商服用地供應(yīng)減少，開發(fā)商奪地激烈，地塊高溢價成交，導(dǎo)致樓面地價創(chuàng)歷史新高。與此同時，今年以來，大批知名房企進(jìn)駐東莞，土地市場競爭激烈。上半年融創(chuàng)地產(chǎn)、泰禾、星河集團(tuán)、時代地產(chǎn)、富利騰地產(chǎn)（陽光城子公司）等一大批知名房企進(jìn)駐東莞。其中，融創(chuàng)地產(chǎn)、時代地產(chǎn)、富利騰地產(chǎn)都是通過競拍土地進(jìn)入東莞市場，而曲線進(jìn)駐東莞還有中海地產(chǎn)、泰禾、星河集團(tuán)等。經(jīng)過了激烈的地塊競拍，融創(chuàng)地產(chǎn)拿下清溪商住地，富利騰地產(chǎn)拿下南城商服地，時代地產(chǎn)拿下橫瀝商住地，無一例外都是高溢價成交，樓面地價亦創(chuàng)歷史新高。
以市區(qū)南城為例，同為南城區(qū)地塊，時隔3個月，由2月成交的樓面地價4857元/㎡上漲到5月成交的樓面地價7789元/㎡，上漲幅度高達(dá)85%。東莞上半年樓市火熱，但政府一再放緩?fù)频毓?jié)奏，三四月份商住地更是出現(xiàn)“零供應(yīng)”的現(xiàn)象。開發(fā)商在資金充足的條件下紛紛瘋搶地塊，而2016WG014地塊經(jīng)過34輪競拍，4家房企激烈競拍，最終由陽光城以高溢價競得。
而位于臨惠片區(qū)橫瀝鎮(zhèn)年年都有地塊供應(yīng)上市，其中不乏大面積地塊競拍。2011年橫瀝鎮(zhèn)拍賣商住地2014WG005占地面積將近10萬㎡，但無人問津?qū)е氯攘髋模罱K于2014年由碧桂園競得，樓面地價約1150元/㎡。時隔兩年，也曾兩次流拍收場的2016WG015經(jīng)過了141輪的激烈競拍，9家房企爭奪，最終該地塊被廣州市時代地產(chǎn)以91500萬元奪得，成交樓面地價約5467元/㎡，溢價率高達(dá)423%，刷新橫瀝歷史新紀(jì)錄，成為橫瀝雙料地王。
李興旺認(rèn)為，上半年，受控規(guī)調(diào)整影響，土地供應(yīng)步伐放緩，加劇地價快速上漲。眾多外來品牌房企扎堆東莞，上演“搶地”大戰(zhàn)，導(dǎo)致上半年地價飛漲，地王頻現(xiàn)，土地競爭白熱化。土地價格“洼地”進(jìn)一步被“填平”，傳統(tǒng)不被看好的區(qū)域土地亦受到熱捧2016年以來，東莞國土局前后發(fā)布了四次土地出讓預(yù)告，累計供應(yīng)量達(dá)到幾十萬平方米，尚未拍賣的地塊占地面積累計近30萬平方米。根據(jù)東莞市國土資源交易網(wǎng)顯示：7月已有2宗商住用地2宗商服用地掛牌上市，占地面積將近9萬平方米。李興旺認(rèn)為，隨著東莞持續(xù)的低庫存態(tài)勢和未來的發(fā)展前景將會吸引更多實力雄厚的外企進(jìn)駐，下半年還有多塊熱門地塊出讓，后續(xù)土地競拍也將會十分激烈。
3.后市展望
政策調(diào)控預(yù)期強(qiáng)烈
隨著上海、深圳、蘇州、南京等熱門一、二線城市調(diào)控政策逐步收緊，市場收緊預(yù)期氛圍加重。中原地產(chǎn)東莞策略總監(jiān)車德銳認(rèn)為，東莞在上半年房價漲幅居全國百城首位，高達(dá)28.58%，勢必會受到政府高度重視，加上目前不少開發(fā)商心態(tài)過分樂觀，定價仍然在高位往上走，政策調(diào)控預(yù)期愈加強(qiáng)烈。
上半年，東莞樓市供需兩旺，但市場供不應(yīng)求的局面緊張，預(yù)計下半年開發(fā)商推貨積極性會比較高且推貨力度也較大。目前許多項目面臨總規(guī)調(diào)整會延后上市時間，但整體評估下半年供應(yīng)量仍然比較大，尤其有大量新盤扎推碧桂園有10個左右新盤入市，其推貨量達(dá)百萬平，且大部分集中在四季度。最早一波推貨熱潮會在8月上旬持續(xù)到金九銀十，同時第二波推盤高潮會在年底和明年年初出現(xiàn)。目前，客戶購房回歸理性，尤其是在對東莞區(qū)域市場有了一定深入的認(rèn)識后，對偏遠(yuǎn)區(qū)域的項目認(rèn)可度降低?，F(xiàn)在一些偏遠(yuǎn)項目價格都賣到了9千到1萬，不少已不被深圳客戶認(rèn)可，而本地需求又比較弱，預(yù)計偏遠(yuǎn)項目將會逐漸面臨去化艱難，房價回調(diào)壓力大。
下半年東莞整體樓市運行態(tài)勢是供需兩旺，成交量升價穩(wěn)，但同時下行的壓力越來越大。東莞政策調(diào)控預(yù)期強(qiáng)烈，收緊政策一旦出臺，市場會再度陷入觀望，樓市降溫是必然的。車德銳建議開發(fā)商保持謹(jǐn)慎心態(tài)，趁市場還比較平穩(wěn)盡早出貨，特別是現(xiàn)金流的產(chǎn)品可以先推，現(xiàn)金為王，不然全部押寶在年底或者明年風(fēng)險會很大。
而對于準(zhǔn)備入市的客戶而言，價格是影響是否入市的關(guān)鍵因素。受地王效應(yīng)，未來莞深房價仍會上漲。但短期內(nèi)東莞房價已面臨見頂壓力，加上下半年不排除東莞政府出臺收緊政策調(diào)控，建議客戶尤其剛需應(yīng)加快入市。從目前掌握的情況看，最早一波推貨熱潮會在8月上旬持續(xù)到金九銀十，同時第二波推盤高潮會在年底和明年年初出現(xiàn)。由于越往后走，價格上漲可能性越大，加上年底大部分開發(fā)商沖刺壓力小，市場以價換量的現(xiàn)象會較少，那么未來8月到10月將是買房的好時機(jī)。
(責(zé)任編輯：羅伯特)
免責(zé)聲明：中國網(wǎng)財經(jīng)轉(zhuǎn)載此文目的在于傳遞更多信息，不代表本網(wǎng)的觀點和立場。文章內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險自擔(dān)。
