廣陽郡九號自詡豪宅難副實 報價超4萬沖頂房山區(qū)域

　　在本月即將入市新項目中，一家位于房山的新盤廣陽郡九號因項目4.2萬元/平方米的銷售定價引發(fā)了市場的關(guān)注。畢竟這個價格在普遍處于二三萬元售價區(qū)間的房山樓盤中顯得鶴立雞群。

　　面對近年來房山樓市整體低迷；周邊大興區(qū)域強(qiáng)勢崛起對置業(yè)人群的分流效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵；以及同一板塊低價項目的短兵相接，身處這樣環(huán)境內(nèi)的廣陽郡九號能否突圍“剛需”叢林，成為房山樓市的風(fēng)向標(biāo)已成為區(qū)域一大看點。

　　自稱豪宅

　　近日，北京商報記者實地探訪了廣陽郡九號。按照售樓員的指引，記者驅(qū)車從海淀區(qū)出發(fā)，一路沿西五環(huán)、京港澳高速、京良路及東環(huán)路行駛。因避開高峰期，僅用時1小時10分鐘即到達(dá)項目售樓處。

　　“我們的項目將是房山首個突破4萬元的樓盤，預(yù)計均價超過4.2萬元/平方米，可以說我們是房山的首個豪宅項目?！笔蹣菃T在向北京商報記者介紹樓盤時充滿了自信。她告訴記者，廣陽郡九號由萬年基業(yè)地產(chǎn)公司開發(fā)，位于房山良鄉(xiāng)大學(xué)城板塊，是繼長陽板塊后，房山又一個新盤熱點區(qū)域。廣陽郡九號預(yù)計近期開盤入市，項目定位為房山首個健康科技豪宅。

　　北京商報記者探盤了解到，該項目設(shè)計采用法式建筑，1.55的容積率，35%的綠化率在區(qū)域內(nèi)地區(qū)有一定優(yōu)勢。同時，全石材外立面，最寬達(dá)百米的樓間距的確也在房山區(qū)難得一見。售樓員還特別向記者強(qiáng)調(diào)，項目是房山樓市首家采用恒溫恒濕恒氧的健康住宅。此外，包括潔具、石材、櫥柜等裝修標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)超同區(qū)域，甚至可以比肩北京市目前在售的頂級豪宅。項目還擁有北京首個綠色健康主題會所“萬美俱樂部”，配有標(biāo)準(zhǔn)泳池。

　　記者了解到，廣陽郡九號推出戶型為139-228平方米。對此，相關(guān)人士表示，通常情況，北京稱得上豪宅的項目至少要達(dá)到250平方米以上的面積，這樣的戶型尺度應(yīng)該算是改善型產(chǎn)品，廣陽郡九號自稱的豪宅應(yīng)該是指設(shè)計施工的標(biāo)準(zhǔn)，以及項目在產(chǎn)品設(shè)計用料、園林規(guī)劃、精裝修標(biāo)準(zhǔn)等建安成本上的投入而言。

　　該人士表示，除了產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)高外，廣陽郡九號在價格上則面臨挑戰(zhàn)。畢竟該區(qū)域內(nèi)未出現(xiàn)如此高的價格樓盤，而且高出其他項目近萬元。就在同一區(qū)位上，緊鄰該項目的另一家樓盤五礦銘品的定價僅為3.4萬元/平方米，比廣陽郡九號單價低了8000多元/平方米，按照兩個項目的同面積區(qū)間140平方米左右戶型來計算，兩者總價相差超過100萬元以上。要知道，房山地區(qū)以剛需產(chǎn)品為主，目前還有水墨林溪這樣定價在1.7萬元/平方米的樓盤，廣陽郡九號的定價的確夠“豪”。

　　記者查閱資料了解到，廣陽郡九號項目土地為2013年房山區(qū)出讓的地王項目，樓面價為2.3萬元/平方米。對此，負(fù)責(zé)廣陽郡九號代理銷售的和碩地產(chǎn)第一事業(yè)部總經(jīng)理胡磊表示，按照正常土地成本核算，賣到單價4.5萬元才不賠，目前單價4.2萬元應(yīng)該算貼地飛行。而且從市場大勢來看，周邊毛坯新房也已逼近4萬元。

　　同時，精裝修加科技配套也是項目核心優(yōu)勢，相比毛坯房競品，廣陽郡九號的豪宅精裝標(biāo)準(zhǔn)完全可以覆蓋兩者的價差。但胡磊也承認(rèn)，目前項目來自周邊區(qū)域的外溢客戶相對更多，房山本地客群對本地項目的產(chǎn)品和價格尚存固有認(rèn)知，需要一段時間來接受。但長遠(yuǎn)來看，廣陽郡九號會成為房山由剛需轉(zhuǎn)向高端的分水嶺。

　　板塊邊緣化

　　“房山最好的時候應(yīng)該說暫時過去了?！币晃婚L期觀察北京土地市場的人士分析，從北京土地市場上來看，近兩年北京供地房山土地出讓很少，這一輪風(fēng)頭正勁的無疑是大興、豐臺，這些當(dāng)紅板塊直接導(dǎo)致本地區(qū)的樓市火爆，房價更是水漲船高。

　　以同屬于南城臨近房山的大興為例，受地價飆升、通州限購、購房主力轉(zhuǎn)移等因素影響，大興成為2016年以來最熱門區(qū)域。其中，在成交量上漲外的核心表象就是房價大漲。舊宮板塊的中冶·德賢公館、首開保利熙悅誠郡、國韻村、中南灣等樓盤單價都已超5萬元；大興新城板塊主打商住loft產(chǎn)品，天恒世界集、泰禾中央廣場均價已在5萬元左右；亦莊板塊也是名企名盤扎堆，亦莊金茂悅、紫禁壹號院項目單價已奔5萬元。

　　“地價飆升直接帶動了區(qū)域內(nèi)房價暴漲，”上述人士感嘆，今年大興黃村地塊最新樓面價已達(dá)到4.7萬元/平方米的歷史新紀(jì)錄。預(yù)計下一個房價暴漲區(qū)域?qū)⑹秦S臺，去年以來豐臺只要有住宅用地放出，樓面價5萬元已經(jīng)成為基本起價。

　　與上述地區(qū)相比，房山樓市無疑略顯寂寥。資料顯示，房山區(qū)土地集中供應(yīng)主要在2008年和2009年，兩年時間各出讓了20多塊住宅用地，此后在2014年和2015年才出讓了8塊住宅用地。這使得房山近年來的土地市場炒作賣點明顯偏少，房價沒有出現(xiàn)飛漲的現(xiàn)象。

　　市場陷入低迷

　　業(yè)內(nèi)人士分析，未來可能影響廣陽郡九號快速去化的因素除了價格外，房山樓市的整體低迷也值得注意。

　　亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月27日，今年上半年房山區(qū)住宅成交套數(shù)達(dá)到3746套，居北京各區(qū)成交數(shù)量前列。成交量上升與房山住宅供應(yīng)量大直接相關(guān)。統(tǒng)計顯示，上半年房山區(qū)是純商品住宅供應(yīng)最多的區(qū)域，新增供應(yīng)套數(shù)達(dá)到了2846套。

　　“大量項目扎堆入市讓房山房價整體上漲遲緩?！鄙鲜鋈耸糠治?，包括商住、住宅在內(nèi)的樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重、扎堆推盤等因素導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)項目去化面臨壓力。即便是以快周轉(zhuǎn)著稱的旭輝地產(chǎn)也在房山面臨去化的困擾。當(dāng)初曾喊出“8個月開盤，三開三售罄”這樣響亮口號的旭輝E天地此前曾被曝出推盤房源價格比三年前還低。2013年該項目開盤時單價2.4萬元/平方米，今年3月底該項目開盤居然對外報出2萬元/平方米的低價。

　　該人士分析，部分房山項目面對眾多樓盤短兵相接，為保證資金鏈安全，寧愿壓縮利潤空間加快出貨。根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，7月房山入市的8個住宅產(chǎn)品中，仍有均價在2萬元以下的剛需盤。目前除了長陽板塊房價突破單價3萬元，其他板塊如良鄉(xiāng)、城關(guān)鎮(zhèn)、閻村、竇店等板塊房價都在3萬元以內(nèi)。其中城關(guān)鎮(zhèn)、閻村、竇店樓盤價格多在2萬元以內(nèi)，仍是目前郊區(qū)板塊中的價格洼地。長陽板塊一度是剛需供應(yīng)扎堆的區(qū)域，目前以改善型和商住產(chǎn)品為主。其他板塊多以剛需住宅為主，雖然價格較低，但位置較為偏遠(yuǎn)，這也是阻礙區(qū)域成交的一大劣勢。

　　另外，房山房價增長速度過慢也直接影響購房者投資熱情。目前房山房價僅超過平谷、懷柔、密云、延慶4個偏遠(yuǎn)區(qū)域。從2012年上半年至2016年上半年，房山房價整體漲幅遠(yuǎn)落后排名靠前區(qū)域，四年間房價漲幅僅為66%，僅超過延慶、昌平、門頭溝等區(qū)域。

　　相關(guān)人士分析，房山板塊從生態(tài)資源、轉(zhuǎn)移承接北京產(chǎn)業(yè)方面的確給區(qū)域樓市發(fā)展帶來機(jī)遇，但目前在更多規(guī)劃尚未落地前，廣陽郡九號項目如果定位過高，區(qū)域內(nèi)需求能否接受仍有待觀察。

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