公寓新聞：業(yè)界如何揭秘“新公寓”時代面紗

　　業(yè)界觀察

　　□本報記者 李小白

　　公寓產(chǎn)品的附加值功效逐漸凸顯

　　石家莊恒大地產(chǎn)

　　石家莊作為華北地區(qū)重要的樞紐城市，近年來，隨著石家莊最新行政區(qū)劃調(diào)整，在京津冀地區(qū)一體化協(xié)調(diào)發(fā)展的驅(qū)動下，交通便利，各方面配套齊全等優(yōu)勢明顯，加之政府全面落實“產(chǎn)城融合、集群發(fā)展、創(chuàng)新驅(qū)動”三大戰(zhàn)略的影響，商業(yè)地產(chǎn)的概念開始根據(jù)市場需求發(fā)生了變化。

　　其中，以商住公寓為代表，公寓產(chǎn)品進入了快速發(fā)展時期，在房地產(chǎn)市場上一枝獨秀。因商住公寓在很大程度上承擔著寫字樓的使命，加之5月4日國務(wù)院常務(wù)會議確定的培育和發(fā)展住房租賃市場的措施，為地產(chǎn)業(yè)帶來時代性的變革，公寓產(chǎn)品也因此迎來黃金時代。

　　之前市面上的公寓產(chǎn)品多是居住性質(zhì)，隨著環(huán)境和價格的變化其作為投資的功能完全體現(xiàn)出來，自住客的比例進一步弱化，投資性質(zhì)凸顯。

　　公寓的位置一般都臨近城市主干道，項目通達性較好。因此，優(yōu)越的地理位置，加之容易出租，租金高，投資客對公寓產(chǎn)品比較認可的。另外，公寓市場的火爆程度與區(qū)域板塊規(guī)劃發(fā)展脫不了關(guān)系，各版塊軌道交通的規(guī)劃、區(qū)域綜合配套的逐漸完善，臨近地鐵、靠近商業(yè)核心區(qū)位的地段建設(shè)等因素，成為公寓市場走熱的關(guān)鍵。

　　隨著當今創(chuàng)客時代的到來，恒大御景半島公寓的功能定位已不僅在“居住”上面，還被延伸為鄰里中心、創(chuàng)業(yè)與孵化空間甚至是金融平臺，而這一切都是為了增加新型“強關(guān)系”的“90后”租客黏性，為公寓產(chǎn)品增加了新的市場空間。

　　近年來，公寓產(chǎn)品逐漸得到更多的客群認可，市場占有率逐漸增大。目前市場上的公寓產(chǎn)品，作為多維城市綜合體的一部分，與周邊商業(yè)相結(jié)合，提升了商業(yè)價值。

　　公寓產(chǎn)品不斷革新，產(chǎn)品附加值的功效逐漸凸顯出來。超市、購物環(huán)境、醫(yī)療條件、金融環(huán)境、休閑設(shè)施等配套設(shè)施共同提升公寓價值需求的多重發(fā)展空間。

　　恒大御景半島的公寓產(chǎn)品在產(chǎn)品打造上定義為百變?nèi)芄?，布局靈活，功能劃分齊全，單身公寓，辦公空間隨意切換，打造量身定制生活、辦公理念。真正實現(xiàn)投資、自住、辦公三合一。

　　社會發(fā)展必然導致人們對于公寓的居住條件產(chǎn)生更高要求，對于公寓產(chǎn)品舒適性的側(cè)重也會明顯加強。例如新風系統(tǒng)、除霾系統(tǒng)、過濾門窗等會在眾多投資置業(yè)者的考慮在內(nèi)。隨著居住環(huán)境的改善，無論是工薪一族，還是企業(yè)老板，舒適的環(huán)境無論何時都是首選。

　　此外，互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展，購物社交和娛樂行為的改變，使得人們喜歡住在配套較為齊全、體驗式商業(yè)多的區(qū)域，如樓下是否有便捷洗衣房、特色小吃街等。再就是項目自身園林方面，在項目自身的打造上，是否共享大社區(qū)獨有的園林配套，戶型是否多樣化，能否滿足企業(yè)辦公的多方位需求等等。

　　公寓產(chǎn)品需要把脈時代發(fā)展的方向

　　公寓產(chǎn)品是房地產(chǎn)市場重要組成部分，也是未來房地產(chǎn)發(fā)展重點，比如在北上廣深這些國內(nèi)一線城市，房價動則幾萬，甚至十幾萬，這樣的價格讓絕大多數(shù)人望而卻步，而我們的公寓則因為小面積、低總價、多功能等多方面優(yōu)勢讓越來越多的人開始關(guān)注并喜歡上它，居住、辦公滿足各類人群多方面需求，可以說公寓的發(fā)展前景非常明朗，至于具體說到咱莊里公寓將來如何，那更是如此，在此希望越來越多的朋友都來關(guān)注該產(chǎn)品。

　　房子與我們每一位都是息息相關(guān)的，而說到咱們的公寓話題更是多的說不清，隨著時代發(fā)展公寓的功能也在發(fā)展并深刻地變化著，除了滿足我們大家所熟知的辦公、居住以外，更是我們在這個滾滾洪流中一所“心靈凈土”，讓我們在繁忙工作之余，在此品茶、看書，拋卻紅塵的壓力和俗務(wù)，悠然、閑散，自在釋放最本真的“自我”。

　　任何公司定位都是由市場所主導的，或者直接是有客戶需求主導，我們項目也是如此，觀瀾公館在市場上發(fā)出自己的聲音，讓客戶接受，正是因為我們充分考慮到了客戶的實際需求，定位正確，才取得了好的成績。

　　房地產(chǎn)企業(yè)肯定會根據(jù)市場及客戶需求做出社會接受及認可的產(chǎn)品，時代在發(fā)展進步，公寓功能需求也在增多，現(xiàn)在是互聯(lián)網(wǎng)個性化社會，房地產(chǎn)（特別是公寓）也開始出現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)思維”、“聯(lián)合辦公思維”、“定制化思維”等思潮，以前是讓客戶去適應(yīng)自己統(tǒng)一化的產(chǎn)品，現(xiàn)在則是根據(jù)客戶實際需求、想法，主動創(chuàng)新求變，“精準化、專業(yè)化、創(chuàng)新化、網(wǎng)絡(luò)化”是未來房地產(chǎn)發(fā)展的重要方向，只有根據(jù)這樣的想法及思路去打造公寓產(chǎn)品，公司才能贏得機會、贏得機遇，贏得未來。

　　隨著政府推出“大眾創(chuàng)業(yè) 萬眾創(chuàng)新”政策以來，越來越多的年輕人投入到創(chuàng)業(yè)的道路上，他們用智慧與激情去點燃自己的夢想，根據(jù)自己的想法去創(chuàng)建許多小微企業(yè)和MINI工作室，而高昂的寫字樓阻止了大多數(shù)人都腳步，而住宅辦公又與商務(wù)感較遠，這樣我們公寓會是他們需求的，小面積、低總價、多功能會是他們的孜孜需求的?，F(xiàn)在隨著時代發(fā)展，出現(xiàn)了“WEWORK”類似的商務(wù)模式，實現(xiàn)資源共享，并很好地遏制了空間資源的浪費，屬于互聯(lián)網(wǎng)思維下的地產(chǎn)模式。現(xiàn)在中國本土方面也出現(xiàn)了類似的模式，如潘石屹的SOHO3q、雷軍入股的YOU+國際青年公寓、毛大慶的優(yōu)客工場等。我感覺他們代表了公寓產(chǎn)品時代發(fā)展的方向，可以在以后的工作中往這方面努力。

　　公寓的后期市場需求量仍會繼續(xù)增加

　　公寓普遍的特點是位置屬于中心地段，一般以小戶型全裝修出現(xiàn)。居住人群主要以長住的商務(wù)客群為主，看重的是便利的位置和準酒店式的居住體驗，以及比酒店低的租金。

　　公寓，通俗點來說，其實是集合式住宅的一種，除了出入自己的單元之外，無需和別人共用空間。按以前的觀點，和咱的筒子樓和集體戶相對的基本上都稱之為公寓了，但現(xiàn)在來看，其實充其量稱之為單元樓最合適不過。

　　由于近幾年企業(yè)在寫字樓的辦公成本越來越高，更多的人在選擇辦公地點時，選擇了公寓樓辦公。而且由于公寓配套完備，又吸引了很大一部分年輕人做為自己的臨時居所或第二居所，又被稱為“青年公寓”。

　　隨著時代的發(fā)展、社會的進步，新的事物也在不斷的產(chǎn)生。而公寓也由傳統(tǒng)的住宅類和商務(wù)類，逐漸發(fā)展演變到現(xiàn)如今的酒店式公寓、LOFT公寓以及辦公SOHO公寓。

　　現(xiàn)在我們本地市場的公寓產(chǎn)品，基本已經(jīng)做到了精裝交房、配套齊全、地段優(yōu)越等生活、辦公所需的基本條件，接下來要做的就是如何更加人性化、個性化地服務(wù)于每一位業(yè)主或是公寓的投資客們。

　　專屬定制型公寓產(chǎn)品：根據(jù)不同形態(tài)企業(yè)的不同要求，在產(chǎn)品設(shè)計時就植入客戶或企業(yè)的屬性特點，在保證外部形象整體統(tǒng)一的前提下，最大地滿足客戶所需，定將成為公寓市場的未來發(fā)展趨勢。

　　公寓可投資的點無外乎：小面積、低總價、投資風險低、擁有產(chǎn)權(quán)、地段繁華，市場需求大并且有升值空間。而它所面臨的風險及問題在于，如何制定一個合理的租金價格、同質(zhì)化競爭勢必會慢慢加大、土地使用年限低于普通住宅。

　　就現(xiàn)在來看，公寓市場的上升空間仍在加大。隨著城鎮(zhèn)化的腳步加快，政府工作報告中提出的“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”政策，大力扶持中小企業(yè)的發(fā)展，而公寓的小面積、低總價對于中小企業(yè)來說，將是炙手可熱的首選辦公環(huán)境，就這點來看，公寓的后期市場需求量仍會繼續(xù)增加。

　　個性化需要成為公寓

　　向前發(fā)展的有力推動

　　公寓產(chǎn)品是房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程中的必然產(chǎn)物，作為商住兩用的產(chǎn)品認知，公寓帶有一定的舶來性。我們常說的公寓多為住宅式公寓及商務(wù)公寓，在功能層面介于住宅及寫字樓之間，兼顧居住及辦公雙重功能。但隨著市場的發(fā)展，公寓的產(chǎn)品基本上具備一個明晰的層次劃分，即作為向下兼容的過渡型居住空間以及向上兼容的高標準個性化空間。而隨著城市發(fā)展水平的不同，公寓所生長的土壤也有所不同，市場空間與潛力也自然不同。但是人們的生活都是在不斷的優(yōu)化，生活標準在不斷的提高，對生活空間舒適度與功能化的標準也不斷提升，隨著人們需求的不斷演化，也會催生對公寓超脫于物業(yè)本身的功能需求。

　　就當前的公寓市場來看，相較于平層公寓LOFT公寓是更受市場追捧的。從這一方面是更能夠體現(xiàn)公寓所能滿足的個性化需要以及實用價值。對于可商可住的產(chǎn)品屬性而言，現(xiàn)代化的公寓已不單單著眼于物業(yè)本身的價值，而是更注重其帶來的生活形式，簡言即功能性、便捷性、服務(wù)性，甚至投資性。這也使公寓在經(jīng)歷了商務(wù)辦公到模糊邊界后的商住兩用后，發(fā)展至今越來越國際化和服務(wù)化。

　　而對于當前的房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，地塊所處區(qū)域環(huán)境土壤條件（包括城市環(huán)境及區(qū)域需求環(huán)境）以及利潤創(chuàng)造預(yù)期等多方面都會影響公寓本身的產(chǎn)品定位，這個不可一概而論。例如，云棠O派，作為一環(huán)市中心的公寓產(chǎn)品，從設(shè)計之初就定位于高端公館概念，依托市中心的優(yōu)勢配套及自身打造的服務(wù)特色，區(qū)別于市場其它公寓產(chǎn)品，專門定位于城市高端精英客群，打造真正意義上的現(xiàn)代化、國際化、服務(wù)化的新一代公寓產(chǎn)品。

　　由于辦公的功能僅作為公寓產(chǎn)品的功能之一，會根據(jù)不同公寓產(chǎn)品的綜合環(huán)境去判定功能的傾向性，但不會過于絕對，也就是說依然會是商住兩用的產(chǎn)品價值。而當前“創(chuàng)客”“小微”企業(yè)在選擇辦公空間時更注重的是空間的個性化與環(huán)境的便捷度，所以說公寓是非常適合的。而受制于企業(yè)實力和發(fā)展階段等因素，這類企業(yè)更多的會選擇租賃，同時會對空間的功能與服務(wù)有一定要求。所以說，公寓貼近辦公功能的特色服務(wù)價值的塑造。

　　目前石家莊房地產(chǎn)市場中，公寓產(chǎn)品正在由城市中心向外圍拓延，外圍的商業(yè)價值會受資源占有率及便捷度影響。而市中心的公寓卻了了無幾，掌握市中心優(yōu)秀資源的優(yōu)質(zhì)公寓也自然越來越搶手。而國際化公寓的首要標準就是資源的占有量暨地段。國際化公寓大多位于城市中心區(qū)域，其區(qū)位價值帶來的優(yōu)質(zhì)配套較為成熟完善，產(chǎn)品多重功能兼?zhèn)?，投資價值較高。而國際化公寓的另一重要標準需要回歸到產(chǎn)品本身，在規(guī)劃設(shè)計層面更加注重產(chǎn)品服務(wù)價值與個性化價值。而云棠O派，內(nèi)外兼俱，不僅占有市中心大量高品質(zhì)優(yōu)勢資源，更著眼于產(chǎn)品本身的服務(wù)功能打造，具備當代國際化公寓的極高標準。所以說在未來的公寓市場，只有具備絕對優(yōu)質(zhì)配套資源的同時產(chǎn)品又要順應(yīng)時代的發(fā)展不斷進化，才能更適應(yīng)未來市場需求，向國際化靠攏。