公寓變奏：小時(shí)代彩色圖主演大時(shí)代“最青春”

　　揭開城市作品之樓市公寓產(chǎn)品發(fā)展及其演繹時(shí)代特征自畫像

　　“那里是城市輝煌的中心，不一定適合你久居，但一定適合你去想它，并且讓你連綿不斷……”日本著名建筑師和城市品格構(gòu)建者——丹下健三預(yù)言，公寓這種居住形式最終將成為現(xiàn)代都市人心中一顆讓人無限思念的明珠。

　　嚴(yán)格來說，石家莊公寓市場(chǎng)從2004年才開始進(jìn)入真正意義上的發(fā)展階段，目前隨著較多的公寓項(xiàng)目入市，公寓產(chǎn)品逐漸得到更多的客群認(rèn)可，市場(chǎng)占有率也逐漸增大。隨著公寓產(chǎn)品的新品位、新概念和新思維的不斷涌現(xiàn)，必將為我們這座城市的品位增添新的時(shí)代風(fēng)華和新的國(guó)際氣息。

　　□本報(bào)記者 李小白

　　A

　　興起時(shí)代

　　商務(wù)酒店式創(chuàng)造公寓式舒適

　　公寓存在方式：商務(wù)+行政+酒店式代表項(xiàng)目：萬象天成、天滋官鯉、百度空間

　　公寓的發(fā)展史實(shí)際上是其內(nèi)涵的演變史，在10年的時(shí)間里，公寓的內(nèi)涵歷經(jīng)了寫字樓、高檔住宅、商住兩用的演變。到了今天，公寓儼然已經(jīng)成為高檔產(chǎn)品的代名詞。2003年在省會(huì)最熱鬧的地段形成的自由港，可以說是那個(gè)時(shí)代商住公寓的代表。

　　其實(shí)，石家莊公寓市場(chǎng)從2004年才開始進(jìn)入真正意義上的發(fā)展階段。如果說2003年位于勝利大街與和平路交叉口的自由港是那個(gè)時(shí)代公寓的“早期行為”的話，那么2006年出現(xiàn)在平安大街與正東路交叉口的樂模，則是相對(duì)走向成熟的商務(wù)型公寓。

　　到了2006年，省會(huì)公寓的概念發(fā)生了細(xì)化，商住公寓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店公寓等名詞開始出現(xiàn)。當(dāng)時(shí)省會(huì)寫字樓與住宅的價(jià)格差異逐漸拉開，人們開始關(guān)注可以按揭貸款的公寓、寫字樓的住宅項(xiàng)目，大量的市場(chǎng)需求使商住公寓備受青睞，在2008年到2010年，行政、商務(wù)、酒店式公寓進(jìn)入了快速發(fā)展階段。

　　當(dāng)2008年的天滋官鯉和百度空間出現(xiàn)時(shí)，石家莊才進(jìn)入了“行政+商務(wù)+酒店式”的公寓時(shí)代。石家莊市天滋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理李永先曾說，天滋官鯉屬于“行政公寓”的范疇。李永先對(duì)“行政公寓”的理解，是它既不同于“酒店式公寓”，也非傳統(tǒng)的“商務(wù)公寓”，而是滿足高端國(guó)際化階層或商務(wù)行政或度假休閑的全方位需要，適合樓盤周邊中小發(fā)展企業(yè)辦公或大型企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)立辦事處，是當(dāng)“寫字樓遇到酒店后”的產(chǎn)物，并融合“商務(wù)的高端、酒店式的服務(wù)管理、公寓式的舒適性”為一體的高檔公寓。2009年萬象天成做起了高檔精裝酒店式公寓，這在當(dāng)時(shí)的省會(huì)公寓中是佼佼者，尤其是在橋西區(qū)更是出類拔萃。隨后的濱江國(guó)際也屬于這一時(shí)期的典型，從產(chǎn)品而言，濱江國(guó)際是經(jīng)典的小戶型，有點(diǎn)像后來的“MINI公寓”；從其建筑形式來說，濱江國(guó)際是30層純粹的公寓，也是那個(gè)時(shí)期的代表作之一。

　　B

　　盛行時(shí)代

　　一個(gè)酒店式的“臨時(shí)住宅”

　　公寓存在方式：LOFT+商務(wù)+酒店式代表項(xiàng)目：勒泰中心、海悅天地、新源NASA

　　業(yè)內(nèi)人士將商務(wù)公寓的定義界定于標(biāo)準(zhǔn)寫字樓和公寓之間的“變種”。此類產(chǎn)品最主要的特點(diǎn)就是以公寓立項(xiàng)，實(shí)際肩負(fù)寫字樓使命的所謂的“第四代寫字樓”。商務(wù)公寓的發(fā)展進(jìn)入了第二個(gè)階段后，開發(fā)商開始對(duì)產(chǎn)品本身進(jìn)行修正，而且市場(chǎng)推廣也發(fā)生了變化。市場(chǎng)經(jīng)過近6年時(shí)間的發(fā)展，從產(chǎn)品形態(tài)上講已經(jīng)比較成熟。在日趨成熟和激烈的商住市場(chǎng)中，商住公寓無論從外觀、配套、服務(wù)還是到該物業(yè)的包裝推廣上，都有很大的提高。

　　在這一時(shí)期，很多公寓產(chǎn)品的概念被提出來，被頻頻用作賣點(diǎn)的詞匯中，就有“酒店式服務(wù)”、“公寓式管理”。如果說商住公寓代表的是公寓產(chǎn)品使用功能的變遷，那么酒店式公寓的說法似乎更像是一種營(yíng)銷手段。

　　其實(shí)，酒店式服務(wù)公寓最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門管理的公司進(jìn)行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅”，這些物業(yè)就是酒店式公寓的雛形。

　　由于這種公寓給人的感覺較高檔，因此當(dāng)時(shí)有不少開發(fā)商都用“酒店式服務(wù)，公寓式管理”表明項(xiàng)目的高端定位。這一時(shí)期的公寓主要有新源NASA、勒泰中心、SOHO前程、海悅天地等項(xiàng)目，其中新源NASA和勒泰中心有相當(dāng)一部分公寓屬于LOFT家族式的公寓，酒店式公寓在這一時(shí)期盛行，LOFT家族式的公寓模式也就開始形成。

　　C

　　新概念時(shí)代

　　商務(wù)休閑與家庭居住融匯

　　公寓存在方式：MINI+MOHO+數(shù)碼 代表項(xiàng)目：建華城市廣場(chǎng)、華強(qiáng)廣場(chǎng)、嘉和廣場(chǎng)

　　公寓是商業(yè)地產(chǎn)投資中最為廣泛的一種地產(chǎn)形式。一般分為住宅公寓、服務(wù)式公寓，服務(wù)式公寓主要以酒店式公寓、創(chuàng)業(yè)公寓、青年公寓、白領(lǐng)公寓、青年SOHO等多種業(yè)態(tài)存在。

　　但隨著時(shí)代的發(fā)展，人們賦予了公寓更多的標(biāo)簽和內(nèi)涵，那“青春、時(shí)尚、活力、動(dòng)感、風(fēng)潮、星光”的酷熱詞匯，在時(shí)下將公寓團(tuán)團(tuán)包裹。當(dāng)然，隨著時(shí)代發(fā)展流行線的跳動(dòng)，一些新概念公寓也已經(jīng)呈現(xiàn)在人們的面前。有人說，公寓作為一種投資產(chǎn)品，在軟硬條件上都需要提供強(qiáng)有力的保障，才能保證其升值。那么位于中山路翟營(yíng)大街上東區(qū)公寓，就有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，因?yàn)樗w定位為街區(qū)多功能MINI不動(dòng)產(chǎn)。

　　華強(qiáng)廣場(chǎng)一直是人們關(guān)注的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，從2012年提出的“商鋪化公寓”新概念以來，華強(qiáng)廣場(chǎng)一度成為省會(huì)公寓關(guān)注的焦點(diǎn)，今年華強(qiáng)廣場(chǎng)的數(shù)碼公寓再度呈現(xiàn)，使得人們對(duì)公寓又有了新的認(rèn)知。隨后的嘉和廣場(chǎng)推出了全新的MOHO精裝公寓，從而使得省會(huì)進(jìn)入MOHO公寓時(shí)代。MOHO是嘉和廣場(chǎng)引入的一種全新公寓模式，兼顧商務(wù)休閑辦公與家庭居住辦公，一方面可以享受優(yōu)質(zhì)高效的辦公環(huán)境；另一方面，可以足不出戶享受嘉和Face mall商業(yè)全方位的社交休閑配套。

　　國(guó)際社交式公寓，通俗地說，就是將星級(jí)酒店的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)融于日常生活之中，是一種既提供星級(jí)酒店專業(yè)服務(wù)又擁有私人公寓秘密性和生活風(fēng)格的綜合物業(yè)。

　　國(guó)際社交式公寓吸引的是懶人和忙人。在歐美地區(qū)，因?yàn)橛斜姸喾?wù)的支撐，這一樣式公寓不但售價(jià)奇高，并且其居住的人群的素質(zhì)，也遠(yuǎn)甚普通住宅，往往是社會(huì)精英人士奢享的私品。未來石家莊華潤(rùn)萬象城和寶能中心的里面，就會(huì)有世界級(jí)的公司的高管入駐。

　　2015年全國(guó)兩會(huì)后，“創(chuàng)客”迅速成為了熱詞。而在房地產(chǎn)行業(yè)，也出現(xiàn)了一個(gè)新的熱詞，它就是“眾創(chuàng)空間”。隨著創(chuàng)客的增多，創(chuàng)客時(shí)代的到來，眾創(chuàng)空間這種模式隨之誕生。眾創(chuàng)空間其實(shí)也是商業(yè)地產(chǎn)的一種形式。對(duì)于經(jīng)濟(jì)條件有限的創(chuàng)業(yè)者來說，它的門檻更低，且不同于以往的集中辦公。創(chuàng)業(yè)者在這里辦公，不僅能享受到會(huì)議室、文印室、接待等一系列的商務(wù)配套設(shè)施，還能享受到運(yùn)營(yíng)者為其提供的創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)、融資支持、項(xiàng)目孵化、法律顧問、資源共享等一系列的服務(wù)。

　　目前，眾創(chuàng)空間這一模式，在我國(guó)北京、上海、深圳等一線城市做得風(fēng)生水起。北京已經(jīng)有不少眾創(chuàng)空間在運(yùn)營(yíng)，比如3W咖啡、創(chuàng)客空間等。而萬科副總裁毛大慶、SOHO中國(guó)前副總裁王勝江等為代表的地產(chǎn)大佬也紛紛搶食這塊蛋糕。

　　公寓和眾創(chuàng)空間兩者之間的借鑒點(diǎn)，就是運(yùn)營(yíng)模式是否能有機(jī)結(jié)合，從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作角度考慮找一個(gè)結(jié)合點(diǎn)，也就是公寓產(chǎn)品定位的問題。一方面，眾創(chuàng)空間需要公寓類的產(chǎn)品提供一個(gè)什么樣的配套，包括硬件、軟件、公共等方面；另一方面相互結(jié)合涉及到聯(lián)合辦公，也就是WeWork的題材。

　　對(duì)于公寓產(chǎn)品的投資，新源控股商業(yè)地產(chǎn)副總裁陳偉說，有人擔(dān)心商業(yè)產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)年限要少于住宅產(chǎn)品，其實(shí)在2007年的《物權(quán)法》中，已經(jīng)規(guī)定了房屋產(chǎn)權(quán)到期之后，自動(dòng)續(xù)期。也就是說，國(guó)家不會(huì)贖回房屋，它自動(dòng)劃分到房主的名義下。如今房屋統(tǒng)一登記之后，這方面更加不會(huì)有太多問題，因?yàn)閭€(gè)人名下的不動(dòng)產(chǎn)通過登記已經(jīng)明確。

　　D

　　新創(chuàng)客時(shí)代

　　社會(huì)精英人士奢享的私品

　　公寓存在方式：創(chuàng)客定制+人文生態(tài)+國(guó)際社交

　　代表項(xiàng)目：寶能中心、云棠小公館、華潤(rùn)萬象城