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二線城市房價大漲缺乏支撐受家庭收入狀況制約

2016年06月29日09:21 經(jīng)濟參考報

新聞爆料:finance@china.org.cn 電話:(010)82081166

　　5月二線城市房價領漲全國并非偶發(fā)孤立事件。年初一線城市樓市高溫遭遇政策調(diào)控升級，驗證了“資產(chǎn)荒”下加配熱點城市住宅不動產(chǎn)的邏輯，進一步激發(fā)市場對相似基本面二線城市住宅的熱烈追捧。但二線城市基本面整體弱于一線城市，房價運行將更多地受到本地家庭收入狀況的制約，并不支持房價短期內(nèi)大幅上揚。因此，當前二線城市特別是“四小龍”房價的大漲，恐將引發(fā)未來市場供求錯位風險。

　　二線城市樓市啟動與一線城市同步。2016年2月末，南京、合肥的新建商品住宅價格環(huán)比漲幅分別為2.6%、2.3%，雖然低于深圳3.5%的環(huán)比漲幅，但與同期北京、上海漲幅基本持平。4月，一線城市樓市高溫遭遇政策調(diào)控升級后，二線城市房地產(chǎn)市場，因其獨特的地區(qū)經(jīng)濟金融中心位置、人口流入壓力、相對完善的基礎設施和良好的教育醫(yī)療環(huán)境等，進一步凸顯住宅不動產(chǎn)配置的優(yōu)勢，呈現(xiàn)出高溫不退現(xiàn)象。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國70個大中城市銷售價格變動數(shù)據(jù)，5月，廈門新建商品住宅價格環(huán)比上漲5.5%，合肥、南京、天津、杭州、武漢、福州、無錫、南昌等城市環(huán)比漲幅均超過1%。廈門、南京和合肥等城市新建商品住宅價格同比漲幅均超過20%，趕超北京、廣州。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，熱點二線城市土地市場持續(xù)高溫，出現(xiàn)了29個總價地王和69個樓面價地王。

　　但二線城市房地產(chǎn)基本面明顯弱于一線城市，不支持房價短期內(nèi)大幅上漲。從城市定位看，一線城市定位于國際大都市，住宅不動產(chǎn)納入全球資產(chǎn)配置網(wǎng)，而二線城市定位于區(qū)域經(jīng)濟金融中心，住宅供求大體僅限于區(qū)域相對狹小輻射范圍。從人口流入分析，二線城市人口規(guī)模接近千萬人，基本接近區(qū)域經(jīng)濟金融中心所能承受的極限，而一線城市人口需要動用行政手段控制人口無序增長。從房價支撐力看，一線城市房價比肩國際大都市，呈現(xiàn)出“泛豪宅化”，與本地居民平均收入整體相關性較小。而二線城市住宅需求主要穩(wěn)定在本地居民，勢必更多地受到地方居民家庭收入狀況制約。從住宅流動性看，一線城市住宅流動性遠遠超過二線城市，今年前四個月，北京、上海、深圳等一線城市二手房成交面積約為新房的兩倍以上。雖然二線城市存量房交易量也超過新房，但流動性明顯弱于一線城市。

　　從城市居民收入狀況分析，2015年，我國一二線熱點城市居民年個人可支配收入均在5萬元左右，部分二線城市房價和庫存水平均處于相對低位，年初以來住宅投資投機性需求回潮，打破了此前住宅供求弱平衡狀態(tài)，導致房價快速上漲，但還沒有全面脫離合理區(qū)間。但近期房地產(chǎn)企業(yè)在二線城市非理性競地，導致地價溢價率成倍上升，部分地王項目預期售價遠遠高于在售樓盤價格，恐怕會過度背離城市居民家庭收入增長前景，導致未來住宅供求關系明顯錯位。

　　房價泡沫“起于青萍之末”，勢必“止于草莽之間”。雖然資金面寬松和資金成本低位是房價上漲的邏輯起點，但房價過快上漲和房價總額過度膨脹，勢必脫離居民家庭財務負擔的引力，導致房價高位運行存在脆弱性。應該看到，房地產(chǎn)市場運行關系到實體經(jīng)濟消費與投資，二線城市房價短期內(nèi)過快上漲，恐不利于地方經(jīng)濟健康增長和區(qū)域金融穩(wěn)定。

(責任編輯：馮孔)

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