二手房房主計(jì)謀深 補(bǔ)辦房產(chǎn)證背后有糾紛

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)北京6月27日訊（記者 李萬(wàn)祥）伴隨上海房產(chǎn)市場(chǎng)交易的火爆，買賣雙方基于違約、糾紛等原因而走上法庭的情況屢見不鮮。二手房房產(chǎn)買賣糾紛引發(fā)的民事官司不少見?？缮虾Ｈ性鹤罱鼌s審理了一起基于二手房買賣糾紛引發(fā)的行政案件。

　　2015年10月，上海市民李某通過某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司與買方張某簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，以162萬(wàn)的價(jià)格出售自己一套浦東新區(qū)金口路某小區(qū)60平方米的住宅，根據(jù)合同規(guī)定，買方付了49萬(wàn)元的首付款，賣方李某則將自己房屋的房產(chǎn)證原件交由中介公司保管。合同簽訂后，李某不僅不配合買家辦理貸款手續(xù)，還向中介公司要求返還房產(chǎn)證原件。在繼續(xù)要求中介返還房產(chǎn)證的同時(shí)，李某還另外想出一條“捷徑”——以遺失為由申請(qǐng)補(bǔ)證。

　　2015年12月9日，李某向浦東新區(qū)房地產(chǎn)登記處申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)該房屋的房產(chǎn)證，同時(shí)提交了該房屋的上海市房地產(chǎn)登記簿、進(jìn)行遺失公示的委托書等材料。浦東房地產(chǎn)登記處收到申請(qǐng)后，按照規(guī)定，市住建委、市規(guī)土局于2015年12月11日在其互聯(lián)網(wǎng)門戶網(wǎng)站上公示了該房屋產(chǎn)權(quán)證滅失（遺失）并申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)的聲明。李某坐等30天公示期滿后領(lǐng)新證。孰料，與李某簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》的中介公司員工在市住建委互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)站上看到了該房屋的遺失公示聲明，5天后該公司員工拿著李某的房產(chǎn)證原件、居間協(xié)議、買賣合同原件和收款收據(jù)來(lái)到了住建委，在出示這些證件材料的同時(shí)提出了補(bǔ)正異議。中介公司員工稱，公司、買家張某與李某10月27日簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，可是賣方不僅不配合簽訂貸款合同，反而申請(qǐng)補(bǔ)辦房產(chǎn)證，李某的房產(chǎn)證并未遺失，而是因李某買賣該房屋而交由中介公司保管。

　　市住建委在核查了中介公司提供的證件后，做出了不予補(bǔ)證通知并送達(dá)李某。李某不服，向法院提起訴訟。要求確認(rèn)市住建委、市規(guī)土局不予補(bǔ)證的行政行為違法，并判令市住建委履行法定職責(zé)，為其補(bǔ)發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證。

　　一審法院認(rèn)為，李某以其房地產(chǎn)權(quán)證遺失為由向市住建委、市規(guī)土局提出補(bǔ)發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證，市住建委、市規(guī)土局收到李某的申請(qǐng)后經(jīng)法定公告程序，明確李某要求補(bǔ)發(fā)的權(quán)證并非遺失，而是因該房屋買賣而由原告交由房屋買賣的中介公司保管，保管方對(duì)補(bǔ)證提出異議并得到市住建委、市規(guī)土局認(rèn)可?！渡虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《登記技術(shù)規(guī)定》）第8.1.2條規(guī)定，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人申請(qǐng)遺失的，市住建委應(yīng)該在門戶網(wǎng)站上刊登滅失、遺失聲明，并連續(xù)刊登30日?！白钥侵掌?0日內(nèi)有人向登記機(jī)構(gòu)提出異議的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到異議后15日內(nèi)進(jìn)行核查，經(jīng)核查異議成立的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通知申請(qǐng)人不予補(bǔ)發(fā)?！笔凶〗ㄎ?、市規(guī)土局依此作出不予補(bǔ)發(fā)權(quán)證的決定，其認(rèn)定事實(shí)清楚、證據(jù)充分，適用法律正確、執(zhí)法程序合法。故駁回原告李某的全部訴訟請(qǐng)求。李某仍不服，上訴至上海三中院。

　　二審?fù)徶?，李某承認(rèn)有房屋買賣的事實(shí)存在，也承認(rèn)房產(chǎn)證是在第三方中介公司保管。但其訴稱，自己是產(chǎn)權(quán)人，只要提出申請(qǐng)，住建委、規(guī)土局就應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)證。李某認(rèn)為，原審的法律適用不正確，《上海市房地產(chǎn)登記條例》（以下簡(jiǎn)稱《登記條例》）未設(shè)定房屋所有權(quán)人補(bǔ)領(lǐng)房產(chǎn)證需要行政許可，而《登記技術(shù)規(guī)定》不能作為實(shí)施具體許可的依據(jù)；即使其與房產(chǎn)中介公司有合同約定，也并不代表該合同合法，亦不代表對(duì)方持有上訴人的房地產(chǎn)權(quán)證合法，涉案房地產(chǎn)權(quán)證被房產(chǎn)中介公司非法扣押，經(jīng)多次要求返還未果，屬于廣義上的遺失。

　　住建委、規(guī)土局辯稱，根據(jù)《登記技術(shù)規(guī)定》規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利人申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書是基于權(quán)證的滅失或遺失；《登記條例》和《登記技術(shù)規(guī)定》均對(duì)不予補(bǔ)證通知的情況做了相同規(guī)定。其認(rèn)定補(bǔ)證異議成立是基于第三方獲得涉案房地產(chǎn)權(quán)證，是有民事法律關(guān)系基礎(chǔ)的，上訴人的產(chǎn)權(quán)證并未遺失，至于房屋買賣合同有效與否，第三人是否可以繼續(xù)持有涉案房地產(chǎn)權(quán)證，并非被上訴人判斷，應(yīng)通過民事訴訟解決。

　　二審法院認(rèn)為：以遺失為由通過向兩被上訴人要求補(bǔ)證的方式申請(qǐng)證件是一種規(guī)避

　　三中院審理認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于，市住建委、市規(guī)土局認(rèn)定補(bǔ)證異議成立并據(jù)此作出不予補(bǔ)證行政行為，是否符合法律規(guī)定。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利人申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書或者登記證明是基于權(quán)證的滅失或遺失。本案中，涉案房地產(chǎn)權(quán)證原件系上訴人本人基于房屋買賣合同、居間合同的約定，交由房產(chǎn)中介公司保管，不屬于《登記條例》規(guī)定的滅失、遺失的情形；且在法定滅失、遺失聲明的30日公告期內(nèi)，房產(chǎn)中介公司向兩被上訴人提出了補(bǔ)證異議。雖然《登記條例》、《登記技術(shù)規(guī)定》等對(duì)補(bǔ)證異議成立的判別標(biāo)準(zhǔn)未作出具體規(guī)定，但根據(jù)房產(chǎn)中介公司向兩被上訴人提供的相關(guān)材料，能初步證明第三方系基于合理事由占有涉案房地產(chǎn)權(quán)證，符合《登記技術(shù)規(guī)定》第8.1.2條等規(guī)定的立法原意。上訴人與房產(chǎn)中介公司就涉案房屋買賣及產(chǎn)權(quán)證返還糾紛，屬于民事法律關(guān)系，必要時(shí)可以通過民事訴訟途徑解決，而不應(yīng)以遺失或滅失為由，通過向兩被上訴人要求補(bǔ)證的方式予以規(guī)避。上訴人的上訴請(qǐng)求和理由不能成立。故駁回李某的上訴，維持原判。