買房還貸 這四金、四費(fèi)你一定要知道

　　本文轉(zhuǎn)自微信公眾號(hào)：央視財(cái)經(jīng)

　　第一次買房，很多人搞不清條款，房屋中介讓交的“金”很多，而它們有些可退，有些不能退，有些甚至不合法。申請(qǐng)銀行貸款，有些費(fèi)用需要交，有些則是“霸王條款”！定金、訂金、認(rèn)籌金、意向金，有何區(qū)別？抵押登記費(fèi)要不要交？

　　1定金

　　又稱 保證金，在合同訂立或在履行合同之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式。定金的款項(xiàng)是退還不了的。定金交納的數(shù)額不應(yīng)超過主合同標(biāo)的額度的20%，也就是說，當(dāng)對(duì)方索索要更多的定金時(shí)，你可以直接提出異議，當(dāng)場回絕。

　　提醒：定金不能退！

　　當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。

　　債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者回收。

　　給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金。

　　收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

　　2訂金

　　又稱預(yù)付款。初步達(dá)成協(xié)議后，雙方進(jìn)一步協(xié)商簽訂臨時(shí)認(rèn)購協(xié)議，買房支付訂金即取得在此期間的優(yōu)先購買權(quán)。與“定金”不同，訂金可退。認(rèn)購協(xié)議簽訂前需要約定所選房號(hào)、面積、房屋單價(jià)、總價(jià)款、交房期限。在合同還未得以履行的情況下，不論是給付一方當(dāng)事人違約，還是接收方諱約，預(yù)付款都要原數(shù)返還。

　　提醒：定金可以退！

　　訂金不受法律保護(hù)，定金受法律保護(hù)。

　　訂金違約返還為單倍返還.，定金違約返還則應(yīng)雙倍返還。

　　3認(rèn)籌金

　　購房者表現(xiàn)出買房的誠意，需耍通過繳納‘“認(rèn)籌金”來體現(xiàn)。繳納認(rèn)籌金后，購房者便獲得了房履的優(yōu)先購買權(quán)，并在房價(jià)上享受一定程度的優(yōu)惠。等到樓盤正式開盤時(shí)，“認(rèn)籌”購房者能以“優(yōu)先選擇”的順序選房。然而，根據(jù)規(guī)定，任何形式的認(rèn)籌都是開發(fā)商在沒有取得預(yù)售許可證之前的非法活動(dòng)，是國家明令禁止的。認(rèn)籌金無法律效應(yīng)！

　　提醒：認(rèn)籌金無法律效應(yīng)！

　　房地產(chǎn)商的提前認(rèn)薦優(yōu)惠大多都是“鏡中花”、“水中月”，看上去很美，實(shí)際上存在著很多意想不到的巨大風(fēng)險(xiǎn)，如延期開盤_、抬高房價(jià)、無法監(jiān)管等等，大家一定要擦亮眼睛，避免損失。

　　4誠意金

　　又稱意向金。在中介與買房和賣房雙方簽訂的合同中多有體現(xiàn)，購房者繳納小額金額，屬于當(dāng)事人自發(fā)行為，此“金”繳納后可直接抵作房款使用。誠意金應(yīng)該交付的金額，由當(dāng)事人自由約定。

　　提醒：法律上并無誠意金一說！

　　購房者在繳納誠意金時(shí)，應(yīng)該特別注意書面協(xié)議的表述及收據(jù)公章是否完好，并對(duì)于無預(yù)售證樓盤提前收取誠意金給予警惕。如果樓盤存在一直無法取得預(yù)售證或者爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，房企資金鏈斷裂，可能會(huì)遇到錢無法退回的尷尬境地。

　　1房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)

　　所謂“房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)”是指銀行在甲核貸款時(shí)，對(duì)購房者抵押的房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，一般由第三方機(jī)構(gòu)來執(zhí)行。在上海、北京、南京等多個(gè)城市，向購房者收取房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)是普遍現(xiàn)象。多數(shù)銀行將房產(chǎn)評(píng)估作為貨款的前置條件，并要求貸款申清入承擔(dān)評(píng)估費(fèi)，由評(píng)估公司收取，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為房價(jià)的1%-5%不等。

　　提醒

　　2015年1月，發(fā)改委放開包括房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估在內(nèi)的7項(xiàng)服務(wù)價(jià)格，要求嚴(yán)格遵守反壟斷法等法律法規(guī)，本行業(yè)相關(guān)經(jīng)營主體不得以任何理由限制服務(wù)、指定服務(wù)，或截留定價(jià)權(quán)。

　　2抵押登記費(fèi)

　　有一筆被稱為“抵押登記費(fèi)”的費(fèi)用常常需要自掏腰包——住房每件80元，非住房每件550元。然而很多人不知道、這筆錢只能向房屋抵押權(quán)人銀行或者開發(fā)商收取。

　　提醒

　　國家發(fā)改委、財(cái)政部《關(guān)于規(guī)范房屋登記費(fèi)計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》(發(fā)改價(jià)格【2008】924號(hào))規(guī)定，“房屋登記費(fèi)向申請(qǐng)人收取。但按規(guī)定需由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)的，只能向登記為房屋權(quán)利人的一方收取.”禁止銀行轉(zhuǎn)嫁成本。

　　3房屋貸款保險(xiǎn)費(fèi)

　　該險(xiǎn)種保險(xiǎn)標(biāo)的一般為指一次性付款或抵押貸款購買的產(chǎn)權(quán)房屋，只保房屋框架。負(fù)責(zé)賠償因火災(zāi)、爆炸、洪水、泥石流等對(duì)房崖造成的損壞。保險(xiǎn)費(fèi)率方面，各保險(xiǎn)公司并無太大區(qū)別。有銀行表示，通常都是公積金貸款才強(qiáng)制購買保險(xiǎn)，一般的商業(yè)貨款有的可以不買。

　　提醒

　　央行頒布的《個(gè)人住房貨款管理辦法》規(guī)定，以購買的房產(chǎn)作為按揭借款的抵鉀物的，購房借款人需在借款合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貨款人(銀行)代辦有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)。即購房人需要作為投保人為房屋投保，而按照《保險(xiǎn)法》的規(guī)定，投保人要承擔(dān)支付保險(xiǎn)費(fèi)約義務(wù)。

　　4房貸利息費(fèi)用

　　貸款買房需要向銀行支付一定的利息，貸款利息通常由首付金額，還款方式，貸款年限，貸款利率等幾種因素決定。

　　提醒：提前還貸未必劃算！

　　不少銀行接受提前還款的時(shí)間通常都是還貨滿半年或一年以上，借款人需要仔細(xì)查看與銀行簽訂的合同，如果沒有達(dá)到約定時(shí)間，則需繳納一定違約金。不同銀行，違約金也不同。而從借款人角度出發(fā)，處于還款初期的提前還貸是比較劃算的，而到了后期其實(shí)已償還了大部分利息，提前還貸并不合適。

　　過來人的買房建議

　　1

　　初次購房盡力買大:初次購房者年齡大多在20一30歲，受限于經(jīng)濟(jì)情況，傾向選擇小戶型，很快，你會(huì)感覺不夠用:來人過夜不便，東西沒地方放，打算要孩子·一換個(gè)大的，但發(fā)現(xiàn)置換的成本變得很高。例如往北京，公積金貸款買首套房，目前最低首付款比例為20%。因此，珍惜你的第一張房票，在承受范圍內(nèi)，盡全力買大的。

　　2

　　如買小戶型:不要買小復(fù)式和開間:小復(fù)式層高低，采光通風(fēng)差.開間則沒有功能區(qū)分:

　　3

　　買新不買老:老樓盤大多沒有電梯或電梯破舊，小區(qū)沒有規(guī)劃停車位.火災(zāi)逃生通道缺乏，隔音差，樓道維護(hù)差:戶型側(cè)重臥室，輕視客廳、廚房和衛(wèi)生間；使用年限比新樓短，70年產(chǎn)權(quán)規(guī)定下，對(duì)貸款的要求更麻煩；入手時(shí)要考慮它的折舊速度會(huì)越來越快。

　　4

　　盡量選高層:低樓層的觀景、安全、隱私、排水(會(huì)反味)等都不如高樓層:交同樣的物業(yè)費(fèi)還不能用電梯。

　　5

　　能選品牌一定要選品牌:很多影響生活質(zhì)量、生活細(xì)節(jié)的成本很難看得到，很大程度上只能依靠開發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)和責(zé)任心，在這一點(diǎn)上，大品牌為了維護(hù)自己的口碑，底線要高一些。