讓土地發(fā)揮更大的效用

　　本報記者 黃曉芳

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　　浙江省杭州市素有“七山一水二分田”之說，城市中心區(qū)規(guī)劃面積非常有限。近年來，杭州市本著核定總量、嚴(yán)控增量、盤活存量的思路，統(tǒng)籌規(guī)劃城市用地，讓有限的土地資源發(fā)揮出更大的效用。

　　近日，《經(jīng)濟(jì)日報》記者來到浙江省杭州市進(jìn)行調(diào)研采訪，實(shí)地感受了杭州市節(jié)約集約用地的工作思路。

　　城市里的田園風(fēng)光

　　6月22日，當(dāng)記者來到浙江省杭州市的八卦田，這里是杭州市的核心區(qū)域，和許多人為之流連忘返的西湖僅有5公里的距離?！斑@里一點(diǎn)兒也不像城市。孩子剛記事我就帶他來，看看莊稼，和土地親近親近?！睅?歲孫子來這里游玩的師大媽說。每到節(jié)假日，占地40畝的八卦田都無比熱鬧，老老少少，在這里開心嬉戲。

　　“這周邊的房價已經(jīng)超過每平方米4萬元，但留著這塊地，不但保護(hù)了耕地，也讓這里成為了城市的生態(tài)景觀。”杭州市國土資源局上城分局局長許聯(lián)輝說。

　　杭州的土地素來金貴。全市丘陵山地占比65.6％，平原占26.4％，江、河、湖占8%，有“七山一水二分田”之說。

　　杭州和其他城市一樣，也曾經(jīng)歷過大拆大建的歷史。近20年時間，杭州中心城區(qū)建設(shè)用地規(guī)模從45平方公里擴(kuò)展到382平方公里，城市周邊耕地減少了，城市建設(shè)強(qiáng)度達(dá)到32%，突破30%的國際警戒線?！颁摻钏嗾鸩角治g城市環(huán)境和生態(tài)景觀，這種發(fā)展方式勢必難以持續(xù)。”杭州市國土資源局耕地保護(hù)處副處長沈樂毅說。保護(hù)耕地，最要緊的是理念要轉(zhuǎn)變。沈樂毅表示，要把耕地保護(hù)融入城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展中去，而不是對立起來。

　　杭州市算起了一筆大賬，杭州素有“天下糧倉”美譽(yù)，農(nóng)業(yè)也有著更加豐富的內(nèi)涵和功能，運(yùn)用得好，可以讓人和自然更加和諧相處。

　　耕地保護(hù)和生態(tài)環(huán)境的營建有助于“熱島效應(yīng)”的降低。沈樂毅說：“以前有些地方開發(fā)得太厲害，中心城區(qū)明顯更熱了，因為通風(fēng)不行?！闭驗槿绱?，杭州的管理者在耕地保護(hù)和節(jié)約用地上，有了更多的自覺意識。

　　最重要的是改變粗放的發(fā)展方式。核定總量、嚴(yán)控增量，通過劃定城市周邊永久基本農(nóng)田等措施，保護(hù)耕地，阻斷城鎮(zhèn)無序擴(kuò)張的“手”。截至2015年底，杭州市耕地保有量、基本農(nóng)田保護(hù)、標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田保護(hù)三項核心指標(biāo)分別達(dá)到330萬畝、275萬畝、155萬畝，均超過土地利用總體規(guī)劃確定的控制性指標(biāo)，連續(xù)17年耕地占補(bǔ)平衡。其中，城市周邊基本農(nóng)田面積達(dá)到25.20萬畝，占耕地總面積的60.53%。

　　破舊廠房變身基金小鎮(zhèn)

　　綠樹叢中，錯落排列著一幢幢紅磚建筑，小徑通幽，清風(fēng)撲面，令人心曠神怡。這里三面環(huán)山，一面臨江，是杭州鬧市區(qū)中的靜謐之地。杭州市玉皇山南基金小鎮(zhèn)，在小鎮(zhèn)3平方公里的范圍內(nèi)，有700多家以金融為主的企業(yè)進(jìn)駐。

　　“以前這里是城中村，有陶瓷廠和倉庫，有鐵路機(jī)務(wù)段、維修廠等國有單位，還有居民，造就了大量的舊廠房、舊倉庫、舊民居和違章建筑。”山南基金小鎮(zhèn)管委會辦公室主任吳青松說。

　　在城市的中心區(qū)有一塊又臟又亂，產(chǎn)出效益又低的土地，當(dāng)然是莫大的浪費(fèi)。更何況，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城里的土地尤其是建設(shè)用地越來越少，盤活現(xiàn)有用地成為大勢所趨。

　　杭州市國土資源局提供的一份資料顯示，2020年杭州市中心城區(qū)規(guī)劃面積400平方公里，但到2014年底，中心城區(qū)建設(shè)用地面積已經(jīng)達(dá)到385平方公里，人均建設(shè)用地面積85平方米，剩余空間非常有限。

　　正是居于盤活存量的考量，杭州市前幾年對玉皇山下的這塊土地進(jìn)行了改造。“按照傳統(tǒng)的思路，要一家家談判，商量補(bǔ)償拆遷，時間漫長不說，還可能糾紛不斷。”接手設(shè)計改造的浙江南方建筑設(shè)計有限公司副總經(jīng)理姜曉剛說：“為此，國土部門確定了少拆遷、利用租賃等方式實(shí)現(xiàn)改造的思路?！?/p>

　　姜曉剛給我們算了一筆賬，假定一些廠房原來以每天6角錢的價格租給陶瓷廠當(dāng)倉庫，改造時可能以每天支付8角錢與業(yè)主協(xié)商租賃，收入有增加，業(yè)主一般樂見其成。政府改造后，租金又有增加，這部分收入可用于滾動再開發(fā)，支付給業(yè)主的費(fèi)用也逐年遞增?！斑@樣一來，原來很難推動的改造進(jìn)展非常順利，有些原住民還時不時過來問，什么時候可以改到他家門口。”姜曉剛說。

　　山南基金小鎮(zhèn)的改造方式三分天下，拆遷后貨幣安置的占三分之一，租賃的占三分之一，還有三分之一是不改變土地原有性質(zhì)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)功能。

　　現(xiàn)在，山南基金小鎮(zhèn)管理資金量超過4000億元，已有60多家企業(yè)上市。今年前5個月，創(chuàng)造稅收5.2億元。實(shí)現(xiàn)了低效用地的成功再開發(fā)。

　　用地政策支持產(chǎn)業(yè)升級

　　錢塘江南岸，坐落著杭州市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。在這里，看不見成片的工業(yè)廠房，聽不見嘈雜的機(jī)器轟鳴，隨處可見的是一幢幢的現(xiàn)代化辦公大樓。

　　這里有一批在國內(nèi)甚至全球居領(lǐng)軍地位的企業(yè)，阿里巴巴、網(wǎng)易、海康威視、華三通信等企業(yè)比鄰而居。“這里主要是高新技術(shù)企業(yè)的研發(fā)和設(shè)計中心，他和人們印象中的傳統(tǒng)工業(yè)廠房大不一樣，對企業(yè)的要求高，創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)效益也更為可觀?！焙贾菔袊临Y源局工作人員應(yīng)曉煜說。

　　按照原有的土地政策，城鎮(zhèn)建設(shè)用地的主要出讓方式是工業(yè)用地、住宅用地、商業(yè)用地，這樣的辦公房修建要按商業(yè)用地進(jìn)行出讓，價格是工業(yè)用地的10倍之多。杭州市管理者意識到，要改變政策對經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的引導(dǎo)方向，讓單位面積建設(shè)用地能夠產(chǎn)生更大的效益。為此，杭州市提出畝產(chǎn)倍增計劃，建立以畝產(chǎn)效益為核心的綜合評價體系，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級。

　　在這個思路引導(dǎo)下，杭州市國土資源部門也把工業(yè)和產(chǎn)業(yè)打通，創(chuàng)新性地提出國家鼓勵支持的高新技術(shù)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)用地按工業(yè)用地相應(yīng)比例出讓。同時提出，可以靈活調(diào)整出讓年限，出讓年限可以相應(yīng)縮短。

　　如此一來，原本的制度障礙得以消解。土地政策，成為支持產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型的有力抓手。杭州市國土資源局土地利用處處長王洪光告訴記者，現(xiàn)在杭州對新項目都要實(shí)行“入學(xué)考試”，根據(jù)項目質(zhì)量、投入產(chǎn)出、產(chǎn)業(yè)類型實(shí)行不同的用地政策。同時，對老項目進(jìn)行“期末考試”，項目評級A級的企業(yè)可以優(yōu)先保障用地，B級將鼓勵引導(dǎo)，C級則將倒逼轉(zhuǎn)型。

　　在杭州市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)所在的濱江區(qū)，招商引資進(jìn)來的企業(yè)都要先經(jīng)過孵化培育，符合供地條件后再根據(jù)需求供地。他們規(guī)定，入駐企業(yè)必須滿足幾個實(shí)打?qū)嵉摹坝哺芨堋保好慨€投入至少600萬元、產(chǎn)出至少1000萬元、稅收至少100萬元。

　　現(xiàn)在，這個國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，在網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、物聯(lián)網(wǎng)和互聯(lián)網(wǎng)三大領(lǐng)域，培育了一大批骨干企業(yè)。有國家級高新技術(shù)企業(yè)535家，15家企業(yè)列入浙江省創(chuàng)新能力百強(qiáng)企業(yè)，上市企業(yè)34家，新三板掛牌企業(yè)64家，以網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)為核心的信息產(chǎn)業(yè)、智慧產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值已經(jīng)達(dá)到近千億元，是杭州國家自主創(chuàng)新示范區(qū)、中國(杭州)跨境電子商務(wù)綜合試驗區(qū)的核心區(qū)。

　　事實(shí)上，這也形成了一個良性的循環(huán)。王洪光坦言，耕地保護(hù)和節(jié)約用地相輔相成，節(jié)約集約用地這篇文章做好了，可以更好地保護(hù)耕地。同樣，用地政策可以支持產(chǎn)業(yè)升級，這幾年壓縮用地很順利，很大程度也是因為產(chǎn)業(yè)升級步伐加快，不需要大量用地。