城市綜合體快速擴張供應過剩

　　近年來，集商業(yè)、辦公、住宅等為一體的城市綜合體項目在各地興起，有的地方甚至“全城盡是綜合體”。記者了解到，城市綜合體火熱的背后，供應過剩、同質(zhì)化競爭等問題逐漸顯現(xiàn)，其核心的商業(yè)部分往往也只是簡單的“購物+餐飲+電影”。業(yè)內(nèi)人士建議，城市綜合體亟待進行模式“突圍”，整合更多的資源提供增值服務，以滿足消費者日益增長的個性化、體驗式需求。

　　“全城盡是綜合體”

　　據(jù)了解，城市綜合體是城市經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。以歐美國家的經(jīng)驗來看，人均GDP在4000美元，達到城市綜合體發(fā)展的初步條件，當人均GDP達到10000美元以上時，綜合體將步入快速發(fā)展階段。

　　“十二五”期間，湖南省開始發(fā)展城市綜合體，項目數(shù)量逐年上升。根據(jù)湖南省統(tǒng)計局的摸底數(shù)據(jù)，截至2015年年底，湖南省共有已建成并運營的城市綜合體50家，營業(yè)面積總計103.5萬平方米。其中，長沙市最多，城市綜合體達到24家。

　　在江蘇南京，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年以前開業(yè)的商業(yè)綜合體僅6家。但在2010年之后商業(yè)綜合體層出不窮，尤其是2015年一年就開業(yè)了6家。截至去年底，南京城市商業(yè)綜合體達24家，形成了“全城盡是綜合體”的局面。

　　一般認為，城市綜合體是商業(yè)零售和商業(yè)地產(chǎn)融合發(fā)展的高級形態(tài)。湖南省財政廳廳長鄭建新表示，城市綜合體主要作用有創(chuàng)造稅收、拉動消費、集聚產(chǎn)業(yè)、提供就業(yè)機會等。其中，2015年湖南城市綜合體納稅3.08億元，占整個零售業(yè)重點稅源納稅總額的37%。

　　不過，作為新興的商業(yè)形態(tài)，城市綜合體發(fā)展如今已出現(xiàn)“一擁而上”現(xiàn)象。據(jù)南京統(tǒng)計局初步了解，目前南京市規(guī)劃建設(shè)或已建成的城市綜合體超過50家。按照國際慣例，商業(yè)面積與人口的配比是“人均1平方米”，而南京市商業(yè)面積與人口比例遠超這一配比數(shù)字，商業(yè)綜合體扎堆現(xiàn)象比較嚴重。

　　即使在市場體量有限的三四線城市甚至縣城，地方政府和開發(fā)商對于“城市綜合體”也有些趨之若鶩。在湖南的部分縣市，綜合體項目規(guī)劃建筑面積動輒達到40萬至50萬平方米。由于經(jīng)濟下行和房地產(chǎn)庫存高企，很多項目建設(shè)進展緩慢，甚至出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象。

　　湖南北部某縣城，一個正在興建的城市綜合體總建筑面積達50萬平方米，標榜是“集酒店、辦公、購物、休閑、健身、娛樂、餐飲、公寓等為一體的國內(nèi)頂級綜合體項目”。記者在實地采訪看到的情況是，項目所有地位于縣城郊區(qū)，道路、公共配套很不完善，周邊還有大量農(nóng)田和農(nóng)房，后期運營狀況并不樂觀。

　　除了“逛吃”還有什么

　　隨著城市綜合體的快速擴張，供應過剩的問題開始顯現(xiàn)。近幾年，湖南包括綜合體在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)市場整體供大于求。截至2016年3月，長沙市已建和在建的綜合體共計44個，城市綜合體總面積超過1500萬平方米。專業(yè)調(diào)研機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，至2017年年底，長沙大型集中式商業(yè)存量將超過500萬平方米。

　　其中，綜合體中寫字樓的高庫存尤為突顯。以湖南省財政廳調(diào)研的長沙南部某綜合體為例，目前其購物中心運營良好，公寓出售率也比較高，但是寫字樓簽約的企業(yè)僅有10余家，寫字樓招租存在較大困難。

　　城市綜合體出現(xiàn)過剩的同時，還面臨著同質(zhì)化競爭和“結(jié)構(gòu)性短缺”。有分析人士指出，遍地開發(fā)的城市商業(yè)綜合體，雖然具備一般意義上的綜合體表現(xiàn)，但是大部分是借商業(yè)之名，行地產(chǎn)之實，缺乏商業(yè)靈魂。很多城市綜合體，缺少自身的特色，缺少與本地文化相結(jié)合的元素，都是千篇一律、一窩蜂似的復制。

　　根據(jù)記者在長沙近兩年內(nèi)開業(yè)的多個城市綜合體的體驗，這些綜合體主要組合方式是“零售百貨+餐飲+電影院”，消費者基本上除了“逛吃逛吃”沒有太多選擇。有的綜合體強調(diào)自身的餐飲特色或者體驗式功能，但實際上和傳統(tǒng)的購物中心大同小異。

　　部分開發(fā)商為了追求自身利潤，先“圈地”建設(shè)而不顧后續(xù)運營，城市綜合體很難提供“特色化供給”。有的城市綜合體將臨街的商鋪出售，而后期缺乏統(tǒng)一的招商和運營，導致鋪面大量空置、進駐品牌良莠不齊，無法滿足消費者較高層次的需求。

　　還需整合資源提供增值服務

　　業(yè)內(nèi)人士認為，城市綜合體不應陷入低水平的競爭，要依據(jù)發(fā)展需要和消費者需求進行資源整合，不斷推出諸如創(chuàng)意園、療養(yǎng)基地、科技館、藝術(shù)中心和休閑旅游基地等能滿足顧客享受與自我實現(xiàn)需求的新型業(yè)態(tài)，進行差異化運營，提供增值服務。

　　即將在長沙開業(yè)的步步高·梅溪新天地總建筑面積70萬平方米，是一家集成了購物中心、梅溪大街、飛行館、游樂場、梅溪書院、酒店等多個不同形式的超級綜合體。作為一家傳統(tǒng)的超市百貨企業(yè)，步步高通過這樣一個綜合體項目，正在由單純的“零售商”轉(zhuǎn)型為“售賣生活方式的服務商”。

　　步步高董事長王填表示，借著地處湖南電視娛樂產(chǎn)業(yè)發(fā)達的地利和資源優(yōu)勢，梅溪新天地將落地湖南衛(wèi)視、湖南經(jīng)視等舉辦的很多大型明星娛樂活動以及成為熱門綜藝節(jié)目的拍攝地。梅溪新天地還將做到每周搞一次大型營銷活動，同時舉辦搖滾音樂節(jié)、啤酒音樂節(jié)、明星簽售會等各種活動，打造“讓人尖叫的綜合體”。

　　此外，有的城市綜合體整合政府資源，甚至承擔起了部分公共服務的功能。比如長沙德思勤時代廣場立足長沙市政府的電子商務基地試點政策，與阿里、地方政府合作共同建立創(chuàng)科孵化器，吸引電商企業(yè)入駐。

　　分析人士建議，城市綜合體本身屬于城市發(fā)展進程中的一個自然產(chǎn)物，下一步要進一步去庫存、降成本、補短板，提升現(xiàn)代服務業(yè)，實現(xiàn)經(jīng)濟穩(wěn)步健康發(fā)展。“去庫存”要控制增量、盤活存量。

　　控制增量方面，城市綜合體的建設(shè)要結(jié)合資源稟賦和區(qū)位優(yōu)勢，形成錯位發(fā)展、分工協(xié)作的格局。各地可結(jié)合城市工作適時出臺城市綜合體發(fā)展的相關(guān)意見，在庫存較多的城市或區(qū)域，可減少或暫停土地供應，謹慎規(guī)劃審批，控制好增量，給市場創(chuàng)造一個良好的預期。

　　盤活存量方面，鄭建新建議，可以在商業(yè)空間與大眾創(chuàng)業(yè)需求中尋找連接點。比如目前有專業(yè)機構(gòu)做的“優(yōu)客工場”，即通過與城市綜合體的業(yè)主方合作，對存量物業(yè)資產(chǎn)進行合理改造，為創(chuàng)業(yè)者提供從物業(yè)辦公到管理咨詢的硬、軟件全方位服務。而政府可以通過購買專業(yè)機構(gòu)的相關(guān)服務，盤活存量，培育新興企業(yè)。