限購的風(fēng)從哪兒刮起？

　　為何市場(chǎng)就突然刮起了商住房限購之風(fēng)？傳言難道純屬空穴來風(fēng)？事實(shí)上，隨著北京住宅價(jià)格的走高，低總價(jià)、不限購的商住已經(jīng)不再是“雞肋”，去年北京商住公寓成交套數(shù)就出現(xiàn)了超過70%的上漲，今年新建商品房的成交中，商住所占比例更是首次超過住宅。成交的火熱，加上日前《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)和培育住房租賃市場(chǎng)的若干意見》的發(fā)布，給了限購傳聞流出的理由。

　　今年商住簽約量首超住宅

　　不限購、宜商宜住、低總價(jià)、買一層送一層、拎包即住……這些溢美之詞成為商住項(xiàng)目的“吸睛”點(diǎn)。2010年北京住宅限購政策實(shí)施，商住產(chǎn)品一時(shí)間成了諾亞方舟，解決了許多人的“購房資格”問題，成了許多買房人的替代品。但由于商住公寓最高50年的產(chǎn)權(quán)年限、水電費(fèi)高、不能落戶等特點(diǎn)，其成交量并沒有想象中那么火熱。2015年之前，這個(gè)宜商宜住的特殊產(chǎn)品，還成了很多人眼中“住得不舒服，商得沒面子”的雞肋。

　　不過，在北京執(zhí)行了5年時(shí)間的嚴(yán)格限購之后，2015年北京樓市成交量出現(xiàn)反彈，對(duì)住宅、別墅類產(chǎn)品購房資格的限制，使得商住公寓不限購的優(yōu)勢(shì)被充分發(fā)揮；同時(shí)，高地價(jià)向高房?jī)r(jià)傳導(dǎo)，入市新盤日趨豪宅化，住宅價(jià)格走高等現(xiàn)狀，使單價(jià)尚在低位、面積偏小的商住公寓市場(chǎng)吸引了剛需客群和投資客涌入，多因素的疊加，讓2015年商住公寓的成交出現(xiàn)大漲。

　　亞豪機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2015年北京商住房總成交量為21423套，比2014年的12477套，上漲了71.69%。其中，通州區(qū)成交量最高為5253套，占比24.52%；其次是大興區(qū)，總成交3859套，占比18.01%。

　　自通州住宅“史上最嚴(yán)限購令”出臺(tái)后需求轉(zhuǎn)移釋放，加上近期商住限購傳言的流出，今年商住公寓的成交更是大爆發(fā)。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月11日，今年北京新房中，住宅簽約20742套，商住公寓類物業(yè)簽約則達(dá)到了26336套，在合計(jì)簽約的4.7萬套中，商住公寓占比高達(dá)55.9%，商住產(chǎn)品簽約量首次超過了住宅。這一比例也是歷史最高點(diǎn)，2015年該比例為28.5%，而此前每年比例也基本保持在30%以內(nèi)。

　　成交均價(jià)穩(wěn)中有升

　　價(jià)格尚在低位，是商住公寓的一大吸引力。比如一套位于南二環(huán)邊上的住宅，價(jià)格每平方米在6萬元左右，而如果同一區(qū)域的商住項(xiàng)目，每平方米的價(jià)格只需要3萬多元。且商住項(xiàng)目一般面積較小，除了適合剛需人群，對(duì)投資客來說也總價(jià)可控。

　　“沒有購房資格，只能買商住，買一層送一層，總價(jià)才100多萬，有個(gè)自己的房子總比租房好?！比涨皠傇跂|四環(huán)邊買完房的李女士稱，2013年剛來北京時(shí)在亦莊看了一個(gè)商住項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)每平方米的價(jià)格在2萬元左右，如今也漲到了24000元/平方米，“雖然價(jià)格漲的沒有住宅快，但也漲了不少，尤其2015年漲的更多?！?/p>

　　從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2015年商住產(chǎn)品不僅成交上漲，成交總額以及成交均價(jià)也創(chuàng)下歷史新高。數(shù)據(jù)顯示，2015年商住房總成交額422.87億元，比2014年增長(zhǎng)了132.69%；成交均價(jià)為29365元/平方米，同比上漲32.56%。而今年以來，每月成交均價(jià)與去年同期相比都出現(xiàn)不同程度的上漲。根據(jù)第一太平戴維斯的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年前五個(gè)月除了2月成交均價(jià)出現(xiàn)環(huán)比下降，其它各月都呈現(xiàn)不同程度的環(huán)比上升。單從上個(gè)月的數(shù)據(jù)看，北京商住公寓成交均價(jià)為29501元/平方米，比4月的27549元/平方米上漲了近2000元，同比去年5月的26929元/平方米上漲了2500多元?！?月成交均價(jià)的下降與春節(jié)假期有一定關(guān)系，總體看價(jià)格呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士解釋說。

　　支撐傳言的“官方背景”

　　量?jī)r(jià)齊升為限購傳言的流出找到了市場(chǎng)的借口，而政策的解讀則為傳言的擴(kuò)散找到了官方背景。

　　6月3日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)和培育住房租賃市場(chǎng)的若干意見》發(fā)布，意見中明確指出實(shí)行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，允許改建房屋用于租賃，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。“這個(gè)政策出臺(tái)后的6月6日，門頭溝商住房就暫停網(wǎng)簽，再加上此前有通州限購的前車之鑒，市場(chǎng)出現(xiàn)北京商住全面限購的傳言和猜測(cè)就不難理解了?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，商住房限購是有政策依據(jù)的，在北京出讓的任何一宗土地的標(biāo)書中，均明確了不可以將商業(yè)屬性地塊作為居住用途使用，“按照當(dāng)下的市場(chǎng)基本面，租售比懸殊，即使商住房想出租，要想收回出售價(jià)格少說也要50年，如果不限購，在一二線城市根本不可能有企業(yè)會(huì)選擇公寓轉(zhuǎn)長(zhǎng)期出租。但如果限購，銷售對(duì)象只能是企業(yè)，那么不論是開發(fā)商還是未來購買房子的企業(yè)，都將會(huì)也只能考慮長(zhǎng)期出租，這部分房源將是穩(wěn)定租賃市場(chǎng)的利器。對(duì)于住房租賃企業(yè)，國務(wù)院的租賃政策也有相應(yīng)支持，如支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)?！?/p>

　　■市場(chǎng)心態(tài)

　　擬購房者：

　　辟謠后長(zhǎng)舒一口氣

　　6月14日，是王女士極度糾結(jié)的一天。當(dāng)天下午，她接到一位亦莊商住項(xiàng)目銷售人員的電話，“要買房的話趕緊到售樓處來簽約，過了今晚就要暫停網(wǎng)簽，想買都買不上了。”銷售人員為了增加自己說話內(nèi)容的可信度，還專門傳來售樓處的視頻，看到滿屋的買房者，王女士開始有些動(dòng)心了。

　　為了核實(shí)消息的真假，王女士又向其它商住項(xiàng)目咨詢，得到的均是同樣的消息?！昂枚囗?xiàng)目都說24小時(shí)不打烊，購買商住公寓按說首付50%，當(dāng)時(shí)還有項(xiàng)目的銷售說當(dāng)天去只用交20%，剩下的30%一個(gè)月內(nèi)補(bǔ)足就行。感覺開發(fā)商也慌了，很難不相信這是真的?！蓖跖吭敬蛩闳ロ?xiàng)目看看，但由于當(dāng)天有其它的事耽擱，沒去成，“從下午接到電話后一直很焦慮，雖然沒去成，但是一直通過微信與銷售聯(lián)系，關(guān)注當(dāng)天的動(dòng)態(tài)。直到晚上10點(diǎn)多，看到網(wǎng)上住建委的辟謠新聞才長(zhǎng)舒一口氣?！蓖跖肯虮本┏繄?bào)記者表示，由于沒有購房資格，近期一直在看商住公寓，“之前的糾結(jié)點(diǎn)是買商住公寓還是過兩年買住宅，現(xiàn)在聽說商住限購，焦慮的已經(jīng)是什么時(shí)候出手買商住的問題了?！?/p>

　　已購房者：

　　擔(dān)心限購影響房?jī)r(jià)

　　商住公寓限購與否之所以備受關(guān)注，還因?yàn)樗呀?jīng)成為北京樓市的主角，其銷售對(duì)象主要包括剛需購房者和投資客。限購對(duì)于前者來說影響不大，如徐女士所言，“管它限不限，房?jī)r(jià)漲不漲，反正我就是自住，也不賣?！钡顿Y客卻感受到了危機(jī)，因?yàn)橥顿Y客一向?qū)φ唢L(fēng)向敏感，商住是否納入限購，直接影響了他們對(duì)樓市的判斷。

　　“這次住建委的辟謠只是說目前不會(huì)停止網(wǎng)簽，并沒有對(duì)限購做出過多解釋，感覺是為以后調(diào)控留了一個(gè)口?！崩钕壬壳皳碛腥咨套」ⅲ吭履苁战?萬元的租金，“限購之后可能會(huì)影響房子的再出售，現(xiàn)在溢價(jià)已經(jīng)不錯(cuò)了，萬一被限制買賣、房?jī)r(jià)下跌就得不償失了?！崩钕壬虮本┏繄?bào)記者表示，他已經(jīng)有了賣房的打算。

　　剛買房的許女士向記者表示出自己的擔(dān)心，她前幾天剛在順義簽了約，首付交了，但貸款還沒批下來，“本來商住項(xiàng)目交易就會(huì)比住宅的稅費(fèi)高，如果限購，購買力會(huì)減少，房子價(jià)格估計(jì)就會(huì)下來，剛買不會(huì)就被套吧？”

　　對(duì)于商住項(xiàng)目的投資需求，銷售人員也并不避諱?！案易稍冞^買房的差不多一半以上是投資者?！币晃豁樍x商住項(xiàng)目的銷售人員表示。

　　本版撰文

　　北京晨報(bào)記者 楊奕