萬科引領(lǐng)“軌道＋物業(yè)”開發(fā)模式

　　深圳地鐵和萬科集團(tuán)日前聯(lián)合宣布，與重慶交投、東莞實(shí)業(yè)、中軌集團(tuán)等簽署協(xié)議，在軌交建設(shè)、沿線土地開發(fā)等領(lǐng)域達(dá)成合作意向，共同探索城市軌道建設(shè)PPP新模式。專家稱，以軌道交通為導(dǎo)向引領(lǐng)城市發(fā)展的TOD理念，正被更多城市接受，捆綁“軌道＋物業(yè)”或成未來發(fā)展趨勢。

　　深圳地鐵聯(lián)手萬科

　　推“軌道＋物業(yè)”開發(fā)模式

　　根據(jù)協(xié)議，深圳地鐵與萬科集團(tuán)擬在地鐵四期軌網(wǎng)建設(shè)和沿線土地開發(fā)中創(chuàng)新合作模式，以“軌道＋物業(yè)”模式參與深圳軌道交通及上蓋物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)。

　　萬科董事會主席王石表示，未來10年，中國預(yù)計(jì)將新增1.7億城鎮(zhèn)人口。但容納城市新移民的主要地點(diǎn)，或?qū)⑹俏挥诎l(fā)達(dá)城市帶范圍內(nèi)的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。萬科將把握機(jī)遇，以“城市配套服務(wù)商”為定位，圍繞地鐵為城市提供配套服務(wù)，將是萬科未來最重要的發(fā)展方向之一。

　　國泰君安分析師侯麗科認(rèn)為，“軌道＋物業(yè)”模式將加速萬科轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)運(yùn)營商。“此次深鐵與萬科合作模式以TOD模式為主（以軌道交通為導(dǎo)向引領(lǐng)城市發(fā)展）。萬科在獲取土地資源同時，可充分發(fā)揮其物業(yè)開發(fā)和運(yùn)營管理優(yōu)勢，加快其向城市配套服務(wù)運(yùn)營商的轉(zhuǎn)型。而深圳地鐵高投入的基建工程和優(yōu)質(zhì)的上蓋商業(yè)得到有機(jī)結(jié)合，收入來源更多元化，充分挖掘軌道交通高人流量入口的潛在商機(jī)。”

　　招商證券分析認(rèn)為，伴隨城鎮(zhèn)化率接近60％，城鎮(zhèn)化下半場的核心是大都市圈，大都市圈的“血脈”是軌道交通；萬科與深鐵等軌交龍頭合作，是戰(zhàn)略布局層面的重要“先手”，積極卡位城鎮(zhèn)化下半程的制高點(diǎn)。

　　據(jù)介紹，深圳地鐵與萬科將對外復(fù)制輸出“軌道＋物業(yè)”模式，未來雙方將在更多城市推廣“軌道＋物業(yè)”模式。

　　“軌道＋物業(yè)”黃金時代或?qū)㈤_啟

　　業(yè)內(nèi)分析稱，萬科聯(lián)合深圳地鐵圍繞軌道交通進(jìn)行業(yè)務(wù)布局，將有助于其優(yōu)先獲取地鐵上蓋物業(yè)資源。在現(xiàn)階段地王頻出的背景下，萬科可有效突破土地資源瓶頸。

　　王石也表示，“軌道＋物業(yè)”的黃金時代才剛剛開啟，深圳地鐵集團(tuán)與萬科的組合，通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、優(yōu)勢互補(bǔ)，有望成為PPP模式的建設(shè)標(biāo)桿。

　　招商證券認(rèn)為，萬科牽手深鐵不僅僅是注資，還有更大的合作潛力。深鐵是深圳的隱性地王，預(yù)計(jì)在手土地儲備建筑面積達(dá)427萬平方米，預(yù)計(jì)深圳地鐵四期工程潛在可開發(fā)物業(yè)也在400萬平方米以上，而深鐵未來土儲規(guī)模有望更上一層樓。

　　早在多年前，包括深圳地鐵公司等各地方軌交公司均嘗試過此類地鐵開發(fā)模式但卻困難重重。對于復(fù)制港鐵模式捆綁土地的方式，對承建商或者運(yùn)營投資商來說，并不歡迎。

　　“一方面，承建商和運(yùn)營商并不擅長土地捆綁運(yùn)作，難以把土地轉(zhuǎn)化成價(jià)值，加上房地產(chǎn)市場不景氣，擔(dān)心土地最后沉淀在自己手中而無法出售。另一方面，土地捆綁需要經(jīng)過招拍掛的過程。”濟(jì)邦咨詢公司董事副總經(jīng)理李競一表示，目前國內(nèi)地鐵沿線土地多以招拍掛方式確定土地開發(fā)商，無法將土地指定給相應(yīng)的地鐵項(xiàng)目的投資人，對地鐵投資人缺乏吸引力和開發(fā)土地的積極性。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前國內(nèi)地鐵項(xiàng)目多以政府或地鐵公司所屬平臺，依靠財(cái)政進(jìn)行投融資。地鐵公司相對地鐵沿線的商業(yè)開發(fā)缺少經(jīng)驗(yàn)和能力，加之地鐵沿線的土地權(quán)屬相對復(fù)雜，相關(guān)土地的出讓收益由財(cái)政進(jìn)行統(tǒng)籌，所以沿線土地開發(fā)難以與地鐵建設(shè)和實(shí)施同步考慮。

　　“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)牽頭開發(fā)軌道交通具備天然優(yōu)勢，不僅解決了政府和軌交產(chǎn)業(yè)投資者不愿捆綁土地開發(fā)的尷尬；相較于運(yùn)營商主導(dǎo)地鐵投資后再引入開發(fā)商的方式，由開發(fā)商主導(dǎo)地鐵投資更有助于政府和社會資本在早期規(guī)劃階段識別和判斷擬捆綁土地資源價(jià)值?！崩罡傄徽f。

　　國泰君安認(rèn)為，我國地鐵公司以國企背景為主，社會資本的引入實(shí)際上就是建設(shè)物業(yè)的開發(fā)商，地鐵公司在規(guī)劃地鐵線路的時候能夠獲取沿線土地資源，這些優(yōu)質(zhì)資源交由開發(fā)商開發(fā)建設(shè)，業(yè)態(tài)包括出售的住宅和出租的商業(yè)商鋪。

　　全國推廣“軌道＋物業(yè)”模式

　　將成共識

　　隨著我國軌道交通建設(shè)進(jìn)入快車道，以軌道交通為導(dǎo)向引領(lǐng)城市發(fā)展的TOD（transit-oriented development）理念，正在被越來越多的城市所接受。“軌道＋物業(yè)”一方面促進(jìn)了城市土地的集約利用，另一方面也為軌道建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展提供了可能，業(yè)內(nèi)預(yù)期這種開發(fā)模式未來將在全國大量推廣。

　　招商證券認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時代之后，開發(fā)商既面臨規(guī)模增長的瓶頸（優(yōu)質(zhì)城市土地稀缺），又面臨利潤率的下滑（招拍掛地價(jià)高企，房價(jià)漲速放緩），“軌道交通＋物業(yè)”的發(fā)展模式，既有利于開發(fā)商獲取優(yōu)質(zhì)稀缺地塊（核心城市群地鐵沿線土地），在成本和售價(jià)（地鐵上蓋物業(yè)有溢價(jià)）方面也相對有優(yōu)勢。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，地鐵前期建設(shè)投入較大，建成后運(yùn)營維護(hù)費(fèi)用也較高，作為公共交通工具，客運(yùn)收入需要較長時間才能覆蓋成本。因此，建設(shè)軌交系統(tǒng)城市財(cái)政均有專項(xiàng)補(bǔ)貼，但單依靠財(cái)政補(bǔ)貼難以為繼，亟須引入PPP模式。

　　根據(jù)國泰君安測算，從地鐵上蓋物業(yè)的模式上來看，前期地鐵建設(shè)的投入相對較大，地鐵建設(shè)費(fèi)用6億至8億元／公里，輕軌3億至4億元／公里，而建成后運(yùn)營維護(hù)費(fèi)用也相對較高，作為公共交通工具客運(yùn)收入需要較長時間才能覆蓋前期投入和后期運(yùn)營。因此，城市軌道交通建設(shè)主要在一線城市和核心二線城市，政府財(cái)政在建設(shè)和運(yùn)營環(huán)節(jié)均有專項(xiàng)補(bǔ)貼。在當(dāng)期經(jīng)濟(jì)增速整體下臺階的背景下，單依靠財(cái)政補(bǔ)貼的軌道交通發(fā)展難以為繼，亟須引入PPP模式。

　　記者在上海舉辦的2016中國國際軌道交通展覽會上獲悉，去年全國城市軌道交通完成投資3863億元，同比增長27％。快速增加的在建項(xiàng)目和超額完成的投資目標(biāo)意味著城市軌交建設(shè)正在顯著提速。城市軌交已成我國新一輪基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要拉動力。

　　專家認(rèn)為，未來隨著建設(shè)審批門檻降低，更多三四線城市也有望加入軌交發(fā)展“俱樂部”。李競一說，越來越多的項(xiàng)目開始通過與房地產(chǎn)開發(fā)商綁定成立一個聯(lián)合體，利用房產(chǎn)商專業(yè)的地位選擇、物業(yè)管理、高效的區(qū)劃速度等優(yōu)勢進(jìn)行合作?！败壍拦こ蹋珔^(qū)域功能”的整體開發(fā)，捆綁了地鐵與上蓋土地的策略，使得“以地養(yǎng)鐵”的發(fā)展模式可持續(xù)。