重構(gòu)商業(yè)格局 連升北路博涌商圈強勢崛起

　　虎門作為東莞經(jīng)濟強鎮(zhèn)和人口大鎮(zhèn)，多年位列東莞鎮(zhèn)街GDP榜首。該鎮(zhèn)博涌社區(qū)以布輔料市場集聚不少人流，絕佳的區(qū)位優(yōu)勢，外加發(fā)達的交通路網(wǎng)，過去幾年，萬達、萬科、佳兆業(yè)、金地等龍頭房企抓住虎門商業(yè)提升需求，紛紛搶灘進駐，屢屢斥巨資競拍土地，博涌社區(qū)成為此次發(fā)展熱潮中的核心地區(qū)。

　　隨著萬達、萬科、客天下、金地商業(yè)項目的陸續(xù)推向市場，形成了強大的博涌商圈板塊。該板塊已經(jīng)聚集大批的優(yōu)質(zhì)商家，同時也將形成一個超過十萬人口的高端超級大社區(qū)。

　　有房地產(chǎn)業(yè)界人士預(yù)測，博涌商圈正在從量變到質(zhì)變，未來博涌商圈有望成為繼富民商圈、金洲商圈后的第三大商圈，而且會因為其后發(fā)優(yōu)勢成為虎門最主要的商圈，成為虎門新的核心商業(yè)區(qū)域。

　　●撰文：何明強

　　商業(yè)體云集集聚人流

　　從2014年萬達廣場奪下連升北路博涌商圈的一處“巨無霸”地塊后，該區(qū)域名聲大噪，此后金地、客天下等地產(chǎn)商業(yè)大鱷陸續(xù)將該區(qū)域地塊收于麾下。

　　在商業(yè)大鱷布局博涌社區(qū)之前，博涌依靠得天獨厚的有利條件，抓住機遇，大力發(fā)展商貿(mào)經(jīng)濟，已成為當?shù)夭驾o料交易集散地。著名的虎門國際布輔料交易中心、博美、富民、財富、興裕、宏發(fā)等各大布料市場均位于此。初具規(guī)模的布料商圈已形成了一定的地區(qū)影響力，一個商業(yè)興旺、商味濃厚的多業(yè)態(tài)營商環(huán)境業(yè)已形成穩(wěn)定的商業(yè)基礎(chǔ)。

　　2010年，新建的以富民商務(wù)中心、富民雙子城為代表的服裝商業(yè)項目相繼落成為博涌社區(qū)商城建設(shè)添上了濃重的一筆。在博美布料輔料市場大商圈、社崗連升路沿線建材大市場等的支撐下，博涌已具備相當數(shù)量的人流，虎門鎮(zhèn)布輔料市場、王屋社區(qū)外加博涌社區(qū)人口超過6萬人。

　　由于受限于產(chǎn)業(yè)發(fā)展類型，此處長期被當作交易市場而被人熟知，該區(qū)域內(nèi)沒有大型的商住小區(qū)和商業(yè)綜合體，也導(dǎo)致該區(qū)域內(nèi)只能承擔起單一的貨物集散的功能，而未能依托布輔料交易將人流留在當?shù)?，形成功能齊備的商圈。

　　不過，隨著虎門萬達廣場項目的進駐，該地方的價值被外界重新發(fā)現(xiàn)，這種局面被徹底改變。在萬達在此拿地后，萬科、金地、客天下國際等紛紛落地于此，形成競相開發(fā)的勢頭，商業(yè)實體為該區(qū)域帶來龐大的人群。

　　筆者粗略的統(tǒng)計了一下，萬達華府居住人口8000人、萬科云城居住人口超萬人、客天下國際6000人、金地琥悅有8000人，四大項目居住人群相加，為當?shù)卦黾咏?萬余的高端人口。

　　除了居住消費的人群外，值得注意的一點是，在該區(qū)域內(nèi)還將誕生虎門首個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目——萬科云城，該項目創(chuàng)新引入“萬科云”科技概念，旨在對接產(chǎn)業(yè)升級，其將發(fā)展科技孵化器、大數(shù)據(jù)中心、時尚設(shè)計機構(gòu)、先進制造業(yè)總部等，努力將深圳的創(chuàng)新資源引入虎門。

　　其將為此地帶來高端優(yōu)質(zhì)人流，萬科云城項目預(yù)計入駐企業(yè)300家，就業(yè)人數(shù)約1萬人。加上此前已經(jīng)吸引的居住人口，博涌商圈板塊已是超過十萬人的超級高端大社區(qū)。

　　改寫虎門商圈格局

　　眾所周知，虎門有港口、地鐵、高鐵之利，一向是東莞的商業(yè)重鎮(zhèn)，經(jīng)濟發(fā)達、人口眾多、購買力旺盛。過往商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展中，形成以產(chǎn)業(yè)帶動的富民服裝城以及虎門布輔料等服裝服飾商圈，外加虎門步行街、虎門地標等小型消費類商圈。

　　不過隨著時間的推移，上述商圈業(yè)態(tài)單一、功能單一等缺點逐漸顯現(xiàn)，其最終未能構(gòu)成滿足虎門人吃住行玩功能完善的綜合性商業(yè)圈。

　　隨著虎門經(jīng)濟水平的日益提升，虎門人對居住環(huán)境、生活品質(zhì)等均提出更高的要求，虎門的商業(yè)業(yè)態(tài)也亟待豐富。這種需求產(chǎn)生巨大市場空間，其在一定程度上改變虎門商業(yè)業(yè)態(tài)。

　　一位虎門當?shù)厣馊撕橄壬嬖V記者，虎門服裝業(yè)在海內(nèi)外已經(jīng)久負盛名，早年間，很多商家進駐虎門，做服裝生意幾乎是共識。但是進入2010年以后，越來越多商家選擇從事別的商業(yè)經(jīng)營活動，包括餐飲、娛樂、休閑、美容、設(shè)計研發(fā)等諸多領(lǐng)域，其讓虎門也從單一的服裝批發(fā)、零售走向多業(yè)態(tài)并存局面。

　　新的商業(yè)業(yè)態(tài)需要有新平臺給予支撐，虎門鎮(zhèn)以往依托于服裝批發(fā)設(shè)計的商業(yè)體，由于規(guī)劃所限，在停車位、交通等方面缺陷較大，難以承接商業(yè)新業(yè)態(tài)的需求，博涌商圈板塊的誕生剛好填補這一空白。

　　“萬達、萬科集中在一個區(qū)域內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相互融合，虎門當前商圈沒有一個地區(qū)能夠達到如此高度?！敝性禺a(chǎn)東莞研究部有關(guān)工作人員告訴筆者，連升北路博涌板塊內(nèi)，已具備的商圈崛起人流、平臺要素，其正在蓄勢待發(fā)，一旦當?shù)厮椖客度脒\營，虎門商圈排序必將改寫，博涌商圈必將成為虎門核心區(qū)。

　　他說，萬達無論從品牌、經(jīng)營模式、規(guī)模、拓展速度、號召力、企業(yè)文化上來說，都是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的旗幟，其開業(yè)吸引高端消費人群，再加上萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)力，連升北路的博涌板塊將成為虎門商貿(mào)新高地。

　　商業(yè)業(yè)態(tài)升級留住本地消費群體

　　萬達廣場鄰近東莞輕軌2號線，毗鄰莞深穗輕軌，項目所處連升路商圈近年來因其良好的交通區(qū)位，已在虎門眾多商圈中嶄露頭角。

　　不同于虎門其他商圈主要以服裝批發(fā)為主，連升路商圈的重點主要是放在零售商業(yè)的打造中。萬達廣場落戶連升路，為虎門帶來一個前所未有的零售商業(yè)大型綜合體，在大大提升博涌板塊的商業(yè)品質(zhì)同時，也極大提升了虎門的商業(yè)品質(zhì)。

　　從連升北路博涌板塊開發(fā)的進程來看，虎門萬達廣場是引領(lǐng)者，當其他房地產(chǎn)商聚焦虎門大寧板塊的時候，萬達選擇落子博涌，隨后基于其龐大的輻射力與影響力，引領(lǐng)了一批開發(fā)商搶灘進駐，才形成如今的開發(fā)盛況。

　　從這一角度而言，虎門萬達作為開發(fā)博涌板塊的領(lǐng)頭羊，極大地促進了博涌板塊價值的提升。

　　一位虎門當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)者告訴筆者，萬達集團旗下最為重要的項目萬達廣場更是集諸多優(yōu)勢于一身：構(gòu)建城市地標、激發(fā)區(qū)域潛能、帶動高端消費……就目前已經(jīng)開業(yè)的萬達廣場來看，基本都給其所在的區(qū)域建立了新的區(qū)域中心，由此可以預(yù)見，虎門萬達廣場的到來，將助推連升路乃至整個虎門商業(yè)的發(fā)展。

　　一直以來，虎門的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展滯后，商業(yè)運營低端，各大商圈相互獨立發(fā)展、商業(yè)業(yè)態(tài)單一、規(guī)模較小、缺少高檔的消費載體的局面，虎門本地的高端消費力，都被外溢到廣州香港這種國際大都會。

　　而虎門萬達廣場的進駐，則將很好地改變這種局面。萬達在全國約有6000個合作品牌，同時與眾多優(yōu)質(zhì)品牌資源建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，主力店品牌有萬達影城、寶貝王、大玩家、嘉榮超市、蘇寧易購、靚家居、古德菲力等；戰(zhàn)略合作快時尚品牌有優(yōu)衣庫、H&M、SKAP、JDV等，并且能保證每個項目進駐2個以上快時尚品牌；伴隨虎門萬達廣場的落成，品牌商家的進駐，以虎門萬達為中心將會形成一個全功能、高品質(zhì)的商圈。

　　一位商家告訴筆者，萬達廣場進駐虎門，不僅會引進大量高端品牌，對當?shù)氐钠放瀑Y源不斷地進行更新，鎖住虎門的高端消費力，甚至還將吸引東莞其他鎮(zhèn)區(qū)甚至珠三角消費群體來此消費。