地價(jià)高燒開發(fā)商任性拿地 樓市下半年或進(jìn)入調(diào)整期

　　一些城市的土地市場不斷升溫！據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至5月底，今年全國刷新地價(jià)紀(jì)錄的賣地成交已達(dá)120宗，“高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)”的土地出讓，已成上半年樓市的最顯著寫照。其中，僅5月一個(gè)月，全國就出現(xiàn)69宗單價(jià)或總價(jià)“地王”。在樓市去庫存的大背景下，為什么開發(fā)商仍爭相出手。

　　 【數(shù)據(jù)】 一二線城市地價(jià)飚升

　　6月2日下午，備受關(guān)注的深圳龍華上塘商住地加冕新一代“地王”，經(jīng)過現(xiàn)場直接報(bào)價(jià)投標(biāo)，最終被央企中國電建集團(tuán)和廣州方榮房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合以82.9億元的高價(jià)拿下，地面價(jià)高達(dá)56781元/平方米。

　　而此前一天，有7家央企參與競拍的上海寶山顧村地塊，最終被隸屬財(cái)政部的信達(dá)地產(chǎn)刷新紀(jì)錄奪得，這也是該公司一年內(nèi)造的第七個(gè)“地王”。

　　事實(shí)上，2016年才剛過一半，卻已經(jīng)被一些媒體冠以“地王年”的稱號。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月一線城市、二線城市誕生39個(gè)“總價(jià)地王”、81個(gè)“樓板價(jià)地王”。其中，一線城市出現(xiàn)10個(gè)“總價(jià)地王”（總價(jià)40億元以上）和12個(gè)“樓板價(jià)地王”（2.5萬元/平方米以上）。二線城市（省會(huì)城市及計(jì)劃單列市）當(dāng)中，出現(xiàn)29個(gè)“總價(jià)地王”（總價(jià)30億元以上）和69個(gè)“樓板價(jià)地王”（1.5萬元/平方米以上）。

　　【探因】開發(fā)商買地是怕“斷糧”

　　值得注意的是，今年以來部分城市地價(jià)紀(jì)錄被刷新，超過半數(shù)由地方國企、央企制造。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地產(chǎn)企業(yè)不惜成本拿“地王”，擴(kuò)充在一線城市、核心二線城市的土地儲(chǔ)備，增加公司的估值，其背后更大的局是為自己在地產(chǎn)企業(yè)整合與重組過程中增加“話語權(quán)”。

　　“開發(fā)商并非不知道高地價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，但是不拿地就有‘?dāng)嗉Z’的風(fēng)險(xiǎn)，是自絕生路，經(jīng)營模式的雷同逼得開發(fā)商硬著頭皮也要拍地。”一位資深業(yè)內(nèi)行家坦言。

　　不可忽視的另一個(gè)原因是，為了去庫存，各地嚴(yán)控土地供應(yīng)量。蘇州、南京等城市相繼出臺(tái)土地拍賣限價(jià)新政，導(dǎo)致土地流拍。再加上購房信貸日漸寬松、企業(yè)融資環(huán)境改善等，一些城市的房子賣得很快，開發(fā)商著急“補(bǔ)庫存”、拍地也“不差錢”，誕生“地王”也就不奇怪了。

　　【影響】高地價(jià)拉高區(qū)域房價(jià)

　　“房產(chǎn)企業(yè)不計(jì)成本瘋狂‘刷地’，用如此高成本買下來的地塊，怎么算都很難賺到錢！”不少業(yè)內(nèi)人士直呼不可思議：某些企業(yè)利用融資便利，使用手中充足的低成本貨幣大幅抬高土地價(jià)格，最后會(huì)否又是老百姓為高物價(jià)買單？

　　“最終房企能否順利回款還是要靠購房者買單，爭相高價(jià)拿地的房企能否被下一輪‘解圍’，依然是個(gè)未知數(shù)?！?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，市場全面高端化后，未來市場會(huì)怎樣很難判斷。

　　合富地產(chǎn)研究院院長龍斌認(rèn)為，房價(jià)必須是地價(jià)的1.5倍左右才可能保證不賠。按照平均開發(fā)周期，2016年多數(shù)地王項(xiàng)目會(huì)在2017年下半年到2018年上半年入市，一個(gè)城市多個(gè)“地王”項(xiàng)目集中入市必然會(huì)拉高區(qū)域房價(jià)，多少會(huì)影響市場銷售速度，增加市場風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)市場屆時(shí)供求關(guān)系如何，還是有不確定性，因此在土地競拍中謹(jǐn)慎對待為佳。

　　【預(yù)期】樓市下半年或進(jìn)入調(diào)整期

　　“地王頻出會(huì)不會(huì)帶來政策的轉(zhuǎn)向，從支持轉(zhuǎn)為抑制？”對此，合富地產(chǎn)研究院認(rèn)為，國家整體收緊房貸或收緊鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策的可能性不高，畢竟不同城市的土地市場分化明顯，地方政府在給高熱土地市場降溫的同時(shí)，并不希望土地市場完全冷卻。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，待本輪市場需求在上半年集中釋放完畢之后，再加上調(diào)控政策收緊等因素，一線城市以及熱點(diǎn)二三線城市樓市下半年進(jìn)入調(diào)整期也是可能的。如果企業(yè)沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么房企就有可能會(huì)因此陷入被動(dòng)的局面。如果未來房價(jià)上漲幅度不超過50%，許多“地王”將遭遇入市難的困境，風(fēng)險(xiǎn)很大。

　　一線城市總價(jià)地王10個(gè)

　　上海6個(gè)

　　北京2個(gè)

　　深圳2個(gè)

　　一線城市樓板價(jià)地王12個(gè)

　　上海8個(gè)

　　北京3個(gè)

　　深圳1個(gè)

　　二線城市總價(jià)地王 29個(gè)

　　樓板 價(jià)地王 69個(gè)

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