李宇嘉：扶持住房機(jī)構(gòu)租賃需警惕“創(chuàng)客空間”泡沫化重演

　　◎李宇嘉

　　日前，國務(wù)院發(fā)布“租房新政”，新政最大的亮點(diǎn)，是鼓勵包括政府公租在內(nèi)的機(jī)構(gòu)租賃。為此，新政大篇幅地提出，通過金融、稅收、土地等政策優(yōu)惠，培育和壯大機(jī)構(gòu)租賃。此外，還可突破規(guī)劃和用途限制，將商業(yè)用房改造為租賃住房，水電氣的價(jià)格按民用標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。事實(shí)上，從管理層的角度來看，無論租賃權(quán)益保障缺失、租金水平高漲，還是居民“重售輕租”，都與機(jī)構(gòu)租賃弱小相關(guān)。

　　租賃市場具有明顯的公共屬性，機(jī)構(gòu)租賃則是穩(wěn)定市場、降低租金和權(quán)益保障的“壓艙石”。國際上，政府公租和地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、非盈利組織等私人機(jī)構(gòu)租賃（接受租金管制或政府補(bǔ)貼）占市場份額30%以上。2011年，德國1860萬套租賃房中，政府公租房占24%，私人機(jī)構(gòu)房源占22%；2013年，美國3200萬套私人租賃住房中，機(jī)構(gòu)租賃占28.4%。

　　目前，我國機(jī)構(gòu)租賃占比太低。數(shù)據(jù)顯示，我國25.8%的城市居民租房住，89.5%的可出租房屋來自私人住宅。2010年，基于北京租客的網(wǎng)調(diào)顯示，租賃關(guān)系以個(gè)體房東散租和個(gè)體二房東轉(zhuǎn)租為主，二者占比超過80%。只有約6%的租賃住房來自機(jī)構(gòu)出租，主要的租賃機(jī)構(gòu)是就業(yè)單位（4%）和房管部門（2%）。無人監(jiān)管、處于野蠻生長的個(gè)體散租市場占主導(dǎo)。

　　機(jī)構(gòu)租賃弱小，根源是系統(tǒng)性的：一是房地產(chǎn)開發(fā)和銷售利潤率較高（毛利率和凈利率分別高達(dá)30%和10%），相比之下持有和租賃收益太低，甚至低于無風(fēng)險(xiǎn)利率；二是REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）等產(chǎn)品缺失，租賃投資回收期太長，久期和流動性風(fēng)險(xiǎn)突出；三是租賃是“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營”的行業(yè)，人工、管理成本高；四是政府監(jiān)管缺失、信用環(huán)境尚待凈化，租賃交易成本高，投入產(chǎn)出不匹配。

　　此次租房新政似乎要著重改變上述局面。對一般納稅人出租營改增試點(diǎn)前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計(jì)稅辦法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅；支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，推進(jìn)REITs試點(diǎn)；鼓勵地方政府盤活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。“商改租”在規(guī)劃上的突破，可謂是最大利好。

　　未來，租賃需求邊際增長更快。大學(xué)畢業(yè)生、藍(lán)領(lǐng)工人等新市民成為樓市需求主體，講究生活品質(zhì)的“90后”，不希望成為房奴；城市化已進(jìn)入“下半場”，即從城市化到“大城市化”。面對居高不下的房價(jià)，租賃是新市民們的第一選擇，甚至是長期選擇。因此，有預(yù)測稱，目前1.5萬億元的租賃市場未來或翻倍；從供應(yīng)看，樓市進(jìn)入存量時(shí)代，25%的房屋閑置，托管需求很大。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，大量廠房要改造，也亟待向需求更大的租賃市場轉(zhuǎn)型。

　　目前，存量物業(yè)盤活、“商改租”等領(lǐng)域，由于土地成本很低，此前機(jī)構(gòu)進(jìn)入租賃市場所顧慮的投資回收期太長、流動性風(fēng)險(xiǎn)均明顯緩減，從而被視為發(fā)展機(jī)構(gòu)租賃的“風(fēng)口”，較為突出的是近年來貼上“互聯(lián)網(wǎng)+”標(biāo)簽的長租公寓市場。近年來，相繼有蘑菇公寓、青客、YOU+公寓等長租公寓品牌誕生，并獲得資本市場多輪融資的青睞，長租公寓也成為龍頭萬科轉(zhuǎn)型的四大領(lǐng)域之一。

　　不過，筆者認(rèn)為，即便普遍“合法逃稅”，散租市場投資收益率也僅為2%~ 3%，難以進(jìn)入機(jī)構(gòu)投資者的選項(xiàng)。因此，考慮到租賃服務(wù)占用較多的人力資源，REITs在推廣難度大的情況下財(cái)務(wù)投資的成本也很高，即便有稅收優(yōu)惠、規(guī)模化優(yōu)勢，也無法提供足以吸引機(jī)構(gòu)進(jìn)入的最低收益率。目前，絕大多數(shù)長租公寓運(yùn)營商主要依賴租金收益，標(biāo)準(zhǔn)化的配套生活服務(wù)，以及個(gè)性化人居體驗(yàn)、智能硬件接入、群體租賃定制（如軟件園公寓）等增值服務(wù)還無法匹敵租金收益。

　　另外，物業(yè)盤活、“商改租”盡管降低了土地成本，但改造成本不可忽視。一方面，“商改租”涉及廚衛(wèi)、空調(diào)、暖氣等，有機(jī)構(gòu)預(yù)測，每平米的改造裝修成本在2000元以上，一套50平米的空間改造需要成本10萬以上，僅改造成本就需要2年以上才能收回。另一方面，“商改租”還包括社區(qū)、教育、醫(yī)療等生活服務(wù)配套，涉及到區(qū)域規(guī)劃的調(diào)整，綜合成本會非常大。

　　因此，要警惕打著長租公寓的幌子，沖著政府補(bǔ)貼、風(fēng)投青睞，無視租賃市場培育和探索增值服務(wù)的圈錢行為、投機(jī)行為。近年來，國家鼓勵創(chuàng)客空間發(fā)展，但投機(jī)資金借助“雙創(chuàng)”熱潮一哄而上，包裝騙取政府補(bǔ)貼、風(fēng)投資金的不在少數(shù)。本質(zhì)上，多數(shù)創(chuàng)客空間是靠租金收益的“二房東”，在集聚創(chuàng)業(yè)人才、扶持初創(chuàng)項(xiàng)目、融資支持和成果推廣方面的增值服務(wù)嚴(yán)重缺失。

　　即便部分長租公寓能盈利，也多為高端租賃經(jīng)營，這與國家扶持機(jī)構(gòu)租賃大相徑庭。筆者認(rèn)為，針對新市民為主的租賃供給，具有很強(qiáng)的住房保障特性，依靠市場是不現(xiàn)實(shí)的。

　　首先，政府公租房和貨幣補(bǔ)貼要占據(jù)一定比重，發(fā)揮帶頭作用，這才是穩(wěn)定租賃關(guān)系、降低租金價(jià)格、凈化租賃市場環(huán)境的基石。德國機(jī)構(gòu)租賃的主體是政府公租、非盈利組織，然后才是接受政府補(bǔ)貼的市場化機(jī)構(gòu)租賃。

　　目前，相比房屋開發(fā)和銷售，我國住房租賃在拉動經(jīng)濟(jì)和稅收上的貢獻(xiàn)很低，地方熱情不高，這是政府公租難以壯大、占據(jù)重要地位的體制性原因。

　?。ㄗ髡呦瞪钲谑蟹康禺a(chǎn)研究中心研究員）