遭中介誤導(dǎo)未賣老房先買新房教授面臨違約賠款窘境

　　原標(biāo)題：遭中介誤導(dǎo)未賣老房先買新房 教授面臨違約賠款窘境

　　80歲的周君(化名)教授，最近三四個(gè)月以來(lái)，足足瘦了8斤。折磨他的，不是什么大病大災(zāi)，也不是什么學(xué)術(shù)難題，而是兩套房子。

　　許諾高價(jià)賣出房產(chǎn)，簽訂獨(dú)家銷售協(xié)議，在購(gòu)房人尚不具備購(gòu)房資質(zhì)的情況下“哄騙”購(gòu)房人“先買房、再賣房”……此前被媒體頻繁曝光的房屋中介各種違規(guī)做法，周君在過(guò)去的5個(gè)月里都經(jīng)歷了一遍。

　　5月28日，再次出現(xiàn)在上海鏈家靜安區(qū)昌化路營(yíng)業(yè)部的他，滿心歡喜地認(rèn)為終于可以見到上海鏈家總部的“領(lǐng)導(dǎo)”反映情況，卻再次愿望落空。他哆哆嗦嗦地把自己提前準(zhǔn)備好的錄音筆塞回包里，這個(gè)上海某知名高校的博導(dǎo)、終身教授怎么也不能理解，“現(xiàn)在見個(gè)中介領(lǐng)導(dǎo)，怎么都這么難？”

　　他已經(jīng)先后3次約見上海鏈家的“領(lǐng)導(dǎo)”，卻始終無(wú)果。鏈家靜安一區(qū)和五區(qū)的資深區(qū)域總監(jiān)殷杰在“準(zhǔn)備”了半個(gè)多小時(shí)后，告訴周君，“因?yàn)榻裉熘苣偛款I(lǐng)導(dǎo)都休息?！?/p>

　　此時(shí)，距離周君的“違約”日期，只有18天了。

　　想賣房，卻變成了“買房人”

　　今年1月，周君決定把自己位于靜安區(qū)石門二路街道達(dá)安城小區(qū)的一處三居室大房子賣掉。一來(lái)，老兩口年近八十，無(wú)暇管理這第二套住房；二來(lái)，這套房產(chǎn)有一部分購(gòu)房款來(lái)自定居美國(guó)的兒子，今年孫子要在美國(guó)上私立高校，急需一大筆錢交學(xué)費(fèi)。

　　1月18日，周君在鏈家石門二路店掛牌出售上述這套房源。但賣著賣著，老人卻從賣房人變成了“買房人”。

　　接待兩位老人的，是小呂和小余兩名經(jīng)理。小呂告訴周君，周所售賣的這套房源是達(dá)安城小區(qū)的“稀缺大戶型”，到手價(jià)(即刨去稅收、中介費(fèi)等，賣方直接獲得的錢——記者注)可以達(dá)到約900萬(wàn)元。因?yàn)槭恰跋∪必洝?，鏈家石門二路店的高經(jīng)理要求“獨(dú)家代理”。

　　“獨(dú)家代理”的條件是，賣房人簽訂獨(dú)家委托協(xié)議書，鏈家支付2000元押金給賣方，如果不能賣出這套房源，則2000元押金歸賣房人所有。

　　周君覺得，900萬(wàn)元的到手價(jià)，符合自己的心理預(yù)期。1月19日，也就是委托賣房的第二天，他便正式簽訂了委托協(xié)議書。他同時(shí)告訴鏈家的銷售經(jīng)理，自己這套大房子賣掉以后，除了一部分錢用來(lái)給孫子讀書，還準(zhǔn)備用一部分錢再買一套小房子。

　　在得知老人還有“買小房子”的打算后，小呂、小余兩個(gè)銷售經(jīng)理開始積極向周君推薦小戶型房源。

　　1月20日，小呂就向老兩口推薦了同小區(qū)的一套50平方米朝向西北的小房子，一口價(jià)380萬(wàn)元。第二天晚上，也就是1月21日，在老兩口尚未看過(guò)這套小房子、也沒有與房主見面洽談的情況下，小呂即要求老兩口“簽約”買房，當(dāng)晚預(yù)交5萬(wàn)元買房押金。

　　此時(shí)，距離周君到鏈家掛牌賣房，不過(guò)3天。此后，1月22日、1月23日兩天，周君又在沒有見到小房子房主的情況下，被中介兩次告知“賣家要加價(jià)”。1月22日加價(jià)10萬(wàn)元，1月23日又加價(jià)10萬(wàn)元。

　　一套原本380萬(wàn)元一口價(jià)的房子，兩天之內(nèi)，漲了20萬(wàn)元，要價(jià)400萬(wàn)元，單價(jià)高達(dá)每平方米8萬(wàn)元。并且，周君從未見過(guò)賣房人，也沒看到過(guò)房子，所有“要價(jià)”都是中介告訴他的。

　　實(shí)際上，不論這種“跳價(jià)”是否是賣房人的真實(shí)意思，已經(jīng)擁有兩套住房的周君夫婦是上海市明確規(guī)定的“限購(gòu)”人群，在手頭仍有兩套住房的情況下，他們并不具備購(gòu)買第三套住房的資格。

　　周君告訴記者，自己對(duì)這一政策是了解的，簽約付款前也多次向鏈接門店經(jīng)理高經(jīng)理和銷售經(jīng)理小呂反映過(guò)這個(gè)問(wèn)題，“我告訴他們，一來(lái)我大房子沒賣掉，沒法付清尾款；二來(lái)大房子不賣掉，我買不了第三套住房。”

　　得知老人的擔(dān)憂后，高經(jīng)理告訴他，“鏈家可以貸款?！毙握f(shuō)：“鏈家可以包下來(lái)?！?/p>

　　1月26日、27日，在中介的催促下，老人向賣家支付了共30萬(wàn)元買房定金。

　　身陷兩難：要么“賤賣”大房，要么支付50萬(wàn)元“違約金”

　　到3月15日，周君夫婦四處籌款、借款共向賣家支付了180萬(wàn)元首付款。其間，老兩口反復(fù)向中介詢問(wèn)“大房子是否賣出”事宜，卻被對(duì)方要求“降價(jià)銷售”。

　　周君告訴記者，3月3日正式簽約購(gòu)買小房子的當(dāng)天，他和老伴兒與中介僵持了一個(gè)多小時(shí)，“反復(fù)告訴他們，大房子賣不掉，我們沒有購(gòu)房資格，也沒有錢?！变N售經(jīng)理小呂則反復(fù)向老兩口保證能賣掉大房子。

　　然而，直到今天，在周君降價(jià)50萬(wàn)元，又降價(jià)40萬(wàn)元，將大房子價(jià)格調(diào)整至810萬(wàn)元的時(shí)候，這套房子仍未售出。眼看著，6月15日付清全款的期限即將到期。

　　中國(guó)青年報(bào)·中青在線記者了解到，周君夫婦買賣房產(chǎn)的期間，恰好經(jīng)歷了“2·19”契稅新政和上?！?·25”最嚴(yán)樓市限購(gòu)政策出臺(tái)兩個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。“2·19”契稅新政前后，上海房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一波較大幅度的上漲，房東“跳價(jià)”和開發(fā)商捂盤現(xiàn)象抬頭；而“3·25”滬上最嚴(yán)樓市限購(gòu)政策出臺(tái)后，一些二手房開始主動(dòng)降價(jià)銷售，有的大標(biāo)的房屋售價(jià)直降150萬(wàn)元至200萬(wàn)元。

　　3月25日，在上海出臺(tái)最嚴(yán)樓市限購(gòu)政策后，周君擔(dān)心自己的大房子更不好賣，在中介經(jīng)理的反復(fù)勸說(shuō)下，降價(jià)50萬(wàn)元，以850萬(wàn)元的價(jià)格掛牌出售。5月，在鏈家方面仍沒有賣房進(jìn)展的情況下，周君決定去其他中介掛牌，掛牌價(jià)格810萬(wàn)元。

　　此時(shí)，這套房源的每平方米均價(jià)約為6萬(wàn)元。此前，老兩口買入的同小區(qū)50平方米小戶型每平方米8萬(wàn)元。

　　周君告訴記者，眼看6月15日付清全款的期限即將到來(lái)，自己的大房子仍沒有可以賣出的跡象。“要么讓我再降價(jià)賣房，要么就要我向上家支付50萬(wàn)元違約金?！崩蟽煽谌缃裆硐輧呻y困境，此前180萬(wàn)元首付款大多來(lái)自借款，如今，上哪兒去找219萬(wàn)元支付尾款？(此前經(jīng)斡旋，鏈家給予老人1萬(wàn)元中介費(fèi)優(yōu)惠——記者注)

　　退一步講，就算找到219萬(wàn)元尾款錢，老人仍不具備購(gòu)買第三套住房的資格，責(zé)任誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？而此前向老人承諾“可以貸款”的高經(jīng)理和承諾鏈家“可以包下來(lái)”的小呂，如今只是賠禮道歉了事。

　　律師：中介損害委托人利益，應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任

　　中國(guó)青年報(bào)·中青在線記者為此專門采訪了有著多年房地產(chǎn)糾紛案件處理經(jīng)驗(yàn)的上海金英律師事務(wù)所律師何濃。在查閱了鏈家與周君簽訂的獨(dú)家委托協(xié)議、居間中介協(xié)議等文書后，他告訴記者，上述事件中，中介機(jī)構(gòu)違背了誠(chéng)實(shí)信用守則，鼓勵(lì)不該買房的人買房，并因獨(dú)家壟斷而耽誤了賣房人的房產(chǎn)出售，嚴(yán)重?fù)p害了委托人的利益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　這一責(zé)任包括：一、周君在購(gòu)買的50平方米房產(chǎn)的退房違約金；二、因獨(dú)家委托銷售導(dǎo)致房產(chǎn)滯銷的、周君所擁有的大戶型房?jī)r(jià)可預(yù)期利益損失；三、周君與鏈家交涉過(guò)程中產(chǎn)生的交通費(fèi)、復(fù)印費(fèi)、律師費(fèi)等。

　　何濃說(shuō)，中介機(jī)構(gòu)在明知購(gòu)房人不具備購(gòu)房資質(zhì)的情況下，向其推銷并迅速促成其購(gòu)買了一套房產(chǎn)，這本身就違反了《中華人民共和國(guó)合同法》第四百二十五條和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十一條和第二十五條的規(guī)定。

　　合同法規(guī)定，居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法則規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費(fèi)者交易或者強(qiáng)制交易。

　　何濃說(shuō)，他所在的律所已經(jīng)接到過(guò)十余起房產(chǎn)中介糾紛案件，其中涉及首付貸、消費(fèi)貸、獨(dú)家委托等多種情況。他建議，買房人或者賣房人在房屋買賣過(guò)程中，除了通過(guò)中介外，還應(yīng)該聘請(qǐng)或者邀請(qǐng)律師參與，以維護(hù)自身利益，“不能出了問(wèn)題再找律師，提前找好律師，一起簽約看合同”。

　　“在我國(guó)，不少中介既代表上家利益又代表下家利益，為了促成交易，刻意隱瞞上下家情況的事情太多了。”因此何濃認(rèn)為，由代表自身利益的律師提前出面參與買賣房產(chǎn)，是保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的最好辦法。

　　中國(guó)青年報(bào)·中青在線記者就上述事件向殷杰提出采訪要求，對(duì)方表示應(yīng)由總部出面回答。記者又聯(lián)系鏈家上?？偛?，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。記者 王燁捷