6月12日，由深圳地鐵集團與萬科集團聯(lián)合主辦的“2016軌道交通與城市發(fā)展高端論壇”在深圳舉行。論壇上，深圳地鐵與萬科一起，與重慶城市交通開發(fā)投資集團、東莞實業(yè)投資控股集團、中軌集團等單位分別簽署了四項備忘錄，進一步明確深圳地鐵與萬科將在地鐵四期軌網(wǎng)建設和沿線土地開發(fā)中創(chuàng)新合作模式，積極探索城市軌道建設PPP模式，并遵照市場規(guī)則以“軌道＋物業(yè)”模式參與深圳軌道交通及上蓋物業(yè)項目的建設。
深圳市地鐵集團有限公司總經(jīng)理肖民表示，深圳市軌道交通未來10年建設投資近5000億元，建設資金需求大，而深圳地鐵與萬科的合作將推進“軌道+物業(yè)+現(xiàn)金”的投融資模式，通過上蓋綜合開發(fā)利用效益反哺軌道建設?！吧钲诘罔F與萬科優(yōu)勢互補，具有較強的戰(zhàn)略協(xié)同性，可以讓雙方專注于各自優(yōu)勢，創(chuàng)造更大價值”。
萬科集團董事會主席王石則表示，中國已經(jīng)到了軌道交通改變城市的時代，萬科需要扮演新的角色——城市配套供應商，而地鐵上蓋物業(yè)將會成為萬科非常主流和重要的業(yè)務，很榮幸萬科成為深圳地鐵的合作伙伴。
南方日報記者 劉麗 卓泳
建地鐵就是建城市，引入有實力的投資和建設企業(yè)進行軌道物業(yè)的開發(fā)，將推動政府與企業(yè)的雙贏，全面提升軌道交通建設質(zhì)量和城市功能提升。而深圳地鐵將全面推進和萬科的戰(zhàn)略合作，發(fā)揮地鐵集團專注軌道交通建設和運營的優(yōu)勢，發(fā)揮萬科城市配套服務的優(yōu)勢，攜手并進深圳、內(nèi)地和海外市場，共同拓展深圳東進戰(zhàn)略和“一帶一路”發(fā)展的新空間。
——深圳市地鐵集團有限公司董事長林茂德
深圳地鐵集團所建立的“軌道+物業(yè)”模式，與萬科圍繞地鐵提供城市配套服務的戰(zhàn)略高度契合。雙方發(fā)揮各自優(yōu)勢，開展戰(zhàn)略合作，將為萬科帶來長期發(fā)展機會。隨著軌道線路的延伸，萬科將有機會在地鐵沿線以合理價格獲得源源不斷的優(yōu)質(zhì)項目資源，雙方共同打造的“軌道+物業(yè)”模式，也有望向更多城市復制推廣，走向全國，甚至走出國門。
——萬科集團董事會主席王石
深圳軌道總里程將超1000公里
深圳市軌道交通建設指揮部辦公室主任李福民透露，深圳7、9、11號線108公里地鐵線路將于今年陸續(xù)通車，6、8、10號線也已經(jīng)全面啟動。根據(jù)規(guī)劃，預計軌道交通三期及三期調(diào)整項目全部建成后，2020年深圳市軌道交通里程將達435公里，未來則將建成總里程超過1000公里的現(xiàn)代軌道交通網(wǎng)絡。不僅可以形成一個輻射全深圳的密集軌道骨干網(wǎng)，還將促使周邊城市之間的聯(lián)系更加緊密。
“深圳實施東進戰(zhàn)略后，將形成一個以深圳為中心的都市圈，其中軌道網(wǎng)絡是關鍵！”綜合開發(fā)研究院常務副院長郭萬達認為，都市圈也被叫做城市群，都市圈的特點一是大，二是軌道交通連接，而深圳未來將成為東京、紐約、首爾一樣的都市圈。
“未來10年，中國預計還將新增1.7億城鎮(zhèn)人口，容納城市新移民的主要地點，可能不再是特大型城市，而是位于發(fā)達城市帶范圍內(nèi)的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。軌道交通是銜接城市經(jīng)濟圈帶的重要紐帶，便利的軌道交通體系在有效緩解大城市中心區(qū)人口壓力的同時，也將促進新城的開發(fā)，為城郊乃至周邊城鎮(zhèn)注入新的活力！”王石如此認為。
李福民表示，深圳地鐵集團是深圳城市軌道交通建設經(jīng)營主體單位，市軌道辦支持地鐵集團繼續(xù)積極探索包括“軌道+物業(yè)”、“PPP+TOD”等在內(nèi)的各種模式創(chuàng)新，支持與有實力的投資和建設企業(yè)合作，全面提升軌道交通建設的速度和品質(zhì)，提升地鐵企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的能力。為城市廣大市民提供更加優(yōu)質(zhì)的軌道交通服務。
深圳地鐵將攜手萬科拓展海內(nèi)外市場
本次論壇上，最受外界關注的莫過于地鐵和萬科股權方面合作的進展。在萬科寶能股權之爭后，今年3月，萬科曾發(fā)布公告稱與深圳地鐵簽署戰(zhàn)略合作備忘錄，擬以發(fā)行新股收購地鐵所持公司股權的方式實現(xiàn)深圳地鐵對萬科的入股，這被視為是萬科資產(chǎn)重組擬引入深圳地鐵作為投資者。但這一公告后，雙方?jīng)]有對進一步合作做出具體表態(tài)。而6月12日深圳地鐵和萬科共同舉辦的這次論壇釋放的信號顯示，雙方的合作正在加強和深化。
深圳市地鐵集團有限公司董事長林茂德表示，建地鐵就是建城市，引入有實力的投資和建設企業(yè)進行軌道物業(yè)的開發(fā)，將推動政府與企業(yè)的雙贏，全面提升軌道交通建設質(zhì)量和城市功能提升。而深圳地鐵將全面推進和萬科的戰(zhàn)略合作，發(fā)揮地鐵集團專注軌道交通建設和運營的優(yōu)勢，發(fā)揮萬科城市配套服務的優(yōu)勢，攜手并進深圳、內(nèi)地和海外市場，共同拓展深圳東進戰(zhàn)略和“一帶一路”發(fā)展的新空間。
萬科集團董事會主席王石表示，深圳地鐵集團所建立的“軌道+物業(yè)”模式，與萬科圍繞地鐵提供城市配套服務的戰(zhàn)略高度契合。雙方發(fā)揮各自優(yōu)勢，開展戰(zhàn)略合作，將為萬科帶來長期發(fā)展機會。隨著軌道線路的延伸，萬科將有機會在地鐵沿線以合理價格獲得源源不斷的優(yōu)質(zhì)項目資源，雙方共同打造的“軌道+物業(yè)”模式，也有望向更多城市復制推廣，走向全國，甚至走出國門。
業(yè)內(nèi)評價，深圳地鐵集團是國內(nèi)“軌道+物業(yè)”模式的先行者，盈利能力強，不僅在深圳市擁有大量核心地段的土地資源，同時正在積極向國內(nèi)其他城市以及海外拓展這一模式。而在加強和萬科的合作中，萬科將得以補充在各城市獲取土地的能力，而深圳地鐵則將強化開發(fā)地鐵沿線物業(yè)的綜合運營實力。
另據(jù)財經(jīng)媒體報道，萬科董秘朱旭12日表示，關于萬科與深圳地鐵的合作，萬科方面已向華潤與寶能知會。她還透露，萬科預計6月17日之后提交重組方案，而深交所需要10個工作日左右的時間審核預案，以此推算，萬科復牌的時間將推遲至7月1日以后。
另外，朱旭表示，此次提交重組方案后，萬科將不會再申請繼續(xù)停牌。
“軌道＋物業(yè)”模式助推PPP項目實施落地
據(jù)悉，深圳地鐵目前在建物業(yè)開發(fā)項目10余個，規(guī)劃建筑面積約380萬平方米，已實現(xiàn)6個項目入市銷售，累計銷售超180億元，項目在社會上反應良好。同時完成代建保障性住房183萬平方米2.24萬套，已經(jīng)全部移交政府。正在規(guī)劃中的地鐵四期工程中首批項目7條新線，規(guī)劃6個車輛段、6個停車場具備上蓋物業(yè)開發(fā)的可能性，預計可開發(fā)物業(yè)面積達400萬平方米以上。
在本次論壇上，深圳地鐵和萬科集團兩方，深圳地鐵、重慶交開投集團和萬科集團三方，深圳地鐵、東實集團和萬科集團三方，以及深圳地鐵、萬科集團和中軌集團三方，分別簽署了合作備忘錄。深圳地鐵和萬科將一起參與到重慶、東莞軌道項目建設以及和中軌集團利用PPP模式獲取和參與軌道項目的土地整備及代建工程等。
其中，深圳地鐵與萬科集團擬在地鐵四期軌網(wǎng)建設和沿線土地開發(fā)中創(chuàng)新合作模式，以“軌道+物業(yè)”模式參與深圳軌道交通及上蓋物業(yè)項目的建設。深圳地鐵、重慶交開投集團和萬科集團三方擬在深圳和重慶的軌道交通建設和沿線土地開發(fā)中創(chuàng)新合作模式。深圳地鐵、東莞實業(yè)投資控股集團和萬科集團三方擬在深圳地鐵四期軌網(wǎng)、東莞軌道交通的PPP項目中加強合作。深圳地鐵、萬科集團和中軌集團三方擬在國內(nèi)軌道交通建設和沿線土地開發(fā)中創(chuàng)新PPP模式，聯(lián)合先進建設企業(yè)和長期融資平臺，共同尋找國內(nèi)軌道交通線路建設、管理、運營中的投資機會，合作獲取軌道項目上蓋及周邊土地，并參與軌道沿線城市更新項目的土地整備及代建工程等。
肖民透露，軌道交通建設的PPP模式是國家大力推行的主要建設模式，但軌道交通投入大回報周期長等特點，以及社會資本的投資回報率要求和當?shù)卣呢斦a貼能力都一定程度制約了軌道交通PPP項目的實施落地，而“軌道+物業(yè)”模式可以增加項目收益增長點，減少財政負擔，加快軌道PPP項目實施，是有效補充軌道交通建設資金，尋求地鐵企業(yè)自我造血、自我可持續(xù)發(fā)展的道路。“深圳地鐵和萬科的創(chuàng)新合作，有利于軌道+物業(yè)模式的推廣，促進軌道PPP項目實施落地?！毙っ裾f。
■嘉賓觀點
萬科集團董事會主席王石：“軌道+物業(yè)”開創(chuàng)“鉑金時代”
純粹房地產(chǎn)的時代已經(jīng)成為過去，“軌道+物業(yè)”的時代已然來臨，這一創(chuàng)新模式必然將房地產(chǎn)業(yè)帶入全新的“鉑金時代”！
萬科在國內(nèi)外共71個城市參與投資，萬科的投資策略是重點投資以中心城市為主的城市群，而不是按照一二三線城市這種分類來投資。即便是在發(fā)達國家投資，萬科也是遵循這樣的策略，在美國第一個項目是在舊金山，第二、三、四、五個項目全部都是在紐約。以軌道交通為紐帶的城市群，將是我國城市未來發(fā)展的趨勢。
深圳地鐵集團是深圳城市軌道交通的主要建設者之一，也是推動深莞惠軌道交通一體化的主力軍。在深莞惠一體化背景下，城際軌道的互通互聯(lián)，也將為深圳地鐵與萬科未來的合作提供廣闊空間。未來十年，我國軌道交通將迎來快速發(fā)展。深圳地鐵集團與萬科的組合，通過強強聯(lián)合、優(yōu)勢互補，有望成為PPP模式的建設標桿；雙方共同打造的“軌道+物業(yè)”模式，也有望向更多城市復制推廣，走向全國，甚至走出國門。
深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問公司董事長陳勁松：居民流向周邊城市是大勢所趨
未來越來越多的深圳白領將在莞惠購房，乘坐地鐵上下班。今年1—5月，深圳新房成交200多萬平方米，2萬套，成交額1000多億元，同比增幅49%，成交均價達5萬元。同期，東莞成交新房450萬平方米，4萬套，同比增幅54%，成交金額555億元，增幅超過100%。而惠州新房成交1275萬平方米，12.7萬套，成交金額784億元，增幅40%。
這組數(shù)據(jù)顯示，莞惠成交量兩倍于深圳，而軌道交通的預期會使得都市圈同城效應更加明顯。從世界來看，房價越來越高，大都市圈成為國家經(jīng)濟發(fā)展的最重要引擎，中國未來的發(fā)展引擎不是小城鎮(zhèn)化，而是都市圈，這就是莞惠房價上漲的原因。用一線二線來劃分城市已經(jīng)過時了，國際上喜歡用總部城市、創(chuàng)新中心、商貿(mào)中心、模塊生產(chǎn)中心、休閑中心等區(qū)分城市，而珠三角正在成為模塊生產(chǎn)中心。
而深圳，作為總部城市，其房價和本地人的收入越來越脫鉤，從去年開始到現(xiàn)在，房價趨勢也體現(xiàn)了這一點。但是，房價大漲還沒有損害到深圳的核心競爭力，這里面的原因有兩個，一是莞惠的外延，二是城中村。未來越來越多的白領將在莞惠購房，而他們需要乘坐軌道交通上班和回家，深圳人將在整個珠三角大范圍內(nèi)展開產(chǎn)業(yè)互動和人員交流。
無論總部城市，還是創(chuàng)新中心，隨著大都市圈核心城市房價逐漸升高，城市居民流向這些地區(qū)周邊交通便捷的其他城市是大勢所趨。
綜合開發(fā)研究院（深圳）常務副院長郭萬達：用軌道交通推進深圳東進
深圳大都市圈需要軌道交通連接。深圳當前呈現(xiàn)出經(jīng)濟密度西高東低、投資密度西多東少、人口密度西密東稀的特點，深圳打造創(chuàng)新型城市，需要集聚服務業(yè)和延伸功能，即服務業(yè)高度集聚在大都市的核心區(qū)，制造業(yè)則形成大都市延伸。從人口維度和公共服務維度看，深圳東進戰(zhàn)略需要用基礎設施特別是軌道交通推動大都市區(qū)的形成，打破行政阻隔，促進要素流動，推動城市“有機增長”。
深圳目前已經(jīng)向大都市圈演進，將成為東京、紐約、首爾一樣的都市圈。都市圈也被叫做城市群，都市圈兩個特點一是大，二是軌道交通連接，而深圳向大都市圈演進的階段，需要在產(chǎn)業(yè)、基建、人口、公共服務四個方面去推進。
同濟大學前副校長、《城市軌道交通研究》雜志主編孫章教授：軌道交通優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)
城市群的生命力就是軌道交通。國家《“十三五”規(guī)劃綱要》提出：“基本建成京津冀、長三角、珠三角、長江中游、中原、成渝、山東半島城市群城際鐵路網(wǎng)，建設其它城市群城際鐵路網(wǎng)主骨架。”這意味著，到2020年，我國將形成20個城市群。其中5個國家級城市群。
而按照總體規(guī)劃，珠三角地區(qū)共規(guī)劃了15條城際軌道線路，合計里程1430公里，最終形成“三環(huán)八射”城際軌道交通網(wǎng)絡構(gòu)架，建成以廣州、深圳、珠海為主要樞紐，覆蓋區(qū)內(nèi)主要城鎮(zhèn)，便捷、快速、安全、高效的城際軌道交通網(wǎng)絡。而發(fā)達的綜合交通網(wǎng)絡和完善的綜合運輸體系是維系城市群的紐帶，同時，軌道交通也將進一步引導城市布局結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。
(責任編輯：羅伯特)
