國泰君安任澤平稱未來10年一線城市房價將漲一倍

　　原標題：知名分析師：未來10年一線城市房價將漲一倍

　　全面放開二孩政策、中央深改會議提出“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”、國務院常務會議提出“以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費”，一系列政策暖風引發(fā)業(yè)內(nèi)關注。市場人士普遍認為，2016年一二線城市房價將繼續(xù)上漲，不同地區(qū)分化嚴重。只有極少數(shù)聲音認為，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當前樓市形勢越嚴峻，未來樓市面臨的問題越多。

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　　國泰君安首席宏觀分析師 任澤平：

　　未來10年一線城市房價將再漲一倍

　　目前，中國正處在一個增速換擋的時點，高增長的時代已經(jīng)一去不復返了。而中國增速換擋的典型形式，來自于房地產(chǎn)長周期拐點的出現(xiàn)。人口紅利結束之后，人繼續(xù)往大城市遷移。當人繼續(xù)往大城市遷移的時候，一線房地產(chǎn)有銷量沒土地，表現(xiàn)為價格的上漲和地王的再現(xiàn)。三四線城市沒有銷量，土地和庫存高企。去年，我對中國的房地產(chǎn)做過一個預測，未來10年一線房價再漲一倍，三四線漲不動，房地產(chǎn)投資零增長。

　　高盛房地產(chǎn)投資研究部主管 王逸：

　　戶籍改革有助中國樓市復蘇，明年房價還會漲

　　曾在2014年經(jīng)歷房價最大降幅的“一線城市”，以及“其他二線及大型三線城市”均實現(xiàn)了最強勁的交易量復蘇，除此之外，其余城市的住宅銷售復蘇依然呈疲軟態(tài)勢。鄂爾多斯這類“鬼城”的形成是結構性供應問題導致的，預計在這一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整中將很難復蘇。戶籍改革和城鎮(zhèn)化的推進將對房地產(chǎn)市場的復蘇有著重要影響。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商在2015年至2017年的預期凈資產(chǎn)回報率將處在5年低點，但這是基于債務零增長的假設而做出的。開發(fā)商回報率的回升，需要房價的進一步上漲來支撐。原因在于，如果房價不上漲，開發(fā)商加杠桿將不僅導致其基于現(xiàn)有土地儲備的凈資產(chǎn)回報率減少，而且還將使得開發(fā)商的財務狀況再度面臨風險。到 2016年年中，中國內(nèi)地的房地產(chǎn)政策會偏向?qū)捤?，這應該會支持房價持續(xù)復蘇。

　　中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學家 巴曙松

　　明年房地產(chǎn)業(yè)有望觸底，一線城市沒有什么好擔心

　　從宏觀來看，經(jīng)濟并沒有出現(xiàn)太大的波動，但微觀出現(xiàn)了非常大的變化。以房地產(chǎn)為例，不同城市、不同業(yè)態(tài)、不同的產(chǎn)品分化較大。房地產(chǎn)行業(yè)什么人都能賺錢的時代已過。如果項目在一線城市沒有什么好擔心的，但如果在三四線城市庫存壓力下就比較危險。明年房地產(chǎn)業(yè)有望觸底，房地產(chǎn)業(yè)投資增速下行趨勢止住，對于經(jīng)濟的拖累作用會明顯改善。預測明年新房市場仍趨于平淡，不同城市繼續(xù)分化。一線城市高位趨穩(wěn)，改善性需求成主流需求;三四線城市面臨高庫存、低需求的局面。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān) 嚴躍進

　　房價上漲難以動搖，2016年持續(xù)上漲

　　從市場預期看，目前對于一二線城市房價繼續(xù)上漲的認識基本是一致的，而對于三四線城市則有分化的看法。實際情況是，三四線城市的房價難以大漲，但下跌的空間也不存在，即一個相對不漲不跌的態(tài)勢，最大的原因不是因為庫存而導致的，最主要是人口背后的需求還沒有被挖掘出來。無論是從供求關系、貨幣政策還是市場預期看，房價上漲是一個難以動搖的市場特征。當然，漲幅有大有小，會和市場周期波動相關聯(lián)。對于2016年的房價判斷是，持續(xù)上漲，同時要警惕部分城市相對力度大的漲幅。

　　獨立經(jīng)濟學家 陳寶存

　　三年內(nèi)北京四環(huán)房價漲至20萬

　　北京房價三年內(nèi)，四環(huán)20萬，五環(huán)15萬，六環(huán)6萬。北京與環(huán)北京地區(qū)的土地供應受到政策和市場局限，都不可能容納北京外溢人口的正常剛性需求。北京已經(jīng)不存在加大土地供應的可能性，整理存量建設用地難度和成本太大。

　　看空

　　同策咨詢研究部總監(jiān) 張宏偉

　　“救市”頻發(fā)對2016年樓市是重大利空

　　當前樓市已經(jīng)進入下半場，供求基本面來看已基本平衡，市場需求已基本得到滿足，今年由于多輪“救市”政策導致樓市基本面復蘇好轉(zhuǎn)的“大年”不可持續(xù)。貨幣政策寬松，樓市需求將大量透支，樓市在下半年尤其是四季度瘋狂后將陷入調(diào)整期，“救市”政策頻發(fā)對2016年樓市是重大利空。“地王”頻出是樓市瘋狂的體現(xiàn)，樓市瘋狂之后必然出現(xiàn)調(diào)整期，樓市將現(xiàn)大蕭條的周期。樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當前樓市形勢越嚴峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風險。對于大多數(shù)大中城市來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實質(zhì)性改變，這是樓市基本“國情”，這也決定了未來樓市仍然會面臨階段性調(diào)整的市場壓力。

　　離岸資產(chǎn)配置專家 劉磊：

　　回暖只是針對開發(fā)商而言

　　今年一線城市房價的確逐步趨穩(wěn)。然而，回暖只是針對發(fā)展商而言，對于投資者而言，投資市場的介入和回暖遠未到來。尤其是堅持供需是房價上漲的原因，顯得有些片面了。

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