樓市之夏，地價(jià)“迷人眼”

　　“紅五月”收關(guān)，杭州樓市交出“成績(jī)單”：新房成交再破2萬(wàn)套、住宅去化周期縮短至8.9個(gè)月、庫(kù)存回落到合理范圍；連去庫(kù)存“老大難”商業(yè)地產(chǎn)，也終于在春末夏初之際，感受到了些許暖意。更讓人欣喜的是，房?jī)r(jià)進(jìn)入整理期，環(huán)比4月只微漲0.4%。

　　與剛剛有所穩(wěn)定的房?jī)r(jià)相比，頻頻出現(xiàn)的土地最高價(jià)，卻又不由讓人心生惶恐。土地拍賣(mài)，無(wú)疑是五月“熱搜榜第一”。據(jù)媒體報(bào)道，截至6月2日，包括北上廣深以及南京、蘇州、合肥等熱點(diǎn)二線城市在內(nèi)的22個(gè)重點(diǎn)城市，已經(jīng)產(chǎn)生的總價(jià)、單價(jià)或溢價(jià)率“最高”土地，高達(dá)113幅。

　　杭州上月有6宗土地問(wèn)鼎“最高”，但與其它城市相比，杭州土地市場(chǎng)仍有一定的理性。

　　樓市之夏，地價(jià)“迷人眼”

　　房?jī)r(jià)整體穩(wěn)定 地價(jià)出現(xiàn)升溫

　　本報(bào)記者 方臻子

　　“紅五月”新亮點(diǎn)

　　商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存減少

　　供需共振下，杭州樓市熱度維持，全市新建商品房成交21363套，雖比4月略少了7%，但依是位列單月成交歷史第三。其中，住宅成交16331套，去化周期約8.9個(gè)月，整體庫(kù)存已經(jīng)回落到合理范圍內(nèi)?！笆袌?chǎng)逆轉(zhuǎn)后巨大的慣性，短期不可能結(jié)束?！睂?duì)于成交量連續(xù)3個(gè)月破2萬(wàn)，浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛分析說(shuō)。

　　在價(jià)格方面，經(jīng)過(guò)3月、4月份的較快上漲之后，5月房?jī)r(jià)進(jìn)入整理期。據(jù)透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，新建商品住宅方面，5月全市成交均價(jià)為15887元/平方米，環(huán)比微漲0.4%?？梢悦黠@感受到，杭州購(gòu)房者的心態(tài)，正趨于正常。

　　在住宅庫(kù)存回落、價(jià)格穩(wěn)定之后，商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存正提上日程。隨著三四月份房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，住房投資風(fēng)險(xiǎn)加大，投資客將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。另一方面，5月份“營(yíng)改增”全面實(shí)施也起到一定的積極作用。5月，商業(yè)地產(chǎn)共成交5052套、38.26萬(wàn)平方米，去化周期40個(gè)月，較上月末縮短了4個(gè)月。

　　雖然，40個(gè)月的去化周期仍遠(yuǎn)超12-24個(gè)月的合理區(qū)間，但一向銷售乏力的商業(yè)地產(chǎn)，終于在“紅五月”吹到了一絲春風(fēng)。更讓人倍感暖意的是，6月3日晚間，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，“允許將商業(yè)用房改建為租賃住房”，為未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存，提供了較好的政策空間。

　　杭州6宗“最高價(jià)”

　　本土房企沒(méi)上榜

　　5月的樓市“熱搜榜第一”，非土地莫屬。

　　隨著多宗優(yōu)質(zhì)地塊入市，剛剛過(guò)去的5月，杭州共拍賣(mài)了15宗土地，涌現(xiàn)出6宗“最高”：5日，錢(qián)江世紀(jì)城，蕭山區(qū)最高樓面價(jià)一天兩度刷新；12日，鐵路北站、三墩北樓面價(jià)被刷新，萬(wàn)科拿地；20日，熱電廠地塊，笑到最后的是融信，31404元/平方米，溢價(jià)率90%（但6月3日，拱墅區(qū)最高樓面價(jià)已經(jīng)易主）；27日，杭州首宗破百億地塊誕生，也成為今年以來(lái)全國(guó)總價(jià)最高。

　　土地市場(chǎng)火熱毋庸置疑。但是，如果對(duì)比一線及南京、蘇州、合肥等熱點(diǎn)二線城市呢？上海寶山顧村，位置差不多是杭州的勾莊，樓面價(jià)4.8萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)303%；北京延慶，樓面價(jià)4.3萬(wàn)元/平方米，超過(guò)周邊在售樓盤(pán)價(jià)3倍有余；合肥拍賣(mài)5幅地，溢價(jià)全部超過(guò)200%；蘇州、南京先后出臺(tái)“熔斷”政策……在“搶地潮”中，杭州并非最熱：第一，平均溢價(jià)85%，極少超過(guò)100%；第二，很多地塊本身具有特殊性，如奧體地塊的總價(jià)最高是因?yàn)榈刈銐虼螅坏谌?，地價(jià)還沒(méi)有迅速傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)；第四，本土房企一塊“最高”都沒(méi)去搶。

　　由此可見(jiàn)，杭州的土地市場(chǎng)，包括樓市，目前仍處在一個(gè)相對(duì)健康、理性的狀態(tài)。一個(gè)城市的樓市，與其經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)實(shí)力的發(fā)展密切相關(guān)。杭州因?yàn)榘l(fā)展以互聯(lián)網(wǎng)為代表的新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入了大量人口，成為支撐樓市需求的重要力量。同時(shí)，隨著一些大型會(huì)議和重要比賽的落戶，杭州的城市面貌以及城市地位都得到了極大提升，這也讓房企對(duì)市場(chǎng)前景更加看好。房企愿意去搶高價(jià)地，因?yàn)樗鼈兿嘈呕蛘咂谕?，杭州未?lái)房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲。

　　但另一方面，地價(jià)是構(gòu)成房?jī)r(jià)的主要成本，地價(jià)上漲推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，已為多年的實(shí)踐所印證。就連宋衛(wèi)平，也忍不住吐槽上海地價(jià)高漲推高了房?jī)r(jià)，“綠城黃埔灣的房子超過(guò)10萬(wàn)元／平方米，對(duì)不起，我是不會(huì)買(mǎi)的”。說(shuō)不會(huì)買(mǎi)的，除了老宋，還有其它杭州本土房企?！斑@一輪的市場(chǎng)上升中，本土房企不悲觀，但相對(duì)外來(lái)房企肯定更謹(jǐn)慎?！睘I江房產(chǎn)副總朱立東的話，很有代表性，“大家去看，每一輪土地拍賣(mài)最后幾輪，一般是兩家或者三家企業(yè)。當(dāng)溢價(jià)率超過(guò)80%后，十來(lái)家企業(yè)里就剩下少數(shù)在賽跑?！睆?月拿地房企來(lái)看，杭州出讓的10宗涉宅地塊，盡數(shù)被外來(lái)大鱷收入囊中：招商、萬(wàn)科、融信、新城、信達(dá)等。

　　起底“網(wǎng)紅”信達(dá)

　　實(shí)力究竟有多強(qiáng)

　　5月在杭州拿地的房企中，“網(wǎng)紅”信達(dá)地產(chǎn)憑著“不差錢(qián)”的土豪屬性，太過(guò)耀眼。因拿下奧體地塊，信達(dá)包攬5月在杭拿地“兩最”：金額最多、規(guī)模最大。加上今年1月，信達(dá)首次闖入杭州主城時(shí)，以36680元/平方米樓面價(jià)競(jìng)得的南星單元，其在杭拿地金額已達(dá)156.9億元。

　　“杭州是我們公司戰(zhàn)略布局的重點(diǎn)城市?！闭憬胚_(dá)地產(chǎn)有限公司總監(jiān)孫艷近日表示，信達(dá)拿下南星、奧體地塊，“不是不計(jì)成本、不計(jì)結(jié)果地拿地”。信達(dá)認(rèn)為，杭州錢(qián)塘江類似于上海黃浦江，在錢(qián)塘江兩岸拿地，考慮正是杭州將會(huì)邁入“錢(qián)塘江時(shí)代”。

　　這個(gè)道理大家都懂，但為何是信達(dá)？其雄厚的資金實(shí)力，不禁讓人好奇心大勝：信達(dá)什么來(lái)頭？孫艷說(shuō)：“我們最早是建行下面的房產(chǎn)公司，1999年從建行剝離出去歸到信達(dá)旗下。浙江信達(dá)是去年5月由寧波、嘉興、臺(tái)州三家城市公司整合而成?！毙胚_(dá)地產(chǎn)，是財(cái)政部直屬信達(dá)資產(chǎn)的子公司，同時(shí)也是一家上市公司。

　　信達(dá)并不擅長(zhǎng)造房子。表現(xiàn)在杭州，南星地塊找了本土高品牌溢價(jià)的濱江合作，信達(dá)出錢(qián)、濱江出力；奧體地塊的故事還“未完待續(xù)”，但信達(dá)已表示，信達(dá)占股50%，另外50%“誠(chéng)邀合伙人加盟”。信達(dá)的強(qiáng)項(xiàng)在資金。到去年年底，信達(dá)融資余額326.3億元，整體平均融資成本約8.07%。信達(dá)還將“地產(chǎn)金融服務(wù)商”作為其發(fā)展方向。在其內(nèi)部資料中，信達(dá)這樣表述：通過(guò)與信達(dá)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)結(jié)合，“夾層拿地基金”等方式獲取項(xiàng)目，充分嫁接中國(guó)信達(dá)在融資端的優(yōu)勢(shì)，用較少的自有資金撬動(dòng)較大項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)“基金拿地+小股操盤(pán)”的輕資產(chǎn)運(yùn)作模式。截至2015年末，信達(dá)地產(chǎn)的金融地產(chǎn)基金，規(guī)模已達(dá)94億元。

　　當(dāng)中小房企因?yàn)橘Y金壓力，被迫轉(zhuǎn)型紛紛退出房地產(chǎn)行業(yè)之際，像信達(dá)這樣擁有獨(dú)特資本優(yōu)勢(shì)的央企大鱷們，卻正對(duì)這個(gè)行業(yè)虎視眈眈。