熱點(diǎn)城市地價(jià)患上“三高”癥 新“地王”樓面價(jià)均超周邊房?jī)r(jià)

　　新華社上海6月2日電 題:熱點(diǎn)城市地價(jià)患上“三高”癥 新“地王”樓面價(jià)均超周邊房?jī)r(jià)

　　新華社記者 鄭鈞天

　　6月1日，信達(dá)集團(tuán)以總價(jià)58.05億元、樓面價(jià)4.8萬(wàn)元拍得上海寶山區(qū)顧村一幅地塊。據(jù)估算，該項(xiàng)目未來(lái)的保本售價(jià)將超過(guò)7萬(wàn)元/平方米，是當(dāng)前該區(qū)域銷售均價(jià)的2倍。

　　5月30日，被市場(chǎng)稱為二線城市樓市“四小龍”之一的安徽省合肥市成交12宗土地，有10宗溢價(jià)率超過(guò)200%，其中包河區(qū)兩幅地塊溢價(jià)均超過(guò)350%，一日攬金近百億元，有的地塊竟吸引近20家房企參與競(jìng)拍。

　　上海、合肥土地拍賣的火爆表現(xiàn)僅是一二線城市高總價(jià)、高單價(jià)(樓面價(jià))、高溢價(jià)“三高”地塊頻出的縮影。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，22個(gè)熱點(diǎn)城市“三高”地塊達(dá)118宗，其中有51宗地溢價(jià)率在100%以上，最高達(dá)400%。而在上一個(gè)“地王年”2013年，全國(guó)的“地王”數(shù)量也不過(guò)60幅。

　　有關(guān)人士表示，在此輪土地拍賣中，熱點(diǎn)城市“三高”癥狀普遍是一大特點(diǎn)。5月27日，2016年全國(guó)總價(jià)地王在杭州誕生，信達(dá)地產(chǎn)以123.18億元、接近100%的溢價(jià)競(jìng)得該地塊;24日，武漢出讓8宗地塊，其中一幅地塊經(jīng)過(guò)250多輪激烈競(jìng)爭(zhēng)后，被正榮地產(chǎn)以9.72億元奪得，溢價(jià)率達(dá)173%。而在23日，蘇州更有兩宗地因超過(guò)政府規(guī)定的最高出讓限價(jià)而流拍……

　　以葛洲壩集團(tuán)剛剛拍得的南京河西南地王為例，該地塊總價(jià)32.8億元，相當(dāng)于2015年南京土地出讓金總額的4%;單價(jià)達(dá)每平方米4.5萬(wàn)元，是5年前該區(qū)域單價(jià)的近10倍;溢價(jià)率更是超過(guò)110%。

　　近期拍出的一些“非地王”地塊也不同程度地患上“三高”癥。5月份，北京集中出讓的3宗郊區(qū)地塊以近百億元的總價(jià)拍出，大興黃村地塊樓面價(jià)達(dá)3.5萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率118.3%;兩宗昌平南邵地塊，樓面價(jià)均超過(guò)3.3萬(wàn)元/平方米。與南京河西南地王同日拍出的其他3幅宅地的溢價(jià)率也接近或超過(guò)100%。

　　一線城市土地市場(chǎng)不僅呈現(xiàn)“三高”癥狀，而且還屢現(xiàn)“郊區(qū)地王”。包括6月1日拍出的顧村地塊，上海還有18日保利地產(chǎn)斥資55億元拍得的周浦宅地，樓面價(jià)達(dá)5.45萬(wàn)/平方米，這意味著未來(lái)該項(xiàng)目的售價(jià)須達(dá)7.9萬(wàn)/平方米才能保本;19日，泰禾集團(tuán)連奪上海崇明縣兩地塊，溢價(jià)率超過(guò)200%。而在此前一周，奉賢區(qū)和松江區(qū)均刷新了土地歷史成交紀(jì)錄，三個(gè)區(qū)域地王總成交金額近80億元、溢價(jià)率均超過(guò)100%。

　　地價(jià)高過(guò)周邊現(xiàn)房?jī)r(jià)，“三高”地塊頻出……非理性的土拍市場(chǎng)，令不少業(yè)內(nèi)人士開始擔(dān)憂。克而瑞研究員馬千里等業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，目前土地市場(chǎng)的過(guò)熱表現(xiàn)，主要原因還是實(shí)體經(jīng)濟(jì)壓力增大，一些產(chǎn)業(yè)資本和銀行信貸資金紛紛涌入房地產(chǎn)業(yè)“找錢”。當(dāng)然，也不乏新“地王”解套前“地王”現(xiàn)象，造成地價(jià)節(jié)節(jié)上漲。如保利首開去年10月在北京拿下的孫河新“地王”，成交樓面價(jià)高達(dá)5.38萬(wàn)元/平方米，直接將中糧地產(chǎn)2013年摘得的4.8萬(wàn)元/平方米孫河前地王解套;在北京常營(yíng)拿下的“地王”則讓2014年奪下該區(qū)域地王的恒大瞬間獲利20%。

　　面對(duì)屢創(chuàng)新高的地價(jià)，一家近期頻頻參與土拍的開發(fā)商投資總監(jiān)卻認(rèn)為，“地價(jià)高估并不是最可怕的，最怕的是無(wú)地可拿。一二線城市風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，土地價(jià)格貴還可以賭;如果未來(lái)沒(méi)地，我們手里連籌碼都沒(méi)有了。因此現(xiàn)在要做的就是拼命讓自己依然存在在牌桌上。”這可能是目前一些開發(fā)商“玩命”拿地的普遍心態(tài)。

　　值得關(guān)注的是，近期所有拍出的地王，其樓面價(jià)均高于周邊在售的商品房?jī)r(jià)格。記者在位于上海泗涇地王周邊的“國(guó)貿(mào)天悅”發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目由于毗鄰樓面價(jià)每平方米近4萬(wàn)元的“新科”地王，房?jī)r(jià)預(yù)期強(qiáng)烈看漲。此前項(xiàng)目一期銷售均價(jià)約為2.8萬(wàn)元，即將推盤的二期已報(bào)價(jià)3.4萬(wàn)元。南京單價(jià)地王周邊的在售樓盤價(jià)格在3萬(wàn)至3.5萬(wàn)元之間，遠(yuǎn)不及單價(jià)地王4.5萬(wàn)元的樓面價(jià)。在蘇州、合肥等城市，“面粉價(jià)格貴過(guò)面包價(jià)格”也已屢見不鮮。

　　地價(jià)泡沫并非如“皇帝的新裝”無(wú)人戳破。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，一線城市土地空間已然不足，房企開始“圍獵”二線城市，地方政府應(yīng)高度關(guān)注高地價(jià)推動(dòng)高房?jī)r(jià)帶來(lái)的高杠桿和泡沫風(fēng)險(xiǎn)?！八械赝醵加休^大的虧損可能，過(guò)去幾年全國(guó)的地王目前基本都在虧損或者平本銷售。未來(lái)一旦房?jī)r(jià)進(jìn)入調(diào)整周期，房企很可能將面臨巨大的銷售難題。”

　　為防止發(fā)生房地產(chǎn)泡沫，目前已有地方政府祭出土地出讓限制政策。蘇州5月18日公告，對(duì)多塊出讓的土地設(shè)定最高報(bào)價(jià)，超過(guò)最高報(bào)價(jià)終止出讓。南京5月27日也宣布實(shí)行土地出讓最高限價(jià)辦法，在熱點(diǎn)區(qū)域的住宅用地出讓時(shí)，由政府設(shè)定地塊的出讓最高限價(jià)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏，加大有效供給，可以調(diào)整市場(chǎng)預(yù)期，逐漸緩解供需矛盾，降低房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)過(guò)快上漲的風(fēng)險(xiǎn)。