央企扎堆造地王 半數(shù)拜國(guó)企所賜

　　央企扎堆造地王

　　⊙記者 朱楠 ○編輯 全澤源

　　6月首日，央企再度在上海土地市場(chǎng)大顯神威。繼上月央企保利地產(chǎn)“任性”豪奪周浦地王之后，昨天上午，經(jīng)過(guò)一個(gè)多小時(shí)激烈爭(zhēng)奪，隸屬財(cái)政部的上市公司 信達(dá)地產(chǎn) 以58.05億元總價(jià)奪得上海寶山區(qū)顧村一地塊，溢價(jià)超過(guò)303%，刷新今年上海土地市場(chǎng)溢價(jià)率紀(jì)錄。而可售商品房部分高達(dá)4.8萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)，更是讓業(yè)內(nèi)感慨上海外環(huán)外房?jī)r(jià)恐將突破7萬(wàn)元單價(jià)。

　　不僅是信達(dá)地產(chǎn)，縱觀今年的土地市場(chǎng)，逾50%的地王都是拜國(guó)企所賜，其中部分央企表現(xiàn)異?；钴S。除了國(guó)企們背靠國(guó)資系統(tǒng)及資本市場(chǎng)而資金充沛之外，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，央企今年接連大手筆拿地，或許也與央企整合有關(guān)。

　　七家央企圍獵一地塊

　　昨日這幅位于上海外環(huán)外的商住地塊總面積逾10.6萬(wàn)平方米，起拍價(jià)14.39億。據(jù)記者了解，該地塊的出讓條件可謂嚴(yán)苛，不僅要求住宅面積的5%做保障房用途，還有配有5000平方米不得散售的商場(chǎng)面積，此外還要求住宅部分不低于15%面積必須由開(kāi)發(fā)商自持。如此算來(lái)，該地塊僅不到80%的面積為可售商品住宅。

　　盡管出讓條件苛刻，但仍吸引了24家知名房企蜂擁而來(lái)，包括濱江平安聯(lián)合體、信達(dá)、保利、金茂電建聯(lián)合體、中鐵建、中鐵、華潤(rùn)、招商、同濟(jì)、 陽(yáng)光城 、 大名城 、金地、萬(wàn)科、龍湖、九龍倉(cāng)、新城等均到現(xiàn)場(chǎng)參加競(jìng)拍，其中7家是央企。

　　記者從競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)了解到，顧村地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)非常激烈。起初，央企中鐵置業(yè)跳過(guò)起始價(jià)14.39億元，直接叫價(jià)30億元。到了后半程進(jìn)入“肉搏”階段，新遷入上海的中原房企綠都地產(chǎn)、信達(dá)與金茂電建聯(lián)合體輪流加價(jià)，將總價(jià)推高至50億元以上，最終信達(dá)地產(chǎn)以高達(dá)58.05億元的代價(jià)摘得。

　　按照建筑面積計(jì)算，該地塊樓板價(jià)為36962元/平方米，但如果剔除保障房、自持商業(yè)面積計(jì)算，顧村地塊實(shí)際可售商品住宅部分的樓板價(jià)已高達(dá)4.8萬(wàn)元/平方米。業(yè)內(nèi)普遍測(cè)算，若加上建安、稅收等一系列成本，該項(xiàng)目建成后的銷售價(jià)格將突破7萬(wàn)元/平方米。

　　信達(dá)一年七造地王

　　值得一提的是，昨天在上海豪奪顧村地王的信達(dá)地產(chǎn)為A股上市房企，其母公司信達(dá)資產(chǎn)隸屬財(cái)政部，是國(guó)內(nèi)第一家專門(mén)處置不良資產(chǎn)的專業(yè)公司。被業(yè)界戲稱為“錢(qián)袋子”的信達(dá)地產(chǎn)過(guò)去一年內(nèi)在各地瘋狂制造地王。2015年7月至今，信達(dá)地產(chǎn)通過(guò)公開(kāi)招拍掛新增10宗地塊，其中7宗是地王，分別是廣州天河地王、合肥濱湖地王、上海新江灣城地王、深圳坪山地王、杭州南星橋單價(jià)地王、杭州濱江奧體地鐵總價(jià)地王、以及昨天的上海顧村地王。

　　信達(dá)地產(chǎn)的底氣首先與它是A股公司較易融資密不可分。該公司在2015年成功發(fā)行5年期中期票據(jù)30億元；推進(jìn)再融資工作，30億元公開(kāi)發(fā)行公司債券和80億元非公開(kāi)發(fā)行公司債券均通過(guò)監(jiān)管機(jī)構(gòu)審批。而就在2016年5月28日，信達(dá)地產(chǎn)披露了2016年公司債發(fā)行結(jié)果，本次非公開(kāi)發(fā)行2016年公司債券（第一期）實(shí)際發(fā)行規(guī)模30億元，票面利率為5.56%，期限3年。

　　其次，信達(dá)地產(chǎn)背靠大樹(shù)好乘涼。公司在2015年年報(bào)稱，作為中國(guó)信達(dá)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)運(yùn)作平臺(tái)，公司將借助信達(dá)系統(tǒng)的 資源優(yōu)勢(shì) 和品牌支持，創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式和盈利模式，逐步形成差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。有意思的是，該公司2015年的財(cái)務(wù)狀況并不靚麗，期內(nèi)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~-43.46億元，凈利潤(rùn)8.13億元，兩者相差-51.59億元，據(jù)公司稱主要是報(bào)告期內(nèi)因規(guī)模擴(kuò)大，新增土地儲(chǔ)備所致。

　　半數(shù)地王拜國(guó)企所賜

　　信達(dá)激進(jìn)拿地并非央企孤例。事實(shí)上，今年以來(lái)全國(guó)各地涌現(xiàn)出的所謂“地王”，超過(guò)半數(shù)由地方國(guó)企、央企制造。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2016年前5月，全國(guó)土地市場(chǎng)總價(jià)超過(guò)15億元的105宗高價(jià)地塊，成交總價(jià)為3288.2億元，其中有52宗被國(guó)企獲得，合計(jì)成交金額達(dá)1785.8億元，占比為54%。其中，信達(dá)、華僑城、 招商蛇口 、電建地產(chǎn)、魯能集團(tuán)、 葛洲壩 、保利、中鐵、中冶等央企共制造出15幅地王。

　　據(jù)克而瑞房地產(chǎn)研究中心的觀察，2016年初至今，21家被允許從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企中，至少有一半表現(xiàn)得異?；钴S，無(wú)論是內(nèi)部整合還是對(duì)外擴(kuò)張均在提速。尤其是水電系央企加速搶做規(guī)模，水電系（魯能、電建、葛洲壩）和鐵路系（中鐵、中鐵建）在房地產(chǎn)板塊的投入力度變化最為明顯。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，魯能、電建、葛洲壩成為大手筆的“地王買(mǎi)手”，它們今年已在南京、蘇州、天津、武漢、鄭州等最熱門(mén)的二線城市花了237億元，搶得9幅地塊。

　　克而瑞分析師朱一鳴認(rèn)為，水電系央企近來(lái)大手筆頻頻的原因主要是：在提升央企效率、避免同業(yè)資源浪費(fèi)的大趨勢(shì)下，職能相近的央企極有可能從集團(tuán)層面合并，如五礦集團(tuán)與中冶集團(tuán)合并即將完成，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)自然是強(qiáng)者占主導(dǎo)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，土地市場(chǎng)持續(xù)火爆成為一、二線城市的常態(tài)。而目前市場(chǎng)的地王制造者基本都是“上市公司+國(guó)企”，這個(gè)群體資金實(shí)力更強(qiáng)，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)波動(dòng)的抗壓抵御能力也更強(qiáng)。在過(guò)去一年，房地產(chǎn)政策寬松，上市企業(yè)融資資金成本大幅下調(diào)，也助長(zhǎng)了很多企業(yè)“賭性”，國(guó)企在土地市場(chǎng)表現(xiàn)得更加激進(jìn)。

　　在深化國(guó)資改革，促進(jìn)央企“瘦身健體”政策背景下，央企們?nèi)绱思みM(jìn)釀造地王，助推房?jī)r(jià)，造成了房地產(chǎn)行業(yè)“國(guó)進(jìn)民退”景觀，值得業(yè)界深思。

　　國(guó)企競(jìng)得的部分地王項(xiàng)目一覽

　　宗地名稱城市成交總價(jià)（萬(wàn)元）樓面價(jià)（元/㎡）溢價(jià)率（%）競(jìng)得方濱江區(qū)奧體單元MU-01、MU-02、MU-03地塊杭州市12318002157695.95浙江信達(dá)地產(chǎn)有限公司閘北區(qū)天目社區(qū)C070102單元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共綠地地下空間開(kāi)發(fā)地塊上海市693200380200.06深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司，華潤(rùn)置地（上海）有限公司東部新城核心區(qū)以東片區(qū)A3-1號(hào)/2號(hào)/3號(hào)/4號(hào)地塊寧波市408784.91167646.57上海招商置業(yè)有限公司吳中區(qū)吳中大道北側(cè)蘇州市38710518273146.4魯能集團(tuán)有限公司建鄴區(qū)河西南部20-8號(hào)地塊南京市3560003689084.46中國(guó)電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、南京泰茂置業(yè)有限公司建鄴區(qū)河西南部20-7號(hào)地塊南京市3400003702785.79中國(guó)電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、南京泰茂置業(yè)有限公司上城區(qū)南星單元B-02地塊杭州市3390003667965.6浙江信達(dá)地產(chǎn)有限公司、寧波坤安投資有限公司建鄴區(qū)河西南部8-6號(hào)地塊南京市32800045213110.26中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)（昌平新城東區(qū)六期（東））0302-57地塊北京市3195001788050北京招商局銘嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司浦口區(qū)江浦街道廣電路以西、鞏固路以北地塊南京市31200022320163.29保利江蘇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司