最成功的教育是讓孩子懂得幸福，最靠譜的置業(yè)是買到開發(fā)商聯(lián)建的名校。如果說教育是家長的痛點，那么教育地產(chǎn)也是地產(chǎn)的機會?！笆陿淠荆倌陿淙恕?，對子女教育的重視，讓“教育”和“地產(chǎn)”有了越來越多的交集?！斑x擇XX小區(qū)讓孩子贏在起跑線上”“住XX小區(qū)上XX名?！保源祟愋麄鳛榇淼摹爸袊健苯逃禺a(chǎn)可謂遍地開花。即使教育部在推進教育資源均衡配置上屢出新規(guī)，但是家長追尋優(yōu)質(zhì)教育地產(chǎn)的步伐始終沒有停息。聚焦中國式教育地產(chǎn)，聚焦名校+名盤模式下的學區(qū)房、學位房，關注為下一代的夢想而買房置業(yè)的中國式家長。
□本報記者 陳霞
“名校+名盤”成就“教育+”時代
在中國家長望子成龍望女成鳳的傳統(tǒng)心理、國內(nèi)優(yōu)質(zhì)教育資源的不均衡以及房地產(chǎn)現(xiàn)有發(fā)展階段等因素作用下，教育與地產(chǎn)的捆綁越來越緊密。每到6月中小學招生季，以學區(qū)房、學位房為主的教育地產(chǎn)就成為公眾關注焦點。買什么樣的房子可以上名校，社區(qū)教育配套是否齊備，這些都成為買房人關注的熱點話題。
如果按照居住之外的功能劃分，教育地產(chǎn)絕對算是置業(yè)中最炙手可熱的類型。在石家莊，不乏中規(guī)中矩營造教育地產(chǎn)的開發(fā)項目，也充斥著讓人看不懂的花巨資上名?，F(xiàn)象。幾乎每一個樓盤在宣傳推廣時都希望能傍上一所學校，因為開發(fā)商深知中國的父母為了孩子得到更好的教育會不惜代價，“學區(qū)房”因此深得人心。
按照房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的觀點來看，最稀缺的教育地產(chǎn)是指能夠獲得入學名額的重點、優(yōu)質(zhì)學校周邊的項目。在競爭日益激烈的當下，許多家長都不愿讓孩子輸在起跑線上。而優(yōu)質(zhì)教育資源的多重限制使得父母們不得不面對更多挑戰(zhàn)，于是房地產(chǎn)+教育就成了開發(fā)商努力去挖掘的那片藍海。
但是，伴隨開發(fā)企業(yè)對“名校+名盤”模式的普遍認可，當初的那一片“藍海”正在日漸成為“紅?！?。尤其是從長安區(qū)樓盤看，大多數(shù)樓盤項目無論是合作建校的“拉郎配”還是簽約引入名校，買房上學已經(jīng)成為開發(fā)企業(yè)百試不爽的營銷妙招。
“學區(qū)房”不等于“學位房”
隨著競爭的日益激烈，越來越多的家長為讓孩子不輸在教育的起跑線上，不惜花費重金購置一切屬于教育質(zhì)量好的幼兒園、小學、初中學區(qū)的房產(chǎn)。然而，市面上“學區(qū)房”、“學位房”等模糊概念讓不少購房者開始犯起了迷糊。殊不知，兩者雖然只有一字之差，實際涵義卻截然不同。
“學位房”是孩子在上幼兒園、小學、初中時，為了得到該地段相對應學校的學位而在該學校所規(guī)劃的學區(qū)房內(nèi)購買房產(chǎn)?！皩W位房”大多是開發(fā)商將知名學校引進到項目或和知名學校簽訂協(xié)議，送給符合條件的購房者子女就學的學位。一般而言，項目有“學位”名額是因為其引進了學校，或與某些“名?！庇新?lián)建、合作關系。但是，并非項目引入了名校，買了項目房子的業(yè)主的子女就一定能夠全部入學。石家莊就出現(xiàn)過因為學校招生數(shù)量受限制，同樣買了項目的業(yè)主，有的能上有的就不能入學。
而“學區(qū)房”則是由教育部門根據(jù)每年片區(qū)入學生源劃分出來的一個范圍，在這個范圍里學生可以通過享受義務教育，免試就近入學。但是需要注意的是，這種“學區(qū)房”的劃片范圍并非一成不變，受生源人數(shù)影響，學校招生區(qū)域也會進行適當調(diào)整。有些房可能上一年在片內(nèi)，下一年度就會因為政府的規(guī)劃而不在片內(nèi)；另外，從“學區(qū)房”的劃片規(guī)律來看，老小區(qū)往往比新建小區(qū)在片內(nèi)數(shù)量多，而且并非以直線距離來劃片，有時候項目與學校僅僅一墻之隔卻并非“學區(qū)房”。
公立還是民辦學校區(qū)別大
除了“學位房”和“學區(qū)房”之辨，購房者在選購教育地產(chǎn)時往往還會面臨開發(fā)商引進的學校到底是公立學校還是民辦學校的疑惑。
從辦學性質(zhì)看，學校分為公立校和民辦校兩大類。從當下省會教育地產(chǎn)現(xiàn)狀看，各家樓盤引進的學校既有公辦的，也有民辦的。具體要看學校和開發(fā)商合作的簽約情況，以及政府支持力度。公立學校實行9年義務制教育，而民辦學校則往往采取高收費，學費動輒一年數(shù)千元甚至上萬。
具體而言，公立學校是由政府撥款支持的，得到政府更多的政策和師資力量的傾斜，受到政府關注度更高，同時受到的約束相對也就更大。就近入學、劃片通常都是對公立學校而言。開發(fā)商引進屬于政府、學校和開發(fā)商三方辦學的公立學校，通常都是開發(fā)商負責建設校舍以及按照政府和校方的要求配置教學硬件設施，由學校和政府負責后期教學工作，比常規(guī)的公立學校在硬件上更有優(yōu)勢。
而民辦學校本身屬于社團組織或個人投資，完全自負盈虧，所以辦學質(zhì)量必須非常好才能吸引到更多學生，但他們的收費往往就會比較高。從招生看，民辦學校相對更具有自主權(quán)。
拆解教育地產(chǎn)模式
從分類看，石家莊目前各種名稱的教育地產(chǎn)，不外乎可以分為帶入學名額的、學校建在小區(qū)里、樓盤在學校劃片范圍等幾種類型。但無論開發(fā)商是自己在小區(qū)內(nèi)投資建校再聯(lián)姻本地學校，還是直接在小區(qū)內(nèi)配建學校引進外地名校，甚至是開發(fā)商買斷部分名校的就學名額，只要打出教育地產(chǎn)概念和學區(qū)房、學位房的賣點，幾乎無一例外地都比同區(qū)域的房產(chǎn)更受購房者追捧。一旦貼上名校學位房標簽，項目均價每平方米往往能比周邊項目多賣出一兩千甚至三四千元。
除了由教育部門主導的學區(qū)劃片外，從項目與房企嫁接的模式看，教育地產(chǎn)大致還可以分為聯(lián)合建設合作辦學、購買入學名額兩類模式。其中，聯(lián)建合辦模式是“學位房”最靠譜的模式。為最大限度把握學區(qū)房、學位房，不少開發(fā)商從學區(qū)、學位概念著手，無論是聯(lián)姻本地名校，還是引進外來名校，這種基礎的教育+模式很大程度上可以讓開發(fā)商在營銷層面大展拳腳。作為地產(chǎn)配建學校的榜樣項目，紫晶悅城引入的是北京師范大學石家莊附屬中小學，幼兒園和九年義務制教育，實現(xiàn)給業(yè)主的一站式教育資源的尊享配套；而位于長安中山東路與談固大街交口東北角的瑞城，則是與本地知名學校談固小學簽約。
此種校企聯(lián)姻模式也是當下開發(fā)商結(jié)合教育產(chǎn)業(yè)的主流趨勢。企業(yè)更多的是出于從品牌營銷和項目去化層面考慮，引入教育資源，增加項目賣點和企業(yè)品牌競爭力。這種地產(chǎn)與教育的結(jié)合，并沒有上升到企業(yè)戰(zhàn)略層面，一旦房子銷售周期結(jié)束，開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)另外的項目，項目和教育的結(jié)合就將分離，雙方很難再有戰(zhàn)略層面的交集。但是僅從解決孩子上學來考慮，這種由開發(fā)企業(yè)在樓盤項目中配建的、且注入名校教育資源的模式，在實際運作中相對更靠譜。
打破學區(qū)房的“籬笆”
針對教育地產(chǎn)價格的狂飆上漲，尤其是一線城市學區(qū)房漲價到天花板超過豪宅單價的狂熱現(xiàn)象，今年初教育部辦公廳曾下發(fā)了《關于做好2016年城市義務教育招生入學工作的通知》，明確提出在教育資源配置不均衡、擇校沖動強烈的地方，根據(jù)實際情況積極穩(wěn)妥采取多校劃片。這是教育部首次在官方文件中提出實施多校劃片。
多校劃片是指一個小區(qū)對應多個學校。根據(jù)《通知》要求，多校劃片會將熱點小學、初中分散至每個片區(qū)，確保各片區(qū)之間大致均衡。在具體操作中，實行多校劃片將通過隨機派位方式分配熱點學校招生名額。派位未能進入熱點學校的學生，仍應就近安排至其他學校入學。
雖然省會石家莊并未在“多校劃片”試點的教育部“欽點”24個城市范圍，但是從去年開始，石家莊教育部門也推出了一些創(chuàng)新性舉措。教育局目前正在推進的石家莊試點義務教育學區(qū)制，就是結(jié)合石家莊優(yōu)質(zhì)教育資源不足和擇校熱的實際情況對教育部大學區(qū)制政策的貫徹落實。學區(qū)管理制是指中小學分片劃區(qū)管理的制度，學區(qū)內(nèi)通過一定的管理制度，實現(xiàn)資源共享，優(yōu)質(zhì)學校對薄弱學校提供幫扶。
按照工作部署，今年石家莊計劃在長安區(qū)、橋西區(qū)、新華區(qū)、裕華區(qū)等4區(qū)每區(qū)組建3—7個試點學區(qū)，高新區(qū)組建2個試點學區(qū)。以全國500強小學機場路小學牽頭的機場路小學學區(qū)為例，學區(qū)成員學校北苑小學、西營小學、東營小學可與機場路小學統(tǒng)一教師調(diào)配、統(tǒng)一共享設施。此外，其他學區(qū)還包括金馬小學學區(qū)、紅星小學學區(qū)、北師大附校學區(qū)等。試點一年后，根據(jù)學區(qū)運行情況，逐步在區(qū)域內(nèi)全面推開。通過這種管理體制改革，推動市區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源的提升和擴充，促進義務教育優(yōu)質(zhì)、均衡發(fā)展，努力實現(xiàn)讓每一個孩子都能上一個好學校的目標。
地產(chǎn)+教育模式的多元探索
除了政府通過主導推進的教育資源的均衡發(fā)展，來為家長狂熱的擇校熱買學區(qū)房和學位房退燒外，還有家長建議開發(fā)企業(yè)應該在學制教育之外開發(fā)更多的社區(qū)教育資源配套。比如萬科地產(chǎn)在一些城市推進的“萬科塾”戰(zhàn)略，囊括了社區(qū)營地、城市營地以及戶外營地三層產(chǎn)業(yè)體系，并兼顧辦學，全齡化社區(qū)教育以幼兒、少年、青年、中年、老年等年齡分類，在小區(qū)中設置適合不同年齡段的教育內(nèi)容和設施。比如它獨創(chuàng)的“四點半學堂”，有效解決了孩子下午放學后無人接、作業(yè)無人管的問題。
目前，在省會已經(jīng)有新合作城市廣場等項目率先試水教育綜合體模式，新合作城市廣場除了簽約28中名校外，還傾力打造教育地產(chǎn)概念的升級版——河北首家全產(chǎn)業(yè)鏈、一站式國際文化教育城市綜合體，希望通過強勢教育品牌的入駐，為業(yè)主子女提供“一站式”文化教育服務，涵養(yǎng)品牌教育資源，探討多方合作共贏路徑。期待，未來在傳統(tǒng)教育地產(chǎn)運營模式下，將有越來越多的教育+地產(chǎn)新模式涌現(xiàn)。
(責任編輯：羅伯特)
