北部灣三市去庫存依賴跨省“候鳥”

　　擁有沿海、沿邊優(yōu)勢的北部灣是我國西部經(jīng)濟發(fā)展最有活力的地區(qū)，北部灣沿海地區(qū)的欽州、北海、防城港三市憑借優(yōu)良生態(tài)環(huán)境和相對低廉的房價吸引大量外地買房團前來消費。記者近日采訪發(fā)現(xiàn)，北部灣沿海城市房地產(chǎn)去庫存主要依賴“候鳥”跨省購房、本地居民改善型住房以及炒房團，僅防城港市外地購房群體就超過60％。為了“去庫存”，北部灣各地雖然均采取了稅費補貼等刺激措施，但壓力和風險仍日益凸顯。

　　濱海樓市去庫存“壓力山大”

　　防城港市北部灣大道兩側，映入眼簾的是各種地產(chǎn)廣告，本地房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)受著很大的銷售壓力。防城港市住房保障和房產(chǎn)管理局負責人介紹，截至2016年5月，本市新建住宅存量276.95萬平方米，按前36個月的月平均銷售面積12.5萬平方米計算，去化周期約22個月。

　　防城港市部分房企負責人表示，從2014年6月開始，樓盤銷售量開始大幅度下滑，并認為短期內防城港市去庫存壓力較大，甚至有本地中小型房企負責人表示“因為銷售困難，今后幾年內將減少房地產(chǎn)業(yè)投資甚至停止投資”。

　　在北海市，各小區(qū)樓盤銷售中心昔日門庭若市的風光景象也已然不再。一位家地產(chǎn)公司的黃姓銷售經(jīng)理稱：“去年6月至今，整個樓盤銷量下降了差不多四成?！秉S經(jīng)理一年內已經(jīng)換了三家樓盤工作，幾乎每個樓盤都一樣，“銷量不斷下跌”。

　　北海市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)顯示，2015年10月北海市新建商品住房交易量為1473件，交易面積13.28萬平方米，而2016年2月的數(shù)據(jù)僅為819件，7.29萬平方米，分別下降了44％和45％。但2016年4月的數(shù)據(jù)顯示，北海市新建商品住房交易1625宗，交易面積14.28萬平方米，較2015年同期有明顯的上升。

　　另外一組數(shù)據(jù)更是清晰地勾勒出北海樓市“去庫存”面臨的壓力：北海市目前房地產(chǎn)庫存總量將近6萬套，待售總面積超過400多萬平方米，去庫存的周期將近20多個月，而在2013年7月，北海市庫存總量不到5萬套。

　　北部灣另外一座沿海城市欽州也正面臨著同樣的“去庫存”壓力。欽州市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長楊文海介紹，去年全市商品房銷售面積為170.45萬平方米，而目前欽州商品房的庫存量約為190萬平方米，此外還有大約100萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)存量等待著“去庫存”。

　　但同時也應看到轉機，隨著廣西高鐵的開通，特別是城際動車以及跨省高鐵的無縫銜接給全國各地的“候鳥族”到北部灣三市帶來了極大便利，冬季到北海、防城港過冬的“候鳥族”越來越多，這也為各地的房地產(chǎn)市場帶來了極大的轉機，多個宜居樓盤被“候鳥族”看好。

　　多重因素致去庫存舉步維艱

　　為了“去庫存”，防城港、北海、欽州均采取了控制土地供應、調整公積金貸款政策、出臺契稅減免補貼、加大城市外省營銷等舉措，一定程度上刺激了房地產(chǎn)銷售，但“去庫存”仍面臨多重壓力。

　　一是地區(qū)自我消化能力弱，“去庫存”主要依賴跨省“候鳥”購房。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，三市本級常住人口不到100萬人，據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計，三市房地產(chǎn)庫存總面積近1000萬平方米。以三區(qū)一縣的北海市為例，城區(qū)常住人口不到60萬，但目前房地產(chǎn)總庫存量超400萬平方米，遠遠超過本地常住人口的改善型需求。

　　本地消化能力有限，只能依靠外來投資者。各地房企負責人表示，到北海、防城港、欽州購房的消費者，主要是來自上海、北京、黑龍江、河北、云南等地區(qū)的跨省購房者，其中以到海邊過冬的“候鳥”老人為主。記者采訪發(fā)現(xiàn)，目前“候鳥”購房需求已相對飽和，短期內難以承擔購房主力的角色。

　　二是城市公共配套跟不上，新市民進城落戶困難。廣西金凱利置業(yè)有限公司總經(jīng)理黃華杰說，根據(jù)近年來的銷售情況，新市民在防城港、欽州、北海的市區(qū)購房多是為享受城市更好的教育和醫(yī)療資源。但是隨著城市建筑容積率的提升，很多地方配套設施卻沒有跟上來，城市斷頭路多，學校和醫(yī)院等配套遲遲無法建設讓購房者望而卻步。當?shù)毓賳T坦言，防城港很多住宅小區(qū)的城市綜合配套預計三年后才能跟上來。

　　三是產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的人口聚集效果未能達到預期，令房地產(chǎn)大量閑置。過去10年來，中石油千萬噸煉油廠、武鋼防城港基地等一批重大項目在北部灣落戶，許多地產(chǎn)公司預期會帶來城市人口激增，但產(chǎn)業(yè)發(fā)展的效果卻未能達到預期。

　　以中石油欽州千萬噸煉油廠為例，同樣生產(chǎn)規(guī)模的大慶煉油廠需數(shù)萬名產(chǎn)業(yè)工人，而采用了先進技術和設備的欽州煉油廠只需數(shù)千工人和技術管理人員。武鋼防城港基地當年規(guī)劃年產(chǎn)量估算需4到5萬職工，預計20萬人來防城港市落戶。但隨著鋼鐵行業(yè)調整，武鋼防城港基地調整了生產(chǎn)結構，年生產(chǎn)規(guī)模降到了90萬噸，行業(yè)入駐人口大幅度減少，為“鋼需”準備的大量房產(chǎn)銷售預期只能落空。

　　行業(yè)發(fā)展暗藏諸多風險

　　北部灣沿海城市的房地產(chǎn)“去庫存”壓力不小，行業(yè)發(fā)展暗藏諸多風險值得警惕。

　　首先，既要加快“去庫存”，又要保證房地產(chǎn)固定投資不減，地方發(fā)展陷入兩難困境。防城港市地方官員介紹，自治區(qū)今年給防城港房地產(chǎn)行業(yè)下達的投資任務是75億元，預計全市將新增300萬平方米，處于“舊賬還不上，又要添新賬”的境地。

　　對于企業(yè)來說，新增開發(fā)量和消化保有量的風險也不斷加大。廣西桂海實業(yè)集團有限公司副總經(jīng)理蘇誼說，按照現(xiàn)有政策規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內，以出讓方式取得土地使用權閑置一年以上的，按出讓金的20％以下征收土地閑置費?！皫讉€億買的地放在那里不開發(fā)，會不斷產(chǎn)生財務成本，開發(fā)了房子又賣不出去，企業(yè)經(jīng)營資金壓力非常大?！?/p>

　　其次，一些城市推行試銷政策易引發(fā)產(chǎn)權糾紛。記者調研發(fā)現(xiàn)，北部灣沿海三市的樓市都存在住宅結構單一，產(chǎn)品定位不清的問題。以防城港為例，商品住宅以中低端為主，大戶型和樓中樓較多。為此，防城港市已出臺政策，企業(yè)可以根據(jù)自身庫存情況調整戶型結構試銷，將一些大戶型和樓中樓一分為二銷售。業(yè)內人士分析認為，試銷政策對于緩解銷售壓力存在一定幫助，但容易引發(fā)購房者之間、購房者和房地產(chǎn)企業(yè)之間的物權糾紛。

　　另外，政府和企業(yè)開發(fā)預期可能落空。記者調研中發(fā)現(xiàn)，規(guī)劃欠合理和企業(yè)開發(fā)操之過急是出現(xiàn)大量庫存的重要原因。

　　一方面，為加速城市經(jīng)濟發(fā)展，當?shù)貙Ψ康禺a(chǎn)發(fā)展規(guī)劃缺乏科學論證，出臺各項政策刺激樓市發(fā)展，對房開商尤其是中小企業(yè)審批寬松，造成大量項目加速上馬，在荒嶺野地“拔地而起”；另一方面，房開商在開發(fā)過程中，不科學評估周圍基礎設施的建設水平，一些樓盤周邊配套落后，即便修建完成仍然門庭冷落。記者在北海調研的10多個樓盤中，就有4個樓盤的準業(yè)主拉著橫幅抗議周邊配套落后，抗議老板跑路等現(xiàn)象。