八成地王成囊中之物 央企聯(lián)手上市公司“掃地”

　　在二線重點城市房價漲幅繼續(xù)擴大，一線城市政策收緊以及無地可拍的背景下，二線城市的土地成為了房企眼中的搶手貨，地王也是不斷出現(xiàn)。雖然蘇州、南京相繼出臺了土地拍賣限價新政，但這似乎也阻擋不了房企們的拿地?zé)崆?。對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著二線熱點城市土地價格的走高，預(yù)計相關(guān)城市的房價還將上漲。

　　此外，值得注意的是，由于市場火熱，目前二線重點城市的土地拍賣也出現(xiàn)了各種“意外”，既有地塊“熔斷”流拍，也有聯(lián)合體拿地后拆伙的“囧事”出現(xiàn)。

　　杭州總價地王遇“意外”

　　不排除廢標重拍

　　作為中國經(jīng)濟最發(fā)達省份的省會，杭州的房地產(chǎn)市場歷來都是房企們的必爭之地。而5月27日的一場土地拍賣會，也再次將人們的目光吸引至此。

　　當天下午，備受矚目的杭州奧體單元FG04-MU-01、02，F(xiàn)G21-MU-03地塊迎來出讓，根據(jù)出讓文件顯示，奧體地塊是由住宅、商業(yè)、商務(wù)、公共交通場站、社會停車場等性質(zhì)土地綜合組成，總體量為57.1萬平方米，住宅體量約32萬平方米，商業(yè)體量約25.1萬平方米。由于該地塊位于G20峰會和亞運會主會場杭州奧體中心體育場旁邊，也吸引了大批房企房企報名，包括旭輝、綠城、綠地─地鐵、招商─新城、越秀、世茂、合景泰富、泰禾、濱江─平安、保利、萬科─信達、融創(chuàng)、龍湖、碧桂園、華潤、融信等17家房企或聯(lián)合體都表達了對該地塊的興趣。

　　最終，經(jīng)過28輪的競價，該地塊被央企信達與萬科的聯(lián)合體以123.18億元獲得，成為今年的“全國總價地王”，樓面價為21575.78元/平方米，溢價率95.95%，也刷新了濱江區(qū)樓面價。

　　此外，由于該地塊是地鐵6號線和7號線上蓋物業(yè)，開發(fā)商需代建地鐵6號線、7號線土建工程、配建地鐵控制中心等。因此，有業(yè)內(nèi)人士指出，項目落成后樓面價不會低于3.8萬元/平方米，而周邊目前銷售最貴的項目在3.2萬元/平方米。不過，考慮到G20峰會和亞運會對區(qū)域房價的帶動作用，這一價格對于擁有極大品牌溢價能力的萬科來說，也是可以接受的。

　　而按照正常的發(fā)展，未來這一項目將有萬科具體操盤開發(fā)，信達提供資金支持。不過，讓人頗感意外的是，就在總價地王出爐后的一個小時，市場便傳出萬科因超過授權(quán)價而選擇與信達“拆伙”，撤出該地塊。隨后，《證券日報》記者經(jīng)過多方了解，也證明了上述消息。

　　據(jù)悉，萬科杭州本次的授權(quán)價為120億元，由于信達在當天的競拍中出價超過了授權(quán)價，萬科需在7天內(nèi)向總部追加授權(quán)，若追加成功，信達、萬科聯(lián)合體繼續(xù)成立，否則將可能出現(xiàn)多種情況。一是信達自己開發(fā)，二是信達選擇其他合作伙伴，三是廢標重拍。

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，這個項目的位置和體量，信達自己開發(fā)的可能性很小，其最希望的結(jié)果仍是和萬科合伙，畢竟作為地鐵上蓋物業(yè)，萬科的開發(fā)經(jīng)驗較多，且萬科的品牌溢價能力也擺在那里。但從萬科方面看，其并不一定會選擇繼續(xù)和信達合作，一方面這源于萬科不像其他房企那樣在杭州無地可干，另一方面，在萬科對地方公司的考核指標上，地價是一個非常關(guān)鍵的數(shù)據(jù)。

　　不過，即便萬科真的選擇徹底退出，信達也不用太過憂愁。有消息指出，目前已經(jīng)有多家大型房企表達了與信達合作的意愿，就連與信達競爭到最后的融信，也希望參與到該地塊的開發(fā)中。

　　顯然，即便奧體地塊刷新了區(qū)域樓面價紀錄，算上各種成本更是超過目前周邊的在售房價，但從開發(fā)商們的舉動看，大型房企仍對杭州市場充滿信心。

　　此外，有業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》表示，除了上述2中情況外，該地塊也有可能重新拍賣，“報名的時候是聯(lián)合體投標，拍賣過程中也沒有更改，之后‘拆伙’的話，正常招投標這樣的情況就該廢標重拍，但這也要取決于政府方面的態(tài)度”。

　　央企聯(lián)手上市公司

　　拿下逾八成地王

　　而無論是信達萬科，還是信達融信，杭州這塊總價地王都將不可避免的落入央企和上市房企的手中。而實力強勁的央企和上市房企，也確實成為了近期土地市場的絕對主角。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截止5月23日，全國年內(nèi)成交總價最高的50宗土地，合計成交金額為2013.29億元，其中有27宗地被國企獲得，成交金額達到了1094.9億元，占比均在54%左右。同時，在這50宗地塊里， 42宗為上市公司獲得，合計拿地金額為1682億元，占比超過八成。另外，總價最高的50宗地塊，一線城市只有14宗，剩余36宗全部來自二線城市，其中僅南京一個城市就產(chǎn)生了13宗。

　　對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房企搶地積極性大漲，寬松的貨幣政策是主要原因。在過去幾個月，整體信貸政策寬松，大部分房企發(fā)債成本明顯降低，最低甚至在3%左右，寬松的信貸貨幣政策，導(dǎo)致房企積極補充庫存?！坝绕涫茄肫蠛妄堫^上市房企，獲得的輸血最多，且成本非常低，不拿地的話估計他們也不知道怎么用這筆錢?！庇袠I(yè)內(nèi)人士指出。

　　不過，雖然央企和上市房企把一個個地王攬入環(huán)中，但這并不代表他們就一定可以從這些項目中賺取豐厚的利潤，與之相反，央企和上市房企實際上承擔的相當大的風(fēng)險。

　　有房企內(nèi)部人士稱，“其實對于大部分房企來說，目前高企的地價也大家都很難受，很多拿下地王的開發(fā)商之所以高價搶地，主要是為了讓所在城市的團隊有活干，只要不賠本就能接受，這樣一方面可以保持企業(yè)的開發(fā)節(jié)奏和銷售規(guī)模，另一方面也是一家企業(yè)在一個城市繼續(xù)做下去的必要條件，尤其是那些仍打算繼續(xù)經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司”。

　　據(jù)悉，截至5月25日，年內(nèi)50大房企合計拿地金額高達3887億元，合計建筑面積為6187.7萬平方米，平均拿地成本6283元/平方米。而在2015年同期，上述房企的拿地平均成本只有4231元平方米，企業(yè)拿地平均成本增加了48.4%。同時，2015年前5個月，上述房企的拿地金額也只有2264.99億元。2016年，50大房企花費的拿地金額上漲幅度更是高達71.6%。

　　而公布銷售業(yè)績的30家房企前4個月的銷售均價來看，只有1.15萬元/平方米，同比上漲12%，土地價格上漲明顯超過了房價的上漲?！耙驗槟玫爻杀驹黾恿私?0%，未來房價的上漲預(yù)期更加強烈，而一旦房價進入調(diào)整周期，房企很可能面臨著巨大的銷售難題。尤其是拿了地王的企業(yè)都將面臨入市難題，房價不在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上增加50%，這些企業(yè)都很難解套?！睆埓髠ケ硎尽?

　　至于中小房企和非專業(yè)的房地產(chǎn)公司，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計他們很快都將被市場淘汰。某區(qū)域上市房企負責(zé)人也對《證券日報》記者表示，“房地產(chǎn)是個資金密集型的行業(yè)，信貸寬松金融機構(gòu)對輸血對象也是有選擇性的，對于中小房企來說，目前資金獲取的成本仍比較高，不像那些龍頭開發(fā)商，可以拿到比較便宜的錢。而且就算拿到錢，但現(xiàn)階段的地價已經(jīng)不少中小開發(fā)商可以承受的了，所以我們才考慮進行轉(zhuǎn)型”。

　　張大偉指出，未來房地產(chǎn)的競爭將越來越激烈，隨著房企核心盈利能力下滑，公司財務(wù)風(fēng)險勢必加劇。目前很多房企在加強成本控制以及提高周轉(zhuǎn)速度方面取得了不錯的成績，但這兩方面的發(fā)展終究會遇到瓶頸，房企的可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵還在于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。未來市場的分化也仍將持續(xù)。對于房企來說，此前在三、四線城市布局較多的，還將持續(xù)面臨去庫存的難題。

　　二線重點城市出招

　　業(yè)內(nèi)人士稱治標不治本

　　實際上，持續(xù)燥熱的土地市場，也讓地方政府開始擔心市場的脫軌。為此，蘇州、南京等地接連出臺了相關(guān)調(diào)整政策。但在業(yè)內(nèi)人士看來，單指望地王政府的幾條政策，無法解決目前的問題，且有可能將問題越堵越大。

　　5月23日，在蘇州的一場土地拍賣中，高新區(qū)兩宗地塊因緊急“熔斷”機制而流拍。

　　而這源自5月18日晚，日蘇州國土資源局官網(wǎng)發(fā)布了一則公告。公告針對5月23日和5月24日蘇州主城區(qū)即將進行掛牌出讓的10宗宅地，做出了規(guī)定：報價超過最高報價的，終止土地出讓，競價結(jié)果無效。限價之后，各地塊的最高溢價率將被控制在89%-231%之間。

　　隨后南京也發(fā)布了類似的規(guī)定，即競買人報價超過最高限價的，終止土地出讓，競價結(jié)果無效。此外，有消息稱，4月份房價漲幅位列全國榜首的合肥，預(yù)計將在6月份重新出臺限購限貸政策。

　　不過，雖然二線重點城市相繼發(fā)布了調(diào)控政策，但在分析人士看來，二線城市的房價仍會因地價的高企繼續(xù)上漲，上述政策只會對當?shù)氐耐恋貎r格產(chǎn)生短期的影響。

　　對此，前中國投資銀行主席龔方雄表示，“無論是限購還是限價，‘限’就是一個短期的政策。限的太久，只會積累矛盾”。他指出，三、四線城市的城市化建設(shè)的進程很重要， 如果三四線城市化建設(shè)的質(zhì)量能改進的話，所有的錢就不會都蜂擁至一、二線城市。在公共服務(wù)、教育、醫(yī)療等方面，政府如果能夠提供三、四線城市更多的有效供給，不單單僅局限在一線二線城市的“堵”之中，這樣房地產(chǎn)行業(yè)的“水”就能疏了。

　　聚焦地王現(xiàn)象再現(xiàn)