馮焱東：深圳房?jī)r(jià)急漲將拉高企業(yè)成本降低城市競(jìng)爭(zhēng)力

　　◎馮焱東

　　去庫(kù)存與降成本是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)中的兩大任務(wù)。一般認(rèn)為，去庫(kù)存與房地產(chǎn)有關(guān)，但很少有人把降成本與房地產(chǎn)聯(lián)系起來(lái)。這是一個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)，實(shí)際上降成本與房地產(chǎn)關(guān)系也很大。

　　無(wú)論是工業(yè)還是服務(wù)業(yè)，無(wú)論是傳統(tǒng)行業(yè)還是高科技行業(yè)，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)企業(yè)成本的影響都非常大。

　　首先，房地產(chǎn)價(jià)格直接影響企業(yè)固定資產(chǎn)成本。土地是基本生產(chǎn)要素，廠房和辦公樓是最大的固定資產(chǎn)投入之一，無(wú)疑房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)固定資產(chǎn)開(kāi)支會(huì)產(chǎn)生重大影響。很多工商企業(yè)不購(gòu)置房地產(chǎn)而采用租賃方式，這時(shí)房地產(chǎn)租金高低對(duì)企業(yè)成本支出就會(huì)產(chǎn)生重要影響。

　　其次，從人力資源成本看，人力成本往往是服務(wù)業(yè)特別是高科技行業(yè)最大的支出，高房?jī)r(jià)必然要求企業(yè)支付更高的人力成本。所以說(shuō)房地產(chǎn)價(jià)格高低對(duì)企業(yè)總體成本影響非常大。如果撇開(kāi)房地產(chǎn)來(lái)談降低企業(yè)成本是不完整的。

　　最近1年多來(lái)，深圳房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，房?jī)r(jià)從23000元/平方米左右飆升到目前50000元/平方米左右，大大抬升了企業(yè)的商務(wù)成本。針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，華為公司創(chuàng)始人任正非近期在接受采訪時(shí)表示：“高成本最終會(huì)摧毀你的競(jìng)爭(zhēng)力。而且現(xiàn)在有了高鐵、網(wǎng)絡(luò)、高速公路，活力分布的時(shí)代已經(jīng)形成了，但不會(huì)聚集在高成本的地方?！薄肮I(yè)現(xiàn)代化最主要的，要有土地來(lái)?yè)Q取工業(yè)的成長(zhǎng)。現(xiàn)在土地越來(lái)越少、越來(lái)越貴，產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)的可能空間就會(huì)越來(lái)越小。這些人要有住房，要有生活設(shè)施。生活設(shè)施太貴了，企業(yè)就承載不起；生產(chǎn)成本太高了，工業(yè)就發(fā)展不起來(lái)。”

　　中金公司最近的研報(bào)指出，過(guò)高的地價(jià)和房?jī)r(jià)會(huì)傷害深圳的競(jìng)爭(zhēng)力。過(guò)高的房?jī)r(jià)不利于人口流入；過(guò)高的地價(jià)提高了企業(yè)在深圳運(yùn)營(yíng)的成本。

　　無(wú)論是城市之間的競(jìng)爭(zhēng)，還是國(guó)家之間的競(jìng)爭(zhēng)，最重要的決定因素之一就是企業(yè)的綜合經(jīng)營(yíng)成本。而房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)綜合成本影響非常大，所以，降成本必須把房地產(chǎn)作為核心要素之一納入進(jìn)來(lái)通盤(pán)考慮。

　　第一，各級(jí)政府要樹(shù)立綜合成本意識(shí)，要盡可能地考慮對(duì)企業(yè)成本產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的各個(gè)因素，除了制度性交易成本、企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、企業(yè)財(cái)務(wù)成本、電力價(jià)格、物流成本等之外，我們還必須研究降成本與房地產(chǎn)的密切關(guān)聯(lián)。

　　地方政府應(yīng)該高度重視房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)企業(yè)綜合成本的影響，要充分意識(shí)到高房?jī)r(jià)只會(huì)抬升企業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)成本，對(duì)城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是個(gè)危害，會(huì)直接削弱城市對(duì)年輕人和各種新鮮血液的吸引力，增加居民生活成本。個(gè)別地方政府意圖通過(guò)拉高地價(jià)房?jī)r(jià)來(lái)獲得更多當(dāng)期財(cái)政收入無(wú)疑是飲鴆止渴，可謂撿了芝麻丟西瓜，顧了眼前損害了長(zhǎng)遠(yuǎn)。高房?jī)r(jià)未必是好事，低房?jī)r(jià)未必不是優(yōu)勢(shì)，只有理性的房?jī)r(jià)才能更好地促進(jìn)城市長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。

　　因此，筆者建議把降成本任務(wù)的考核與當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)漲幅相結(jié)合，這樣降成本任務(wù)更容易落到實(shí)處。否則可能出現(xiàn)其他多項(xiàng)成本通過(guò)巨大努力好不容易下降，但遠(yuǎn)抵不過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格上升抬高企業(yè)成本的情況。

　　第二，地方政府必須把有效控制好房地產(chǎn)價(jià)格作為降成本的主要著力點(diǎn)來(lái)抓。房?jī)r(jià)高低直接影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本高低，甚至關(guān)乎經(jīng)濟(jì)社會(huì)全局。我國(guó)正處在城市化高速發(fā)展時(shí)期，降成本對(duì)絕大多數(shù)城市來(lái)說(shuō)主要是穩(wěn)定價(jià)格，而不是降低房地產(chǎn)價(jià)格。因?yàn)榻档头康禺a(chǎn)價(jià)格并不一定符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，也不符合我國(guó)人多地少、M2與GDP之比遠(yuǎn)高于其他國(guó)家的國(guó)情。

　　穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格需要從源頭上調(diào)控地價(jià)。地方政府要確保房地產(chǎn)供應(yīng)充足，房地產(chǎn)供應(yīng)政策要著力于形成供略大于求的態(tài)勢(shì)，并把防止供不應(yīng)求作為供應(yīng)政策的重點(diǎn)，努力促使供求大體平衡。如不能平衡，寧可供過(guò)于求，不可供不應(yīng)求。這是因?yàn)?，供?yīng)的相對(duì)過(guò)剩一般可以通過(guò)市場(chǎng)慢慢消化，有較充足的時(shí)間來(lái)想辦法。但供應(yīng)短缺很容易造成房?jī)r(jià)短期內(nèi)快速上漲。

　　與此同時(shí)，房?jī)r(jià)又存在易漲難跌、快漲慢跌的特點(diǎn)，在供不應(yīng)求的情況下，房?jī)r(jià)往往容易在較短時(shí)期內(nèi)快速上漲乃至飆升，而在供大于求的情況下房?jī)r(jià)從高位回歸到理性位置也需要很長(zhǎng)時(shí)間。

　?。ㄗ髡邽?a href="http://www.zhonghuixigou.com/stock/quote/sh600016/" target="_blank" title="民生銀行 600016">民生銀行地產(chǎn)研究院首席研究員）