住宅平均租金同比首現(xiàn)下跌

　　前4個(gè)月二手住宅均價(jià)同比上漲8.9%，但住宅平均出租回報(bào)率降至2.6%

　　廣州日?qǐng)?bào)訊 （文/圖/表：記者王荔玨）日前，鏈家滿堂紅市場(chǎng)部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1~4月廣州市9區(qū)二手住宅平均租金為48.2元/m2/月，首次出現(xiàn)有史以來的同比下跌，下跌幅度為0.4%。同時(shí)間段的二手住宅均價(jià)同比上漲8.9%。

　　假設(shè)出租期滿12個(gè)月，2016年1~4月的住宅出租回報(bào)率為2.6%，在2015年的基礎(chǔ)上繼續(xù)走低。為更準(zhǔn)確監(jiān)測(cè)不同面積的物業(yè)出租回報(bào)率變化情況，鏈家滿堂紅市場(chǎng)部對(duì)2015年和2016年1~4月促成的廣州市二手住宅買賣、租賃個(gè)案劃分成不同的面積區(qū)間，并統(tǒng)一計(jì)算各面積區(qū)間的出租毛回報(bào)率（左下表）可以看到，2016年1~4月面積區(qū)間回報(bào)率同比幾乎全線下跌，回報(bào)率最高的是30平方米以下的小單間，為3.6%，比2015年同期下降0.1%。144平方米以上的非普通住宅出租回報(bào)率則比2015年同期上升0.1%，數(shù)值是2.6%，這也是今年1~4月出租回報(bào)率唯一出現(xiàn)同比上升的面積區(qū)間。

　　鏈家滿堂紅市場(chǎng)部高級(jí)經(jīng)理周峰指出，2015年曾出現(xiàn)全年度住宅平均租金同比漲幅大于樓價(jià)同比漲幅的情形，但這種“非常態(tài)”的現(xiàn)象在今年年初已重新扭轉(zhuǎn)，在本地經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不明朗的情況下，春節(jié)后回流廣州的租客數(shù)量較之去年同期并無明顯增加，且從中心區(qū)高端板塊往周邊中檔板塊遷徙的現(xiàn)象亦持續(xù)增加。天河北、珠江新城、環(huán)市東等傳統(tǒng)寫字樓板塊的住宅租賃宗數(shù)之和占全市總量的比例，從2015年前四個(gè)月的17.3%減少到今年的14.1%。

　　值得關(guān)注的是，今年天河北板塊的住宅平均租金同比也下跌3.4%，只有60.9元/m2/月。全市租賃成交主力區(qū)間是60~90平方米，占比超過40%，但今年前四個(gè)月的平均租金同比下跌0.2%?，F(xiàn)時(shí)大多數(shù)業(yè)主有提高房租的意愿，但沒有太充裕的需求支持他們實(shí)施此行為，如果在接下來的大半年時(shí)間內(nèi)，總體市場(chǎng)沒有太大的改觀，不排除今年全年廣州住宅平均租金會(huì)略低于2015年的水平。

　　盤源客戶皆減少

　　市場(chǎng)回調(diào)在所難免

　　廣州日?qǐng)?bào)訊 （記者王荔玨）廣州住宅二手市場(chǎng)在經(jīng)歷了3月的爆發(fā)式成交后，4月以來市場(chǎng)出現(xiàn)正常的成交回調(diào)。統(tǒng)計(jì)顯示，4月經(jīng)鏈家滿堂紅促成的二手住宅買賣業(yè)務(wù)量環(huán)比減少近三成，住宅租賃業(yè)務(wù)量環(huán)比減少16%。合富置業(yè)發(fā)布指數(shù)報(bào)告也指出，總體來說，4月二手樓市交投理想，但中心區(qū)網(wǎng)簽基本下降三四成，近郊及外圍區(qū)域的降幅約兩成。進(jìn)入5月，市場(chǎng)依然表現(xiàn)較平穩(wěn)。最新數(shù)據(jù)顯示，5月1~16日，經(jīng)鏈家滿堂紅促成的二手住宅買賣宗數(shù)比4月同期略減2%，全市成交均價(jià)為23473元/m2，比4月同期上升4.2%。新增有效買家數(shù)量比4月同期減少6.8%，新增有效售盤比4月同期減少7.3%，可售房源數(shù)量的減幅略大于準(zhǔn)買家數(shù)量的減幅。

　　盤源告急導(dǎo)致成交下滑

　　鏈家滿堂紅市場(chǎng)部高級(jí)經(jīng)理周峰表示，這種局面只能等到新一批換房客戶把其持有的房屋放售，增加總體市場(chǎng)供應(yīng)量，才可以得到改變。同時(shí)，客戶重新積累至少需一個(gè)半月時(shí)間。

　　合富置業(yè)研究報(bào)告也指出，可售盤源量的減少也影響了市場(chǎng)的成交。其中，天河區(qū)的車陂—東圃、天河北、越秀區(qū)、海珠區(qū)的中心地段、工業(yè)大道、原荔灣等核心地段盤源告急的現(xiàn)象較為突出。像越秀區(qū)一改善買家，原本看中了天倫花園的一套高端物業(yè)，但適逢大市價(jià)格上漲，買家略猶豫了幾天，該單位被其他買家搶先買下了。其后該買家在附近再難尋覓合適的盤源?？梢哉f，盤源告急是4月二手交投高峰回落的重要原因。

　　套均總價(jià)漲了6萬~10萬/套

　　周峰同時(shí)強(qiáng)調(diào)，無論成交暢旺抑或淡靜，市場(chǎng)上總存在一個(gè)共同的特征，就是業(yè)主習(xí)慣性開高價(jià)和客戶習(xí)慣性壓價(jià)。鏈家滿堂紅市場(chǎng)部以今年前4個(gè)月經(jīng)本公司促成的近4000宗二手住宅買賣個(gè)案為基礎(chǔ)，按不同面積區(qū)間的套均放盤總價(jià)和套均成交總價(jià)進(jìn)行對(duì)比，統(tǒng)計(jì)出客戶成功還價(jià)的幅度發(fā)現(xiàn)，在60~90平方米和90~120平方米這類成交比例較大的區(qū)間，今年4月的客戶有效壓價(jià)幅度皆比今年第一季度低0.5%。在改善型客戶追捧的120~144平方米區(qū)間，4月有效壓價(jià)幅度甚至只有1.1%，比第一季度減少1.2%。

　　周峰分析認(rèn)為，春節(jié)后，因廣州本地的調(diào)控政策并沒有跟隨其他三個(gè)一線城市進(jìn)行收緊，在信貸寬松條件的配合下，市場(chǎng)交易主流有向“賣方”傾斜的跡象，故業(yè)主對(duì)放盤價(jià)“初定位”充滿信心，作出價(jià)格讓步的幾率也相對(duì)縮小。數(shù)據(jù)顯示今年4月各面積區(qū)間的套均放盤總價(jià)，基本上比第一季度高出6萬~10萬元/套，而4月的買賣套均面積為85.2平方米/套，比第一季度增加了2平方米/套，顯示換房客在當(dāng)月入市比例相對(duì)其他類別客戶要大，故對(duì)樓價(jià)承受能力也稍強(qiáng)一點(diǎn)。