掘金與突圍房地產(chǎn)“去庫存”的新路向

　　政策春風(fēng)吹拂，卻有可能“因城施策”收緊調(diào)控，市場面臨“去庫存”巨大壓力，行業(yè)應(yīng)對轉(zhuǎn)型升級的挑戰(zhàn)，2016年房地產(chǎn)市場的新格局，便在這樣一個氣象萬千的環(huán)境下展開。而對不同企業(yè)來說，幸福都是一樣的，挑戰(zhàn)和煩惱各有不同。大型企業(yè)銷售目標(biāo)不斷上調(diào)，中小企業(yè)面臨洗牌門檻。而門檻之外，還有外來者躍躍欲試要進(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)。在房地產(chǎn)市場“去庫存”大目標(biāo)下，房企今年?duì)I銷也積極布局，加強(qiáng)促銷。而轉(zhuǎn)型升級、多元運(yùn)營、戰(zhàn)略布局等多重變化，也給行業(yè)發(fā)展帶來百花齊放態(tài)勢。無論以何種路線路應(yīng)對，房企們在市場的掘金和突圍，都是最終目標(biāo)。

　　老牌大鱷？？長實(shí)香港豪宅猛攬內(nèi)地客

　　作為老牌的港資房地產(chǎn)大鱷，長江實(shí)業(yè)近兩年的動向頗受業(yè)界關(guān)注。從李嘉誠“內(nèi)地撤資”傳言，到長江實(shí)業(yè)、和記黃埔的“世紀(jì)大重組”，都引起行業(yè)內(nèi)外的議論紛紛。重組后的長江實(shí)業(yè)、和記黃埔將進(jìn)行業(yè)務(wù)合并及股份互換，合并成為兩家新公司：長江和記實(shí)業(yè)有限公司接手兩集團(tuán)所有的非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而長江實(shí)業(yè)地產(chǎn)有限公司持有長實(shí)、和黃的全部房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。而作為繼續(xù)地產(chǎn)主業(yè)開發(fā)的長江實(shí)業(yè)地產(chǎn)，其重組后的業(yè)績表現(xiàn)也格外受到關(guān)注。

　　長江實(shí)業(yè)地產(chǎn)有限公司（“長江實(shí)業(yè)”）表現(xiàn)也格外搶眼，去年在香港及內(nèi)地共售出逾4300套單位，僅香港已售出約3900套單位，銷售金額約港幣300億，無論單位數(shù)量及金額，均為香港發(fā)展商之冠。而在今年，長江實(shí)業(yè)內(nèi)地賣樓收益比重也預(yù)期將較過去數(shù)年大幅增加，有望創(chuàng)歷年來新高；更值得一提的是，在內(nèi)地買家購買力外溢，而香港樓市正經(jīng)歷調(diào)整之勢，長實(shí)也更加重視在港項(xiàng)目的內(nèi)地宣傳推廣，并針對內(nèi)地買家推出一系列購房優(yōu)惠。

　　長江實(shí)業(yè)執(zhí)行董事趙國雄對記者表示，由其領(lǐng)導(dǎo)的銷售團(tuán)隊(duì)今年于內(nèi)地四盤齊發(fā)，包括北京“譽(yù)天下”最后一期花園大宅及全新洋房、上?！案摺ど蓄I(lǐng)域”全新行政公館、上?！昂咸煜隆惫⒓盎▓@大宅、以及廣州“御湖名邸”二期湖畔大宅及全新洋房。預(yù)期今年內(nèi)地?zé)o論單位數(shù)量及套現(xiàn)金額均有望創(chuàng)過去10年新高，賣樓收益比重將擴(kuò)大，甚至可能超越集團(tuán)香港樓盤的貢獻(xiàn)。

　　據(jù)介紹，其中“譽(yù)天下”收官之作的花園大宅、“湖畔天下”公寓及花園大宅、“御湖名邸”二期湖畔大宅已先后推出，并獲得非常理想的銷售反應(yīng)，三個項(xiàng)目合共售出約550套，銷售金額約36億元人民幣。而其他項(xiàng)目亦將陸續(xù)推出，包括“高·尚領(lǐng)域”全新行政公館于本月尾發(fā)售、“御湖名邸”全新洋房“御湖·天峰”有機(jī)會6月份推出、“湖畔天下”全新一期最接近菁英湖的住宅板塊亦會于年內(nèi)面世。

　　在港物業(yè)方面，長江實(shí)業(yè)目前正在推售的豪宅項(xiàng)目包括前迎維多利亞港的紅磡海景豪宅“維港·星岸”、位處中港樞紐核心的元朗花園大宅“娉廷”、以及貼鄰元朗朗屏港鐵站的大型住宅“世宙”。此三個項(xiàng)目自推出以來，市場反應(yīng)持續(xù)，不但受到本地市民熱捧，買家中亦不乏內(nèi)地人士。據(jù)長實(shí)方面透露，內(nèi)地買家的成交比例在20%左右。長實(shí)也針對內(nèi)地買家提供了不同的置業(yè)優(yōu)惠，包括：代繳部分買家印花稅；最高樓價8成的第一及第二按揭付款計劃，首兩年利率P-2.25%、其后全期P（P=5%），一按及二按供款年期最長25年。

　　趙國雄也對記者強(qiáng)調(diào)，本港豪宅物業(yè)向來備受內(nèi)地有實(shí)力的用家及長線投資者追捧，加上傳統(tǒng)貴豪地段的真正豪宅供應(yīng)十分稀缺，無論成交價量均相對較為穩(wěn)定，而長實(shí)在售的三個項(xiàng)目各擁地域優(yōu)勢、景觀優(yōu)勢及來往內(nèi)地交通優(yōu)勢，也受到不少內(nèi)地買家青睞。他還透露，長實(shí)接下來計劃前往內(nèi)地不同省市舉辦項(xiàng)目的專場推廣，吸引更多有興趣來港置業(yè)的內(nèi)地買家出手。

　　市場黑馬？？融創(chuàng)中國聚焦高端市場

　　5月16日，融創(chuàng)中國攜北京壹號院舉行盛大實(shí)景亮相全球發(fā)布會，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌、融創(chuàng)中國北京區(qū)域總經(jīng)理荊宏、融創(chuàng)中國北京區(qū)域高級副總經(jīng)理樓艷青等嘉賓一并向世人揭開了這個萬眾期待的中國頂豪之王的神秘面紗。這個東三環(huán)上樓面地價高達(dá)7.3萬元/平方米的中國單價地王項(xiàng)目，這個坐落于世界新中心北京的超級豪宅，以東三環(huán)農(nóng)展館、5.3萬平米私家大湖、亞洲最大城市公園、三大使館區(qū)等地段優(yōu)勢為賣點(diǎn)，定位國際一線豪宅。據(jù)悉，該項(xiàng)目早前已取得銷售十余套、單價最高近20萬/平方米等讓業(yè)內(nèi)外震驚的成績，剛剛過去的五月第一周又悄然認(rèn)購超過5億元。

　　更受矚目的是孫宏斌領(lǐng)軍下的融創(chuàng)中國，這個房地產(chǎn)行業(yè)的黑馬企業(yè)，五年內(nèi)銷售額從2010年的86億元，增加至2015年的734億元，實(shí)現(xiàn)了向行業(yè)第一梯隊(duì)的飛躍。

　　作為高端物業(yè)開發(fā)為賣點(diǎn)的企業(yè)，融創(chuàng)將稀缺資源作為其打造高端產(chǎn)品的基本標(biāo)準(zhǔn)。孫宏斌曾在公司內(nèi)部準(zhǔn)確闡述過融創(chuàng)的拿地哲學(xué)：海邊、河邊、山頂上、森林中、公園里和市中心。而縱觀目前融創(chuàng)進(jìn)入的20個城市、116個項(xiàng)目，無一不是遵循“地段”這一基本原則。

　　與在北京市場的高調(diào)、高端相比，融創(chuàng)進(jìn)軍廣州則十分低調(diào)。5月初，融創(chuàng)“曲線”進(jìn)入廣州市場。5月6日合景泰富官方微信顯示，5月5日以30.95億元競得的廣州增城朱村024、025兩塊巨無霸地塊，總建筑面積達(dá)54.6萬平方米。而此次拿地合景是與融創(chuàng)共同拿下的。孫宏斌表示，此次廣州增城項(xiàng)目的合作在開發(fā)上應(yīng)該是合景主導(dǎo)，他表示，由于增城區(qū)域供應(yīng)量充足，還不限購，價格如果超過2萬元/平方米相信賣樓會有壓力。所以該項(xiàng)目定位應(yīng)該是剛需，不能定位過于高端。

　　孫宏斌對記者表示，廣州是融創(chuàng)要布局的很重要的城市，廣深區(qū)域是今年要重點(diǎn)布局的片區(qū)。今年內(nèi)還會有并購的動作。獲得土地不一定是在拍賣場，通過并購、合作等方式，如果有合適的地塊就一定會拿。目前沒有數(shù)量上的規(guī)劃。

　　而被問及目前一線大城市樓市是否有泡沫，孫宏斌強(qiáng)調(diào)，房價跟股市一樣，不可能每年都漲，跳漲一下，或者再落，再跳漲，但不可能一直漲。他認(rèn)為北京，上海，蘇州目前的房價還沒有泡沫，但是我不認(rèn)為是泡沫，地價一定有泡沫。而融創(chuàng)從來沒有高價搶地，一直非常小心的在拿這些融創(chuàng)認(rèn)為價格對的地。過去融創(chuàng)是堅(jiān)守北京上海，但大家都回到北京搶的時候，融創(chuàng)去年布局了一些二線城市拿地，現(xiàn)在來看肯定是對的，大家都覺得走對了。

　　行業(yè)新?。?？樂視大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)

　　涉足手機(jī)、電視、影視、汽車等多領(lǐng)域之后，擅長“跨界”的樂視又將涉獵房地產(chǎn)行業(yè)——豪擲29.72億元拿下世茂股份旗下一房地產(chǎn)資產(chǎn)。

　　世茂股份今日公告稱，公司將向樂視控股轉(zhuǎn)讓下屬世茂新體驗(yàn)持有的財富時代，以及世茂商管持有的百鼎新世紀(jì)100%股權(quán)，交易價格分別為29.2億元和0.52億元，合計為29.72億元。公告披露，北京財富時代置業(yè)有限公司主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)等。2015年?duì)I收為574.22萬元，凈虧損4739.69萬元；2016年第一季度營收為0，凈虧損1656.17萬元。

　　世茂股份稱，本次股權(quán)交易預(yù)估收益約為人民幣7億元。而通過本次交易，世茂股份將與樂視控股在多元化領(lǐng)域展開積極合作，從而進(jìn)一步優(yōu)化公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　公開資料顯示，樂視收購的該項(xiàng)目占地面積近4萬平方米，其中建設(shè)用地2.94萬平方米，規(guī)劃建筑面積21.20萬平方米。項(xiàng)目2009年已經(jīng)開盤，包括商業(yè)、產(chǎn)權(quán)式酒店、智能寫字樓等業(yè)態(tài)。

　　而對于以“互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)模式”著稱的樂視來說，其號稱擁有云、內(nèi)容、電視、手機(jī)、汽車、體育、互聯(lián)網(wǎng)金融七大支柱產(chǎn)業(yè)，而此次進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域可以說也是“蓄謀已久”。

　　據(jù)媒體報道，早在2014年6月，樂視方面就曾與華貿(mào)地產(chǎn)展開合作，以樂視超級電視為核心的智能家居生態(tài)布局，升級為智慧互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)。此后，樂視方面更是頻頻出手，并成立酒店事業(yè)部，推出“樂視TV酒店超級電視系統(tǒng)”，但該業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢。

　　有分析認(rèn)為，由于資金高度密集的特性，房地產(chǎn)一直是互聯(lián)網(wǎng)公司謹(jǐn)慎涉足的領(lǐng)域，作為擁有海量客戶的線下入口，目前，眾多科技巨頭紛紛進(jìn)軍如騰訊與恒大、金茂等房企開啟智慧社區(qū)，百度開展新房、二手房買賣租賃，阿里巴巴旗下的淘寶房產(chǎn)與廠商合作賣房等等?！胺康禺a(chǎn)做為最大的線下入口，擁有海量客戶，能真正為企業(yè)帶來巨大的流量入口，這才是互聯(lián)網(wǎng)巨頭競相追捧的真正企圖?！?/p>

　　除了此次的收購?fù)猓衲?月2日，美國科技類媒體報道，樂視或成為雅虎未來全球總部地皮的購買者。正如樂視COO劉弘就在此前透露，樂視正在與一些地產(chǎn)商合作，推出樂視超級電視模式的地產(chǎn)營銷模式，即“成本價+服務(wù)費(fèi)”。有業(yè)內(nèi)人士稱，樂視互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)地產(chǎn)將肯定會有不一樣的玩法，將對現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場帶來極大的變革。

　　南方日報記者 李廣軍 蔣勁勁