中山樓市將步入平穩(wěn)期

　　在連續(xù)兩個(gè)多月上漲之后，上周中山樓市量?jī)r(jià)雙雙下跌。根據(jù)合富輝煌（中國(guó)）中山公司市研部數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)：上周中山市新建商品房網(wǎng)簽成交2020套，環(huán)比下降34%；上周網(wǎng)簽均價(jià)6784元/平方米，環(huán)比下降12.5%。此外，包括東區(qū)、南朗等原來(lái)的熱門(mén)區(qū)域成交量均跌至鎮(zhèn)區(qū)排名中下游。

　　成交數(shù)據(jù)一經(jīng)出臺(tái)，就引發(fā)市民熱議。有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，上周出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象是受多方面綜合因素影響的結(jié)果；其實(shí)從4月份開(kāi)始，隨著火炬開(kāi)發(fā)區(qū)、東區(qū)等鄰深板塊部分樓盤(pán)價(jià)格突破10000元/平方米，深圳客已經(jīng)回歸理性，市場(chǎng)也出現(xiàn)了觀望情緒；下一步，在新增不足的情況下，中山樓市將逐步進(jìn)入“平穩(wěn)期”。

　　環(huán)比價(jià)格降12.5%

　　從2月中旬開(kāi)始，中山樓市連續(xù)11周保持上漲趨勢(shì)，截至5月8日，樓市均價(jià)已經(jīng)從6276元/平方米升至7750元/平方米，每周的成交量也維持在3000套以上，還有4周成交量突破4000套。

　　然而，這種火熱的市場(chǎng)狀態(tài)在上周被打破。合富輝煌（中國(guó)）中山公司市研部數(shù)據(jù)顯示，上周中山市新建商品房網(wǎng)簽成交2020套，網(wǎng)簽面積20.2萬(wàn)平方米；環(huán)比上上周網(wǎng)簽套數(shù)下降34%，網(wǎng)簽面積則下降30%；同比網(wǎng)簽套數(shù)下降31%，面積下降37%。

　　在價(jià)格方面，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周中山商品房網(wǎng)簽均價(jià)6784元/平方米，環(huán)比上上周下降12.5%，一下回到兩個(gè)月前的水平。而從區(qū)域價(jià)格來(lái)看，上上周成交量前十的鎮(zhèn)區(qū)中，有4個(gè)鎮(zhèn)區(qū)均價(jià)超過(guò)8000元/平方米；在上周，成交量前十名中僅有坦洲均價(jià)在8000元/平方米以上。

　　量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象在鎮(zhèn)區(qū)則更為直觀明顯。數(shù)據(jù)顯示，一直居于成交量中游的沙溪鎮(zhèn)在上周憑借華發(fā)四季171套的網(wǎng)簽成交，以247套的成交量排名所有鎮(zhèn)區(qū)的第一位；緊隨其后的是港口鎮(zhèn)，主要是因?yàn)楸＠麌?guó)際廣場(chǎng)的車(chē)位銷售，以190套排名第二；石岐區(qū)排名第三，網(wǎng)簽成交套數(shù)183套，網(wǎng)簽成交面積為1.97萬(wàn)平方米。而以往經(jīng)常排名前三的火炬開(kāi)發(fā)區(qū)、坦洲、東區(qū)、南朗等熱門(mén)板塊，滑落到鎮(zhèn)區(qū)排行榜的中下游。

　　深圳客購(gòu)房熱度逐漸降溫

　　“成交量下跌受多重因素的綜合影響，深圳客購(gòu)房的熱情有回歸理性的苗頭?！焙细惠x煌中山公司市場(chǎng)研究部經(jīng)理謝仲娟表示。

　　合富輝煌中山公司市研部在其4月份月報(bào)中認(rèn)為，深圳投資者回歸理性主要有三個(gè)方面的原因：一是熱點(diǎn)區(qū)域之前缺貨，讓深圳客的關(guān)注出現(xiàn)了空窗期，分散投資精力；二是熱點(diǎn)區(qū)域的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到8000—10000元/平方米，購(gòu)房成本的上升及投資空間的壓縮讓深圳購(gòu)房者增加了考慮時(shí)間；三是深圳、東莞等城市的樓市投資價(jià)格也出現(xiàn)了一定的滯漲，影響了投資客對(duì)樓市的期望值。

　　“中山的成交量和成交價(jià)格雙雙下降，這是事實(shí)。這兩三個(gè)月，港口、南朗，都沒(méi)什么存貨了，客戶能選擇的空間比較有限，成交量也就降了下來(lái)?！敝猩街性禺a(chǎn)市場(chǎng)拓展部總監(jiān)植建軍認(rèn)為。

　　除了住宅領(lǐng)域，上周中山的土地市場(chǎng)也非常冷清。自從進(jìn)入5月以來(lái)，商住土地均無(wú)新增，上周也僅有一塊工業(yè)用地成交。同時(shí)，上周中山全市住宅共有4個(gè)鎮(zhèn)區(qū)有新增，新增套數(shù)366套，面積3.59萬(wàn)平方米。與此同時(shí)，雖然成交量下跌，但受到新增住宅的減少所影響，中山住宅的庫(kù)存量也出現(xiàn)1千多套的下滑。南方日?qǐng)?bào)記者 李鳳祥

　　專家聲音

　　中山中原地產(chǎn)市場(chǎng)拓展部總監(jiān)植建軍：

　　樓價(jià)到達(dá)“臨界點(diǎn)”

　　上周樓市的量?jī)r(jià)齊跌或許是一個(gè)信號(hào)，在接下來(lái)一段時(shí)間，到年底之前中山樓市將會(huì)進(jìn)入一個(gè)“平穩(wěn)期”。經(jīng)歷了連續(xù)幾個(gè)月的快速拉升之后，客戶回歸理性，市場(chǎng)也開(kāi)始感受到壓力，深中通道也還沒(méi)有進(jìn)一步實(shí)質(zhì)的東西出臺(tái)，步入平穩(wěn)期意味著月成交量很難動(dòng)輒出現(xiàn)15000套的情況了。

　　換個(gè)角度而言，中山樓價(jià)已經(jīng)到達(dá)一個(gè)“臨界點(diǎn)”。中山樓市從去年7月份開(kāi)始啟動(dòng)，一些熱門(mén)片區(qū)的房?jī)r(jià)從每平方米6000元左右漲到8000—9000元，而東區(qū)則從約8000元/平方米漲到均價(jià)萬(wàn)元以上。在這種情況下，我們回看一下惠州、東莞的房?jī)r(jià)，東莞的鄰深片區(qū)，當(dāng)價(jià)格過(guò)了15000元/平方米，除了一些高端住宅外，深圳客戶已經(jīng)在觀望，很明顯，因?yàn)閮r(jià)格已經(jīng)到了一個(gè)“臨界點(diǎn)”。

　　在幾個(gè)月前，我就感覺(jué)到，中山房?jī)r(jià)的“臨界點(diǎn)”應(yīng)該在9000—10000元/平方米的水平，目前火炬開(kāi)發(fā)區(qū)、東區(qū)等鄰深板塊部分樓盤(pán)的價(jià)格，已經(jīng)逼近甚至超過(guò)這一水平，差不多到了“臨界點(diǎn)”，就算沒(méi)有其他因素影響，在深中通道還僅限于一張圖紙的情況下，深圳客也會(huì)開(kāi)始趨向理性。在之前幾個(gè)月，中山市場(chǎng)的成交量太火爆，一個(gè)月15000套上下成為常態(tài)。在庫(kù)存逐步下降之后，如果新增不足，而深圳客又回歸理性，成交量能保持在10000套左右，就已經(jīng)是很不錯(cuò)了。

　　我認(rèn)為需要三方面要素的支撐，中山樓市才會(huì)繼續(xù)往上走。其一，深中通道主體工程正式動(dòng)工；其二，有深圳企業(yè)或者外地企業(yè)到中山大規(guī)模投資設(shè)廠，才會(huì)真正有產(chǎn)業(yè)支撐；其三，圍繞深中通道，一些配套措施能否提前布置準(zhǔn)備，比如交通、教育、醫(yī)療等條件的改善，為以后深中同城做好公共服務(wù)方面的準(zhǔn)備。