深度套牢的房地產(chǎn)如何解救？孫宏斌賈躍亭告訴你答案

　　地產(chǎn)圈里有幾件熱鬧事，有兩件始終在我的朋友圈刷屏，引起了我的關(guān)注。其中一件是融創(chuàng)三年前拿的北京地王農(nóng)展館項目終于開盤了，大概由于房價已經(jīng)觸摸到了世界的頂端，他們來了一個全球發(fā)布會，由孫宏斌親自出馬來告訴大家什么叫“頂豪”;另外一件就是樂視大方出手將世茂工三以大約30億元的價格拿下了，世茂這個工體對面的商業(yè)項目市場上已叫賣多年，如今終于出手，據(jù)說世茂還能有大概7個億的賬面浮盈。不知怎么，第一個跳到我的腦子里的詞，就是“解套”!

　　孫宏斌是我一向很敬佩的操盤高手，對時機的把握一向精準(zhǔn)，知道如何搶先出手拿地，知道何時該盡快清盤，事實證明他大多數(shù)的決策都是對的。三年前他拿農(nóng)展館這塊地卻是飽受爭議，爭議之一當(dāng)然是“面粉高于面包”，這塊地當(dāng)時競爭極為激烈，最終折算樓面地價大概7萬3，當(dāng)時就有分析認(rèn)為如果賣不到16萬元/平米，這個項目就不賺錢，這在當(dāng)時真是個天價;爭議之二是融創(chuàng)拿這塊地其實沒用多少自有資金，很大比例的資金來自金融機構(gòu)的入資，就有人擔(dān)心如此高杠桿的玩法，如何應(yīng)對豪宅市場的低流動性和高不確定性，因此這個項目也一直存在進展艱難的傳言。似乎也就在拿過這個地王之后，老孫的拿地策略進行了重大修訂，再不從公開市場競價拿地，而是把注意力放在了那些準(zhǔn)備退出的房企身上，通過收購來獲取新增項目。

　　說實話，我對昨天那場轟轟烈烈的發(fā)布會是有點不以為然的，就我看到的帖子而言，無一例外是軟文，顯然這是一場用錢砸出來的營銷攻勢。我就問我的地產(chǎn)朋友圈:一個單套售價要幾千萬甚至上億的“頂級豪宅”，需要搞得這么盡人皆知嗎?難道富人們的生活不能衣錦夜行，需要公認(rèn)的光環(huán)照耀，大家都說豪才是真的豪?又或者這房價實在是高的離譜，需要有觀眾們的掌聲，這賣家和買家才會覺得心安?我的朋友們告訴我大概兩種因素都有，老孫的說法似乎也是這個意思，這個價位面對的客戶是可以做全球性的選擇的，因此他們需要耐心打磨產(chǎn)品才可以交代，他們的銷售負責(zé)人樓艷青的說法就更加實在，他們的買家是70、80后，其實就是這輪新經(jīng)濟造富出來的那撥人，怪不得他們需要這樣的光環(huán)!

　　說起來，老孫是應(yīng)該慶幸的，他及時剎住了車，而這三年又涌現(xiàn)了無數(shù)的新地王，當(dāng)快到六環(huán)的大興地價都4萬多了，當(dāng)“頂豪”已經(jīng)取代豪宅成為一種普遍詞匯時，當(dāng)人們把資產(chǎn)保值的目光被迫無奈的再一次望向一線城市核心地段的稀缺物業(yè)時，農(nóng)展館的那個地段賣多貴都是可以理解的，這個時候做成什么樣的產(chǎn)品完全就取決于開發(fā)商的良心，多些交待總是會令人更好心安。

　　世茂的解套是出人意料的。世茂工三的位置很好，就在三里屯的附近，國安主場工人體育場的對面，人流、消費力都足夠。不過從商業(yè)角度，這個項目的處境也是十分尷尬的，巨大的財務(wù)壓力之下讓這個做的中規(guī)中矩的盒子商業(yè)一直在調(diào)整一直找不到最佳的解決方案，三里屯強烈的夜場氛圍讓這附近的商業(yè)定位異常難做，太多的興奮點會讓一切平庸都瞬間淹沒，除了太古里，旁邊的商業(yè)項目都是慘淡結(jié)局，三里屯SOHO如此，盈科中心的 太平洋百貨都開不下去。

　　那能否改成別的?比如基匯收購盈科中心后的大力改造，把商場改成寫字樓?我想這時資產(chǎn)的收購成本就成了大問題，雖然說按照樂視收的價格算，這個商業(yè)物業(yè)的收購單價大約在6萬元/平米(比農(nóng)展館的地價都便宜)，好像合理，但要知道這種盒子商業(yè)是無法分割銷售的，只能整體經(jīng)營等待未來的資產(chǎn)證券化整體退出，這個時候就要看租金的投資回報率。這個價格按照商業(yè)的使用率來看，折成可租賃面積大約是12萬元/平米，按照年投資回報率5%的要求，就要求平均租金能達到16元/平米.日以上的水平，這還僅僅是毛租金，還沒有考慮改造成本。在北京整體能達到這個租金水平的要么是繁華地段的沿街商業(yè)，要么就是CBD的甲級寫字樓，世茂工三有這個可能改到這個水平嗎?顯然他們在地產(chǎn)投資圈沒有找到答案。要知道基匯收的盈科，商業(yè)只是其中很小的比例，他們的收購價也不過3.38萬元/平米，那個位置也更靠近東三環(huán)，樓下就是地鐵，與東三環(huán)的商務(wù)區(qū)連成一線。這個價格收購的世茂工三從地產(chǎn)邏輯已無法給出答案。

　　地產(chǎn)邏輯給不了的答案就只能找別的邏輯，比如“新經(jīng)濟”。所以世茂比融創(chuàng)還要幸運，他們都不需要等待商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)估值的新一輪泡沫化，都不要去等一個更強承租能力的新業(yè)態(tài)出現(xiàn)，就等到了善于講資本故事的樂視!樂視可是天價買斷了中超網(wǎng)絡(luò)獨播權(quán)的那位，可是隨時等待進一步入主北京國安隊的那位，這個北京國安主場對面的地方，這個帝都娛樂中心的地方，可不就是最適合樂視的地方!樂視會把這個地方變成宇宙中心，這個地方的估值邏輯就不再是地產(chǎn)的那套，得用多少倍的新經(jīng)濟杠桿來乘。于是，“來自星星的”樂視出手把世茂工三這個地產(chǎn)圈已無法解救的深套項目給解套了，一切看得竟如此順理成章!

　　我寫這篇文章的初衷是因為年初我去成都引發(fā)的那個問題:那些被資產(chǎn)價格逼入絕路的老大難項目，究竟有沒有辦法來盤活?當(dāng)時聊的是成都東大街那個流拍多次的拆遷項目，好像最后也沒聊出一個答案，那塊地最終還是流拍。我一直以為是不是我們的腦洞還不夠大開，或者說我們思維慣性還一直停留在傳統(tǒng)框架?所以這一天能出來兩個解套案例著實還是很讓人興奮的。我不知道我對這兩個項目的認(rèn)知是否還是片面，它們告訴我的答案卻是:萬幸!也許它們當(dāng)初最正確的一個選擇就是選擇了北京這個城市，選的是公認(rèn)的黃金地段，這就有了時間換空間的可能，等不來賈躍亭，也會等到另外一個新貴。而這樣的冒險，這樣的等待，又是幾家能夠承受的?