津城樓市出現(xiàn)“成交拐點”

　　猴年春節(jié)之后一路高歌猛進的天津樓市，終于開始出現(xiàn)疲態(tài)。記者從代理銷售和二手房中介處了解到，津城樓市成交量的拐點已經(jīng)在4月下旬出現(xiàn)。新房市場和二手房市場成交量下滑、成交周期拉長，投資需求有所減弱。特別是進入5月份以來，這種趨勢越發(fā)明顯，逆轉(zhuǎn)已不可避免。

　　新房市場成交放緩

　　從新建商品住宅市場的成交情況來看，根據(jù)克而瑞方面的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，4月份全市新建商品住宅共成交3358744.17平方米，環(huán)比增長26.48%，同比增長235.2%。而5月1日-8日，全市新建商品住宅共成交336463.36平方米，環(huán)比下降89.98%，同比下降74.38%。實際上，這一新建商品住宅成交數(shù)據(jù)，是克而瑞根據(jù)天津市國土資源和房屋管理局公布的《每日房價》進行統(tǒng)計后得出的數(shù)據(jù)結(jié)果，但由于《每日房價》數(shù)據(jù)反映出的是合同備案數(shù)，通常和真實的市場成交之間有20天左右的滯后期。這樣算起來，其實從4月中旬開始，整個新房市場的成交量就已經(jīng)開始出現(xiàn)萎縮跡象。

　　記者從天津易居方面了解到，從其代理的各項目情況看，從4月20日開始轉(zhuǎn)折點就已經(jīng)出現(xiàn)?！拔逡弧遍_始，各項目到訪量明顯減少，交納大數(shù)額定金的意向購房者數(shù)量下降了近40%。此外，新增認購速度明顯放緩，客戶成交周期在延長。3、4月最好的時候，很多項目客戶當天到訪當天成交，可近期客戶到訪兩次都未必能成交。平均成交周期已經(jīng)延長至7到10天。另外還有一個很耐人尋味的現(xiàn)象就是業(yè)內(nèi)購買數(shù)量在減少，說明業(yè)內(nèi)人士對于后市走勢已經(jīng)出現(xiàn)避險情緒。

　　二手房現(xiàn)“買方毀約”

　　與新房市場相比，二手房市場的波動更加明顯。鏈家有一個統(tǒng)計數(shù)據(jù)“房客比”，即新增客源量除以新增房源量的數(shù)值，可以反映出二手房市場當期比較真實的交易意愿。根據(jù)天津鏈家統(tǒng)計的今年春節(jié)以來至今天津二手房市場中每周房客比的變化來看，春節(jié)后新增客源量便呈現(xiàn)出井噴式增長?？墒?月初起，便開始逐步走低，特別是在3月中下旬達到最低值，供需矛盾得到緩解。在“五一”后的一周，房客比有所反彈，主要因為5月1日后關(guān)于公積金和首付比例政策并未調(diào)整，一些觀望客戶重新入市。

　　據(jù)天津我愛我家房產(chǎn)中介機構(gòu)介紹，二手房市場成交量的下滑從4月中下旬開始就已經(jīng)出現(xiàn)。以奧城片區(qū)門店為例，4月的成交量和3月相比下降了40%，5月上旬和4月同期相比又下降了40%。年初，二手房市場里經(jīng)常會聽到有賣房業(yè)主因房價上漲而毀約的案例?？山A段，已經(jīng)開始出現(xiàn)業(yè)主買房后想毀約的現(xiàn)象。

　　綜上所述，整個天津二手房市場已經(jīng)迎來了一個拐點，成交量不再有繼續(xù)上攻的力量支撐，轉(zhuǎn)而開始掉頭向下。業(yè)內(nèi)人士分析認為，造成該局面的主要原因有兩點：一方面，5月新房市場供應(yīng)量大增，改變了之前市場供不應(yīng)求的局面。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計，5月住宅市場有64個項目預(yù)計開盤，環(huán)比增長42.22%，同比大漲128.57%。另一方面，之前樓市火爆的行情很多都是因為互相傳染的心理而透支的未來需求。在經(jīng)過短暫的瘋狂之后，購房者終究會逐步回歸理性。隨著市場逐漸恢復(fù)常態(tài)，投資型客戶將逐漸減少，供求矛盾會進一步緩解。

　　樓市或進入供需博弈期

　　新房、二手房成交量上的降溫跡象表明津城樓市已經(jīng)出現(xiàn)新變化，但業(yè)內(nèi)人士分析認為，這種變化僅是指成交量達到高峰將逐步回落，但不意味著高企的房價會走出下跌行情。這從住房市場化改革以來每一輪中國樓市的漲跌循環(huán)中即可看出端倪。

　　不論是新房市場還是二手房市場，在每一次國家調(diào)控的周期中，走出的基本都是同樣的路徑：“量升價平→量價齊漲→量衰價高→量跌價穩(wěn)→量價齊跌”。每個周期一定是從成交量增長開始的。隨后，市場平衡被打破，供不應(yīng)求局面出現(xiàn)，開發(fā)商決定漲價，二手房業(yè)主決定調(diào)高掛牌價。在經(jīng)歷一段市場的“瘋狂”過后，成交量達到某一個峰值。此后，成交量開始衰減，但此時價格依然在高位盤整，供應(yīng)方仍會堅守最高點時的價格。隨著成交量的持續(xù)下降，市場逐步進入冰凍期。直到最后，供應(yīng)方堅持不住，開始降價求量，價格才有望出現(xiàn)下跌。

　　盡管理論如此，但從現(xiàn)階段國內(nèi)樓市走勢來看，一般在一個周期中，前兩個階段來得會特別快，最后一個階段卻很少出現(xiàn)?；旧?，每個周期到了第四個階段末尾、第五個階段初始時，都會有相應(yīng)的政策出臺，使得市場迅速恢復(fù)到第一個階段，進入下一輪循環(huán)。整個樓市中，新房市場的開發(fā)商就好比大莊家，二手房業(yè)主則像小散戶。房價要下降，一定是供需雙方博弈到最后，賣房資金鏈收緊，才會降價求量。

　　但是，根據(jù)相關(guān)人員透露，現(xiàn)在很多開發(fā)商已經(jīng)提前完成大部分任務(wù)、備足了存糧。至少在4個月以內(nèi)，都不擔心成交量大跌而帶來的業(yè)績下滑。而且鑒于目前的經(jīng)濟走勢和各項與房地產(chǎn)相關(guān)的利好政策來看，成交量并不會持續(xù)保持大幅度下滑，預(yù)計下一階段的天津樓市將進入一個供需博弈的僵持期。隨著成交量逐步回落，成交價格將會在高位盤整。