二線城市樓市火 警惕風(fēng)險(xiǎn)防泡沫

　　國家統(tǒng)計(jì)局5月18日公布了4月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，4月份，一線城市房價(jià)漲幅放緩，二三線城市房價(jià)漲幅擴(kuò)大。

　　二線城市房價(jià)地價(jià)齊漲

　　國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉說，4月份房價(jià)總體繼續(xù)上漲，上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)增加，但城市間漲勢(shì)出現(xiàn)新變化，一線城市漲幅較上月有所放緩，二三線城市漲幅開始擴(kuò)大。初步測(cè)算，4月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅一線城市比上月收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)，二三線城市比上月分別擴(kuò)大0.3個(gè)和0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　不僅是房價(jià)上漲，二線城市地價(jià)的上漲勢(shì)頭明顯。5月13日，一宗位于南京市建鄴區(qū)河西南的土地以32.8億元完成出讓，據(jù)測(cè)算樓面地價(jià)達(dá)到了45213元/平方米，而周邊在售樓盤均價(jià)每平方米35000元至45000元左右，意味著“面粉貴過面包”。

　　比較火爆的還有蘇州土地市場(chǎng)。今年4月上旬，蘇州共出讓20余宗地塊，樓面價(jià)高漲，幾天時(shí)間出讓的土地價(jià)款就高達(dá)350億元。據(jù)市場(chǎng)人士觀察，由于高地價(jià)的帶動(dòng)，土地周邊的在售房源都出現(xiàn)了不同程度的漲價(jià)。

　　受到一線城市房價(jià)高、限購等原因的影響，不少消費(fèi)者將目光延伸到一線城市周邊。比如，緊鄰北京的河北廊坊、保定等區(qū)域的房價(jià)上漲也十分明顯。

　　二線城市火爆原因何在

　　本輪房價(jià)上漲中，二線城市量價(jià)齊升。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，這是一線城市高房價(jià)、高地價(jià)的溢出效應(yīng)。中國房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)秘書長柴強(qiáng)認(rèn)為，從以往經(jīng)驗(yàn)看，房價(jià)無論是漲還是跌，都是從一線城市開始，進(jìn)而向其他城市傳導(dǎo)，此次也不例外。

　　合肥市近兩三個(gè)月房價(jià)漲幅十分突出。合肥中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理駱芳芳表示，這一方面是由于宏觀政策、信貸環(huán)境的寬松；另外一方面是由于地價(jià)高漲、低庫存等情況推動(dòng)房價(jià)攀升。市場(chǎng)一度出現(xiàn)庫存可消化時(shí)間短，導(dǎo)致待入市和觀望客戶開始恐慌入市。

　　市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，今年以來，一二線熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)投資增速有明顯回升，房價(jià)、地價(jià)高企，與今年一季度的信貸寬松有比較密切的關(guān)系。受到總體信貸環(huán)境寬松的影響，無論是開發(fā)商，還是有意購房的消費(fèi)者，購地、置業(yè)的資金都比較充裕，使得需求得以集中釋放。

　　而如今二線城市房價(jià)、地價(jià)上漲的趨勢(shì)甚至火過一線城市，還有一個(gè)原因是一線城市的限購始終沒有打開，而年初一些金融政策，實(shí)際上是刨除了限購城市北上廣深而只針對(duì)非限購城市。比如，今年2月2日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，要求在不實(shí)施限購措施的城市，首套房首付比例最低降至20%，二套房最低首付款比例不低于30%。面對(duì)樓市的“高燒不退”，上海和深圳分別在3月25日出臺(tái)樓市調(diào)控措施，一線城市樓市總體隨之略有降溫。

　　鏈家地產(chǎn)上海市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，經(jīng)過年初樓市的快速上漲，一線城市的土地市場(chǎng)已進(jìn)入調(diào)整期，一線城市推地量減少，這也導(dǎo)致房企在一線城市的拿地風(fēng)險(xiǎn)上升，轉(zhuǎn)而目光瞄準(zhǔn)在開發(fā)商看來有上升空間的“強(qiáng)二線”城市。

　　警惕價(jià)格過高的風(fēng)險(xiǎn)

　　張大偉說，一季度標(biāo)桿房企拿地集中在二線城市，綜合實(shí)力排名前20名的大型房企，整個(gè)拿地金額60%以上都是在二線城市。總體而言，預(yù)計(jì)二三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)，無論是成交還是價(jià)格的熱點(diǎn)都應(yīng)該是在二線城市。

　　對(duì)于二線城市房價(jià)地價(jià)的高企，一些市場(chǎng)人士也開始關(guān)注和提示風(fēng)險(xiǎn)。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在近日接受采訪時(shí)表示，當(dāng)前國內(nèi)部分城市像南京、蘇州土地市場(chǎng)過熱，已經(jīng)出現(xiàn)較大的風(fēng)險(xiǎn)。張大偉也認(rèn)為，個(gè)別城市地價(jià)過高，風(fēng)險(xiǎn)在增加。

　　面對(duì)“發(fā)高燒”的地市樓市，所在城市的有關(guān)部門也已密切關(guān)注。如南京市國土資源局發(fā)布的2016年供地計(jì)劃：公開出讓經(jīng)營性用地700公頃，其中商品住房用地占500公頃，全年供應(yīng)量同比增長30%。3月28日，央行南京分行、江蘇銀監(jiān)局等聯(lián)合下發(fā)文件針對(duì)“首付貸”，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款“首付資”資金來源的審查；同時(shí)，密切關(guān)注南京、蘇州等部分城市因房價(jià)較快上漲可能帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。5月17日，蘇州市國土資源局發(fā)布公告，原定準(zhǔn)備出讓的5幅地塊，因規(guī)劃優(yōu)化原因暫緩出讓。