記者周記

　　文：記者李鳳荷

　　樓價(jià)上漲快的中山上周爆出“單價(jià)8000元/m2以上簽約受限”的傳言，后來政府部門對(duì)此進(jìn)行了辟謠。今年4月初，記者參加中山中原地產(chǎn)舉辦的一個(gè)論壇，與會(huì)的人士對(duì)中山樓價(jià)上漲過快表示出擔(dān)憂，認(rèn)為樓價(jià)緩慢上升，市場(chǎng)好做，如果樓價(jià)上漲過快，產(chǎn)品一售而空，市場(chǎng)更難做。一個(gè)月后，市場(chǎng)人士的擔(dān)憂差點(diǎn)就變成了現(xiàn)實(shí)。中山樓市數(shù)據(jù)顯示，多個(gè)外地買家青睞的板塊去年樓價(jià)上漲三四成，樓市庫存幾個(gè)月即可消化完畢。廣州幾乎同時(shí)也傳出所謂調(diào)控收緊的傳言，但仔細(xì)看報(bào)道發(fā)現(xiàn)二套房貸在廣州市場(chǎng)向來是基準(zhǔn)利率上浮10%，中國銀行目前最高上浮20%。由于銀行采取差別利率以及對(duì)額度進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，額度不多上浮利率也是合情合理。

　　調(diào)控風(fēng)聲緊，不知道哪一天突然降臨頭上，這些屬于不可抗力的范疇，作為普通買家來說，唯有盡可能采取預(yù)防措施。預(yù)防“被調(diào)控”，你有什么可能對(duì)應(yīng)的辦法？對(duì)于一手房來說，幾年前廣州也遭遇限簽的調(diào)控，當(dāng)時(shí)開發(fā)商以“陰陽合同”來應(yīng)對(duì)，與購房者簽訂價(jià)外合同，把突破限價(jià)以外的價(jià)格轉(zhuǎn)移到此合同，名目有可能是“裝修升級(jí)”，也有可能是會(huì)籍服務(wù)等。如果采取這種辦法，一手房也可以順利網(wǎng)簽，不過，買家需要清楚這其中有潛在的風(fēng)險(xiǎn)，即日后轉(zhuǎn)讓有可能產(chǎn)生較大的增值（因?yàn)檎５臉莾r(jià)有部分轉(zhuǎn)移到價(jià)外合同），購房者最好等證滿兩年免營業(yè)稅再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，假如以業(yè)主實(shí)收的方式出售證不滿兩年的房屋，買家需要承擔(dān)的稅費(fèi)較重。

　　對(duì)二手房來說，購房者最需要預(yù)防的是突然而來的銀行限貸措施，有可能上調(diào)利率，或是提高首付成數(shù)。上調(diào)利率，這意味著你必須提供更高的收入證明；提高首付成數(shù)，這意味著必須支付更多的首期款。故此，在計(jì)劃按揭購房時(shí)，切勿在申請(qǐng)時(shí)就去到最盡，適當(dāng)?shù)亓粲杏嗟兀热缯f，家庭月收入2萬元，月供選擇6000~7000元左右， 留有上調(diào)至1萬元的空間；首期款則要留有一至兩成的余錢。實(shí)際上，由于銀行評(píng)估公司的評(píng)估價(jià)與地稅部門的評(píng)估有時(shí)候也有差異，如果評(píng)估價(jià)低于真實(shí)交易價(jià)，購房者就必須補(bǔ)足差額，換言之也需要給多一點(diǎn)首期款。

　　除了自有資金要準(zhǔn)備充足外，選擇合適的房源進(jìn)行交易也非常重要。如果業(yè)主需要贖契再進(jìn)行交易的，贖契過程有時(shí)候就要拖上一兩個(gè)月，這期間有可能出現(xiàn)樓市調(diào)控措施，因此買家應(yīng)盡可能選擇持證在手的房源進(jìn)行交易，縮短從成交到出新證的時(shí)間。