招商蛇口 重組后首現(xiàn)人事震蕩 千億規(guī)模激進擴張存憂

　　5月9日，招商蛇口發(fā)布公告，宣布兩位公司副總經(jīng)理辭任。這是招商蛇口在去年重組后的首次重大人事調(diào)整。

　　招商蛇口在公告中表示，該公司近日收到副總經(jīng)理孟才、王晞提交的辭職報告，孟才和王晞因個人原因辭任公司副總經(jīng)理職務(wù)。孟才和王晞的辭任申請自送達公司董事會之日起生效，辭任后不再擔任公司其他職務(wù)，前述兩人的辭任不會影響公司正常的經(jīng)營管理。

　　在業(yè)界看來，招商蛇口近來提出的躋身一線房企行列、千億規(guī)模等口號，某種程度上對公司發(fā)展提出了更高的要求。而公司同時要面臨高溢價拿地帶來的后期入市風險。

　　對此，《中國經(jīng)營報》記者致函致電招商蛇口方面，其董事會秘書劉寧在接通記者采訪電話后表示，針對公司高管離職的情況說明，此前已經(jīng)公開闡明過。其他沒有需要再澄清的內(nèi)容。

　　日前，劉寧在接受媒體采訪時回應(yīng)稱，孟才等人大概在去年底已提出辭職事宜，公司內(nèi)部也已安排好新的接任者，只不過目前還未正式公布。“招商蛇口的人才梯隊完備，孟才、王晞的辭任不會影響公司正常的經(jīng)營管理?！?

　　業(yè)內(nèi)人士認為，從公司公告措辭來看，近日招商蛇口兩位高管的人事變動，與去年9月招商地產(chǎn)原總經(jīng)理林少斌、賀建亞兩人倒臺發(fā)生的巨大高層人事震蕩不同。公告稱，任職期間，孟才和王晞勤勉敬業(yè)，恪盡職守，為公司發(fā)展做出了突出貢獻。

　　克而瑞信息集團研究中心研究經(jīng)理朱一鳴分析認為，招商蛇口此前經(jīng)歷了兩家公司重組，重組后的招商蛇口董事會成員均不是 招商地產(chǎn) 的原班人馬，地產(chǎn)屬性進一步淡化，一朝天子一朝臣，有人離開也是必然的。

　　干將離職 人事陣痛

　　2015年12月30日，招商蛇口重組上市并正式聘請公司經(jīng)營管理層，在任命許永軍為總經(jīng)理的同時，孟才、王晞被任命為副總經(jīng)理。此外，擔任副總經(jīng)理/常務(wù)副總經(jīng)理一職的還有劉偉、朱文凱、楊志光、閆承大、張林、趙軍、龔鐳、何飛等人，他們根據(jù)個人特長和成長履歷分管公司業(yè)務(wù)。

　　業(yè)界提起孟才、王晞，往往都用“公司重臣”來形容。孟才歷任南山開發(fā)公司房地產(chǎn)部副經(jīng)理、經(jīng)理，深圳市南山開發(fā)實業(yè)公司總經(jīng)理、深圳招商房地產(chǎn)有限公司及招商蛇口副總經(jīng)理、招商地產(chǎn)副總經(jīng)理等職務(wù)，是招商蛇口華北區(qū)域的第一責任人。至2015年年末，孟才作為高管，持股招商蛇口17.37萬股。

　　孟才在招商內(nèi)部被視為“拿地干將”，以激進著稱。2003年，孟才升任招商地產(chǎn)副總經(jīng)理，主管發(fā)展和產(chǎn)品中心。此后經(jīng)歷兩次跳槽后，他于2010年底重新回歸招商地產(chǎn)任副總裁，并分管華北區(qū)，主抓拿地和產(chǎn)品設(shè)計。

　　在他回歸后，招商地產(chǎn)的布局城市從十幾個擴大至逾30個。其中在華北地區(qū)，招商地產(chǎn)于2012年迅速聯(lián)合華潤、九龍倉及平安聯(lián)合在北京拿地，結(jié)束多年未在此擴張的尷尬。據(jù)了解，孟才激進、果斷、行動力強，曾被寄予開拓華北戰(zhàn)場、收復失地的希望。

　　5月5日，前招商蛇口副總經(jīng)理、兼華北區(qū)董事長孟才還出現(xiàn)在北京，當日北京開拍3宗土地。招商蛇口以總價62億元拿下2宗位于昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)的住宅地塊。據(jù)悉，拿地當天，除了招商蛇口北京公司總經(jīng)理親自到場外，孟才也在背后督戰(zhàn)，完成其在華北區(qū)域的最后一次布局。

　　5月10日，嘉年華國際控股有限公司正式宣布，前招商蛇口（001979）副總經(jīng)理孟才獲任為公司執(zhí)行董事，并自公告當日起生效。同時，孟才將獲得公司5000萬份購股權(quán)。

　　與孟才同一時間選擇離開招商蛇口的還有一位公司高管，消息顯示，該高管為招商蛇口副總經(jīng)理，兼華東區(qū)域總經(jīng)理王晞，招商蛇口整合之前其職務(wù)為招商地產(chǎn)副總經(jīng)理。王晞操盤經(jīng)驗豐富，已完成20個城市、40多個項目的開發(fā)管理工作，被業(yè)內(nèi)稱為“最懂開發(fā)的建筑師及最懂建筑的開發(fā)商”。目前，王晞的去向暫時未定。

　　據(jù)悉，招商蛇口分為華南區(qū)域、華東區(qū)域、華中區(qū)域、華北區(qū)域和深圳區(qū)域。孟才分管的華北區(qū)域包括北京、天津和東北的沈陽、哈爾濱、山東的大連、日照、青島、煙臺等城市。至于華東區(qū)域中，目前已進入上海、南京、蘇州、杭州、鎮(zhèn)江、常州、常熟、寧波、太倉。

　　對此，業(yè)界有分析人士稱，兩位高管在任職期未滿提前離職，可能與負責板塊業(yè)績相關(guān)。2015年，孟才負責的華北區(qū)域營收同比減少7.87%，毛利率同比下跌13.24%；王晞負責的華東區(qū)域去年毛利率卻僅為16.61%，低于華北、華南區(qū)域。

　　對此，朱一鳴表示，招商蛇口兩位高管的離職，從另一方面也說明職業(yè)經(jīng)理人在央企內(nèi)部遇到的“天花板”。 此前接近招商蛇口的人士也對媒體表示，作為央企，公司內(nèi)部的職位屬“一個蘿卜一個坑”，這也導致了部分人才流失。招商蛇口提出躋身一線房企行列、千億規(guī)模等目標，而激進拿地成了規(guī)模擴張的主要途徑之一，各區(qū)域負責人亦肩負著較大壓力。

　　在朱一鳴看來，重組后的招商蛇口董事會成員均不是招商地產(chǎn)的原班人馬，地產(chǎn)屬性進一步淡化，城市運營、園區(qū)開發(fā)和物流板塊才是業(yè)務(wù)重點，而孟才和王晞都是原來招商地產(chǎn)的高管。從合并重組后的招商蛇口來看，原招商地產(chǎn)的管理層人馬從數(shù)量上已經(jīng)無法和招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（以下簡稱蛇“口工業(yè)區(qū)”）一方抗衡。最新的招商蛇口董事會7位成員中，無一人來自招商地產(chǎn)原班人馬。

　　千億規(guī)模擴張存憂

　　根據(jù)招商蛇口最新發(fā)布的2016年4月銷售及拿地公告顯示，4月份公司實現(xiàn)銷售面積38.13萬平方米，同比增長68.97%，環(huán)比下降1.39%，銷售金額56.49億元，同比增長104.01%，銷售均價14800元/平方米，同比增長20.74%；此外，公司4月份于北京、廣州共獲取3個項目。公司4月份銷售環(huán)比總體趨緩，可能由部分城市政策收緊所致。而另據(jù)招商蛇口一季報顯示，因房地產(chǎn)銷售結(jié)轉(zhuǎn)量減少，實現(xiàn)營業(yè)收入同比減少29.68%至45.24億元。

　　與此同時，近期引起業(yè)界關(guān)注的還有傳聞中的 中糧地產(chǎn) 將逐步剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)由招商蛇口接盤。對此，劉寧表示并不知悉高層是否有和中糧集團洽談（接盤），但作為上市公司若要進行資產(chǎn)并購，需要對標的資產(chǎn)進行嚴格的審核。

　　梳理資料顯示，過去多年以來，招商地產(chǎn)作為招商局集團地產(chǎn)板塊唯一的上市平臺，在規(guī)模和地位上仍處于第二梯隊。在2015年重組的草案中，招商蛇口指出，原有的招商地產(chǎn)“與集團對地產(chǎn)業(yè)務(wù)的目標定位不符”。實際上，早幾年就已經(jīng)提出千億規(guī)模的招商地產(chǎn)這幾年的擴張之路頗為激進。

　　其中僅2015年，招商蛇口在拿地擴張方面表現(xiàn)的非常積極甚至激進，拿地金額接近400億元，約占全年銷售額（575.80億元）比重的65%以上。

　　聯(lián)系到深圳前海蛇口自貿(mào)區(qū)亟待開發(fā)的背景，一系列因素推動了招商蛇口吸收合并招商地產(chǎn)并重新上市。在合并后，招商蛇口截至2015年底合計在手的土儲規(guī)模超過2800萬平方米。

　　通過資產(chǎn)整合，招商蛇口已獲得太子灣、蛇口及前海土地資源約536萬平方米，其中已辦理或正在辦理使用權(quán)證的土地面積僅211萬方，且主要集中在前海的工業(yè)用地。在深圳市場商住用地供需極度失衡的情況下，這些存量資源被認為是公司“釋放空間進一步超市場預期的所在”。

　　易居智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析表示：“盡管公司目前有較多的工業(yè)用地等，但實際上由于土地轉(zhuǎn)性以及地方政府城市更新思路不明確，所以也會增加轉(zhuǎn)性的壓力或成本的。前海、蛇口等區(qū)域土地未來存在土地轉(zhuǎn)性（工改商，工改住等），推進阻力依然是存在的。”

　　目前，招商蛇口明確將社區(qū)運營、園區(qū)運營、郵輪運營三大板塊列為未來的發(fā)展方向，但從業(yè)績來看，以房地產(chǎn)開發(fā)銷售為核心的社區(qū)運營仍是最重要部分。在去年業(yè)績中，社區(qū)運營占總收入492.22億元的85.18%（2014年占90.29%）。也正因為如此，規(guī)模化擴張，激進拿地成為過去招商地產(chǎn)發(fā)展的重要策略。

　　而在公司2015年年報中也明確指出了發(fā)展中將要面臨的風險。在園區(qū)運營方面，園區(qū)開發(fā)屬于資源依賴型、資金密集型行業(yè)，土地、資金等主要資源的供給受各類政策影響較大。若未來經(jīng)濟及政策產(chǎn)生波動，可能引起公司所開發(fā)的園區(qū)面臨出租率下降、租金下跌、配套服務(wù)需求萎縮等風險。此外，公司就前海土地整備與相關(guān)部門正在緊鑼密鼓的協(xié)商中，但由于資產(chǎn)量大、方案復雜，且公司努力爭取利益最大化，因此取得最終談判結(jié)果的時間有一定的不確定性。

　　而目前在經(jīng)歷資產(chǎn)重組后，招商蛇口受深圳蛇口、前海的土地價值轉(zhuǎn)性及容積率調(diào)整遲遲未有明確時間表等影響，股價較上市之初已折讓30%以上。相比公司上市當日股價截至5月12日收盤跌幅已經(jīng)達到45%。

　　與此同時，業(yè)界觀察人士認為公司此前的激進擴張存在隱憂，而對于公司以“激進拿地”的干將離職，是否意味著未來公司發(fā)展過程拿地風格轉(zhuǎn)向以及公司高溢價拿地承壓等問題，記者數(shù)度聯(lián)系招商蛇口相關(guān)負責人，但截至記者發(fā)稿時，未收到回復。

　　嚴躍進表示：“對于招商蛇口此次的人士變動，很大程度上與公司追求規(guī)模效應(yīng)有關(guān)。而公司此前激進拿地面臨的后期入市風險依然不容小覷?！?/p>