■玄偉東

　　不同于住宅市場以及寫字樓市場的熱絡表現(xiàn)，目前， 深圳商業(yè)市場正經歷考驗。在經濟疲軟的大環(huán)境下，消費增速持續(xù)放緩。由于持續(xù)受到來自電子商務以及商業(yè)項目放量的沖擊，商業(yè)項目也加快了品牌及業(yè)態(tài)的調整頻率。

　　戴德梁行最新研究表明， 2016年第1季度，基于出色的招商運營能力，多個項目的品牌進駐率顯著提升，帶動深圳優(yōu)質購物中心空置率環(huán)比下降1.1個百分點至4.0%。而受益于購物中心的積極謀變，深圳優(yōu)質商鋪的平均租金環(huán)比小幅上升0.5%至每月每平方米932.5元。

　　在商業(yè)項目持續(xù)增長、顧客需求日益多元化的內在要求下，購物中心品牌調整的步伐從未停止。鑒于餐飲、休閑娛樂等體驗性業(yè)態(tài)對客流量的拉動優(yōu)勢，購物中心不惜通過降租、貼補裝修、加長免租期等積極引入相關品牌，尋求差異化發(fā)展。與此同時，購物中心還更加重視年輕群體對品質生活和潮流生活的追求，大力引入輕奢品牌，努力打造極致化消費體驗。不可忽略的一點是，互聯(lián)網(wǎng)思維正逐漸滲透到商業(yè)項目的運營管理上，線上線下融合以及對跨界資源的整合，賦予了商場更大的想象空間。

　　縱觀深圳市場，精準定位、精細化運作且有著較強體驗功能和場景化設計的購物中心正逐漸增多。不少業(yè)內人士認為，在創(chuàng)新引領下深圳購物中心的改變，以及由此迸發(fā)出的生機與活力。

　　戴德梁行華南區(qū)商業(yè)部董事黃偉倫表示，一個好的購物中心一定要做到“軟硬兼施”，所謂“軟”即從人性化的角度出發(fā)，為顧客提供貼心服務；“硬”即在硬件方面購物中心要適時改變與創(chuàng)新，提高新引力。

　　面對來自外部環(huán)境以及內部競爭的影響，在差異化發(fā)展方面，如何打好體驗性這副牌將成為已有以及即將入市的購物中心脫穎而出的關鍵。此外，對于仍處于規(guī)劃階段的眾多商業(yè)項目來說，前期規(guī)劃定與建筑設計對項目的成也至關重要。

　　今年，深圳商業(yè)市場即將迎來集中供應期，可以預計的供應量或超過100萬平方米。除了京基KK ONE、中心區(qū)卓悅匯、東海繽紛天地、佐阾虹灣等大型優(yōu)質商業(yè)項目將在年內投入市場以外，外圍區(qū)域也將迎來商業(yè)項目的放量，包括位于寶安的中洲πmall、聯(lián)投東方PARK、天逸時代廣場、正中秀購物中心，以及龍崗的新生活廣場、麟恒商業(yè)廣場等等，這些項目多以社區(qū)型購物商業(yè)項目為主。

　　可以說，從今年第二季度開始，深圳商業(yè)市場開始步入爆發(fā)期，大量的項目在短時間內涌現(xiàn)，勢必將使得市場競爭進一步加劇，而市場培育期較低的租金料也將拉低全市商業(yè)項目的整體租金水平。中長期來看，大量興起的新項目在令外圍區(qū)域大型商業(yè)缺乏的局面得到改觀的同時，深圳商圈消費層次也將更加豐富多元。